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如今房地产市场终于有了较为明显的变化，买方在交易地位上的转变也显而易见。卖家房子难卖了，自然也就没有那么“强势”。在此时的房地产市场大环境下，买方应当重视合同的签订，争取通过签订一份比较有利的买卖合同达到自己利益最大化的目的，并且有效的避免后续的房地产买卖合同纠纷。

 

一般来说，贷款由下家向银行申请，上家不对下家的贷款结果负责。因此，在有些买卖中，双方会在补充条款里约定：如果买方的购房贷款不足，则买方应当以现金形式补足给卖方。否则，即买家违约，应当按照买卖合同第九条的约定承担违约责任。但在如今的政府强力宏观调控形式下，贷款政策瞬息万变，有时候往往不是下家故意不想买房，而是银行的贷款审批出了问题，自己又没有能力马上支付现金，导致被迫违约。

建议买家在签订合同之前对自己的支付能力和银行的放贷成数进行评估和了解。并在买卖合同中约定：如果由于政策改变或者银行原因（非买方自身原因），导致买方没有顺利办好贷款，买方可以选择现金补足或者解除合同，此时不认为买方违约。

 

交易过程当中出现国家关于房地产买卖税费的政策改变，并不是没有可能。此时，新增的税费应当由谁承担就成为了合同继续履行下去的关键问题。部分房地产买卖合同会约定上家“到手价”的概念，也就是说买卖过程中所有的税费都由下家来承担，这在卖方市场应该说屡见不鲜。但如今房地产迎来了买方市场，税费问题就由不得上家如此“霸道”了。

我们不建议签订约定“到手价”的二手房买卖合同，下家可以在合同补充条款中约定：该房地产买卖所涉及的所有税费由法定的承担主体各自承担。如果在交易过程当中出现新政策，从而导致税费增加，则新增的税费也由法定的承担主体各自承担。但如果由于一方拖延履行义务，而导致房地产交易流程滞后进行，从而导致交易遭遇新政策，税费增加，则应当由拖延履行的一方承担新增税费。买方通过以上的合同约定可以有效避免自己承担本应由上家承担的税费。

 

一般在房地产买卖合同当中对办理产权证时间的约定为：下家办理完贷款后几日内进行办理。而在过户之前下家应当对房屋的权属进行充分的调查和了解，并确保上家有权转让该房地产。

买方市场下，可以要求上家在下家办完贷款后较短的时间内至房地产交易中心办理房地产权利转移登记手续，上家必须配合。而对于房地产的权属，下家可以要求上家在合同中明确：（1）房地产内是否有租赁关系（2）上家（即房地产权证上的人）是否有配偶，其配偶是否同意出售该房屋（3）房地产是否有共有人、同住人等。也就是说，上家必须对房地产的权利归属对下家做出承诺和保证，保证该房地产上没有权属瑕疵，如果因为房屋权属瑕疵导致买卖无法进行，上家应当根据买卖合同第十条的约定承担违约责任。并且，即使将来由于某些原因导致合同无效，该条款也独立有效。

 

买卖二手房交易中，留一笔尾款，直到房屋顺利过户及交房后再将尾款支付给上家是一个惯例。但实务中，我们也看到过一些年轻的或者没有经验的买房者忽视了留尾款的这个细节，特别是在卖方市场下，很多买方在“强势”的卖方的坚持下，放弃了留尾款的权利。由于二手房交易中，双方在完成支付首付款、申请贷款及产权过户手续之后，还有相应的交房、迁出户口、维修基金、水、电、煤、有线电视等的交接等种种程序，为了保证交易的安全，把买方的风险降到最低，留有尾款是相当必要的。

根据房地产的价值大小，一般可以在合同中约定留有5万到10万元的尾款，待上家完整的履行了自己的交付房屋和办理房地产权利转移登记手续后，再通过中介，支付给上家。

 

律师在日常工作中经常会接到当事人关于房地产买卖中户口迁出问题的咨询，一般购房者都会向律师这样发问：“对方到现在还没有将户口迁出，我可以打官司要求强制迁出吗？”律师往往会这样告知咨询者：“法院目前不接受要求上家迁出户口的诉讼请求，只受理依据合同约定而提出的逾期迁出的违约金赔偿。”可见，合同中，有没有约定上家逾期迁出户口的违约金就变得至关重要了。

可在买卖合同补充条款中明确约定：上家应在某一日期（或办理了交易某一程序：如过户、交房等）将房屋内的所有户口迁出，若逾期没有迁出，应当按每逾期一日人民币N元向下家支付违约金，逾期达M天，下家有权单方解除合同，并按照合同第十条的约定主张赔偿。

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