上海市房地局、房改办关于印发《1995年出售公有住房方案实施细则》和《1995年出售公有住房方案实施细则的问题解答》的通知
现将按《关于出售公有住房的暂行办法》[沪府发（1994）19号]和《关于1995年出售公有职工住房的方案》沪府（1995）22号]规定制定的《1995年出售公有住房方案实施细则》和《1995年出售公有住房方案实施细则的问题解答》印发给你们，请按照执行。
附件—：1995年出售公有住房方案实施细则
第—条根据《关于出售公有住房的暂行办法》[沪府发，1994）19号（编者注：见《企业财税法规选编》第12册第182页），和《关于1995年出售公有职工住房的方案，[沪府1995）22号]的规定，特制定本实施细则。
第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。
第三条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。职工租住单俭购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。
第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次，职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市（另一方不再享受购房忧惠）而承租户内留有一人的；40岁以上的单身未婚男子或女子。
第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租户内留有一人的（承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买）。
第六条 1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。第七条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积15.30元的工龄折扣，确定19 95年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承担人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到1991年底。从事井下、高空、，高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。
第八条 1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：
1.购买己租住的公有住房，按规定给予5％的折扣。
2.多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为10％，高层住宅为12％。
3.房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。
4.房屋的成新折扣率为每年2％，折旧后残值低于40％的按40％计算。
第九条对购房者给予以下优惠：
1.购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。
2.购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
3.购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
第十条 1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：新分配公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝[成本价（元／平方米）—15.3元／年。平方米×购房工龄（年）]×[1—成新折扣率×竣工年限（年）]×[1—面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率已租住公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝[成本价（元／平方米）—15.3元／年。平方米×购房工龄（年）]×[1—成新折扣率×竣工年限（年）]×[1—已租住公房折扣率]×[1—面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率其中：购房工龄——机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。
第十—条 1995年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房）的最低限价，1级地段内，定为每平方米建筑面积213元；2级地段内，定为每平方米建筑面积200元；3级地段内，定为每平方米建筑面积188元；4级地段内，定为每平方米建筑面积175元；5级地段内，定为每平方米建筑面积163元；6级地段内，定为每平方米建筑面积150元。
第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》[沪房（93）权字发第52号]规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。
第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：
1.建筑面积控制标准75平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术职称的人员。
2.建筑面积控制标准85平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的人员；具有高级工证书的技术工人。
3.建筑面积控制标准100平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。
4.建筑面积控制标准120平方米——副局级干部。
5.建筑面积控制标准140平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。
6.建筑面积控制标准50平方米——无业、待业、孤寡老人。
7.部级干部按国务院规定的控制标准执行。购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。
第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受1995年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。
第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价，1、2级地段定为292 8元，3、4级地段定为2092元，5、6级地段定为1255元。1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价1、2级地段定为4442元，3、4级地段定为3173元，5、6级地段定为1904元。
第十六条职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》[沪房地改发（1995）240号（编者注：见企业财税法规选编》第1 3册第215页）]办理。
第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣为20％。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的30％。
第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。
第十九条出售、购买公有住房的程序
（一）出售公有住房按下列程序进行：
1.出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。
2.出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分别报市，区县房改办审核、备案。
3.单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。
4.出售人向住户宣传购房政策。
5.出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。
（二）购买公有住房按下列程序进行：
1.职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元（不购房时不予退还），购房时，应协商一致，确定购房人。
2.职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。
3.购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。
4.购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。
第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，权益归已，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。，第二十—条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：
（一）室内维修由购房人自理。
（二）住房的共用部位和电梯等其用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。
（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。
（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。
第二十二条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的20％，其余80％在维修基金中列支。
第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：
（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的6％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元。
（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的1.5％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。
高层住宅出售人提供的电梯和水泵等其用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》[沪府发（1994）59号（编者注：见《企业财税法规选编》第12册第203页）]的规定执行。出售人应一次性从售房款中按每平方术建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
第二十四条出售人和购房人需交付的费用：出售人交付的费用：房屋维修基金；衔坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款（不计一次、性付款折扣）
0.5％的手续费；房屋出售价千分之0.5的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费用：购房款；首期维修基金；实际售房款（同上）0.5％的手续费；房屋登记勘丈费0.30元／平方米及房产权证工本费5元；房屋出售价千分之0.5的房屋买卖合同印花税（分期付款的按购房总价千分之0.5交付）；产权登记权证印花税5元。
第二十五条出售单位应合同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》[沪府发（1994）59号（编者注：见《企业财税法规选编》第12册第203页）]的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担3—5元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担5—10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签订管理合同时确定。
第二十六条公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知》[沪府办（1995）20号]办理。房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。个人购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基金；按本实施细则计算购房款（不计一次性付款折扣）0.5％的手续费；房屋登记勘丈费0.30元／平方米；房产权证工本费5元；房屋买卖合同千分之0.5印花税；产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。
第二十七条新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房时，出售数量不能低于新建住房总量的30％，单位给本系统收入较高职工分配新建住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积1060元的基础上适当上调，具体价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。
第二十八条
第二十九条本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭购房认购手续截止1996年6月底。
第三十条市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。
第三十一条本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。
一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答
1、 什么是出售公有住房的成本价？
答：出售公有住房的成本价是指按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。1995年的成本价为每平方米建筑面积1060元。
2、 什么是出售公有住房的市场价？
答：商品的市场价是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。而出售公有住房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格；具体规定见《实施细则》第十五条。
3、《实施细则》第十一条规定的“最低限价”，含义如何？
答：“最低限价”是指《实施细则》规定的1995年公有住房实际出售单价（不计一次付款的20%优惠）。
4、 购买住房一次付款的含义是什么？
答：一次付款是指购房的职工一次付清购房款（可利用家庭成员积累的住房公积金），申请住房抵押贷款或向单位申请分期付款不包括在内。
5、 出售公有住房的抵押贷款是怎么回事？
答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款。具体贷款手续由建行市分行房地产信贷部办理。申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限（月数）确定。但最高不得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员积累的公积金冲抵。以后还贷时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。
6、同一幢公有职工住宅中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的（即俗称基本成套或两把钥匙）；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋中，只有一户租凭的是独用成套公有住房？
答：以上情况1995年列入出售范围。
7、《实施细则》第三条中规定的“职工住宅”指哪些房屋？
答：“职工住宅“指沪房（90）规字发第518号通知修订的上海市房屋建筑类型分类中居住用房（公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋六大类）的第三类。
8、 原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否列入出售范围？
答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房屋类型仍属公寓。因此，暂不列入出售范围。
9、“按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次”。具体如何掌握？
答：“按成本价购买公有住房每个职工家庭享受一次”是指职工家庭购买成本价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个职工家庭只能享受一次。如果一个职工家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑
面积控制标准的则允许按同一折扣和优惠政策计算实际售价。如果一个职工家庭的住房面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当原购买的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，则按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》（沪房地改发[1995]240号文）购买。
10、“同住人”含义是什么？
答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房[91]公字第226号文）第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租凭户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。
11、离退休人员的购房工龄如何计算？
答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。工龄起算日期以离退休证记载的日期为准。工龄计算到1991年底。
12、职工购房工龄证明如何出具？
答：职工购房工龄证明一式三联，由出售单位、职工所在单位、职工配偶所在单位各执一联。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章。
13、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明？
答：购买成本价公有住房时，原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。
14、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住本市单位集体宿舍的，在计算该户人口时，可否计算在内？
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。
15、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住在本市单位集体宿舍的，在申请购房时，是否可享受其职级或职称的购房面积控制标准？其军龄或工龄可否用作购房时的计算工龄？
答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的，则只能在计算该户人口时，按增加一人计算。
16、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策？
答：考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。对退休中、小学教师同样使用。
17、公有住房承租人的配偶系农业户口或农业户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内？
答：在计算建筑面积控制标准时，配偶系农业户口的，可计算在同住人范围内；配偶系农业户口的，不得计算在同住人范围内。
18、《实施细则》第二十条规定“职工购买公有住房前与单位订有配房协议的……补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价”。这里的“差价”指什么？
答：这里的差价是指出售公有住房的成本价与出售公有住房的市场价之间的差价。1995年为每平方米建筑面积 1060元与《实施细则》第十五条规定的市场价之间的差价。BR>19、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定？
答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。
20、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买？
答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购买。
21、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作？
答：代理经租的公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。
代理经租的公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。
22、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，代理经租费用是否结算退还？
答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。
23、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修基金如何建立？
答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住宅按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积比例提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。按每平方米建筑面积20元缴付街坊公用设施管理、维修、养护基金。
24、购房人缴付0.5%手续费的基价，以哪个价格为准？
答：计算购房人缴付0.5%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。
25、房屋朝向如何确定？
答：房屋朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。
1995年房改方案实施以前，用幢房屋中已有出售的，该幢房屋的朝向和增减系数可参照《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办[1994]第34号文）附件规定。
1995年房改方案实施以前，用幢房屋中没有出售的，以及1995年房改方案实施后竣工的房屋，其朝向和增减系数必须按1995年的《实施细则》附件规定。
26、1995年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少？
答：根据调查测算，1995年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积0.10元。
27、1995年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操作？
答：其中电梯和水泵运行费的80%应由管理单位按月从购房人房屋维修基金中支付，并列入规定科目。 <
住房调配单、公有住房出售合同、房地产登记册、房地产买卖合同、房地产登记申请书，加之被告一沈某美提供的房屋拆迁协议书、个人住房公积金查询单、相关证人证言，被告浦房公司及振南公司提供的职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、工龄证明、个人购房交款凭证等证据资料。
