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根据我国婚姻法的相关制度，一方婚前的财产为一方的个人财产，夫妻存续关系期间的财产如无特殊约定为夫妻共同财产，即对财产的权益为双方共同共有。

共有是个物权法上的概念，按照物权法的规定，共有可分为共同共有和按份共有。拿房产来举例，载明在房产证上的所有权利人，如未特别在备注栏注明各自对房产所占的比例，则所有权利人均共同共有该房产，对共有房产的全部享有所有权；但房产证的备注栏如有注明各权利人对该房产持有比例的，则各权利人按照载明的比例，对该房产享有所有权。

我国婚姻法规定的夫妻共同财产即为共同共有的概念。但同时婚姻法第19条规定夫妻双方可以对婚前及婚后的财产作出约定，该约定对双方都具有约束力。

考虑到现实中可能出现的种种原因，如夫妻双方达成一致意见，对房产约定各自所占份额，如一方占70%的权益，另一方占有30%的权益，这种按份共有的房产应如何约定，登记，处分，及这种按份共有的房产在离婚时如何分割？本文将一一作出解答。

1)   加名的房地产无贷款的：夫妻双方应携带身份证、结婚证和房产证到房地产交易中心办理加名，同时在申请书上注明按份共有及各自所持有的比例。

2)   加名的房地产存在贷款抵押的，夫妻双方应携带身份证、结婚证、房产证及银行同意变更抵押人的证明，到房地产交易中心办理加名，同时在申请书上注明按份共有及各自所持有的比例。

 

根据物权法的规定处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。如严格按照物权法的观念，可以得出以下结论：

1)   按份共有人在其他共有人放弃优先购买权的前提下，可以自由处分自己的份额。

2)   一旦一方按份共有人的份额比例超过三分之二，其单人便可决定处分共有的不动产。

但按照上海地区房地产交易中心的规定，不管按份共有的比例如何规定，哪怕一方只占有0.1%的比例，对于共有财产的处分（包括出售、赠与、抵押），及按份共有人对自己份额的处分（包括出售、赠与、抵押），都必须经过其他按份共有人的同意。

不论上述规定是否符合《物权法》，但在实践中，上海地区的房产交易中心是这样执行及操作的，因而，在上海，未取得所有按份共有人的同意，共有的房产不得擅自处置。

 

约定按份共有，未去房产交易中心登记，对外不产生效力，不能对抗第三人。但在对内效力上，却值得商榷。根据婚法第19条的规定，对于财产，夫妻可以作出约定，并且签订书面的协议，该约定对双方都具有约束力。但同时根据婚姻法司法解释三第六条的规定，对于房产，一方同意赠与的，在房产未作产权登记前，可以撤销。

那么，房产约定按份共有，是否属于赠与呢？星瀚律师事务所律师顾晓静认为，如果约定按份共有的房产系一方婚前所有，如一方婚前有一套房产，婚后约定该房产60%权益归房屋的原产权人所有，另外40%权益归另一方所有，该约定实质是将一方的婚前个人房产的40%赠与了另一方。如果系婚后所购房产，根据我国法律的规定，婚后的财产如双方无特殊约定，就应当认为系夫妻共同财产，即夫妻对该房产共同共有，在夫妻关系存续期间，双方各自对房产享有100%的权益，如发生离婚分割房产的情形，如不考虑照顾子女，妇女及无过错方等其他因素，原则上为各人获得房产总价值50%的权益。但如果约定按份共有以后，如约定房产一方有90%的份额，另一方只有10%的份额，则可以看作是双方对各自拥有房产权益的再调整，那个只占10%份额的一方实质上是通过约定放弃了自己的部分权益，究其实质，也可以认为是一种赠与。

那么，根据婚姻法司法解释三第六条的规定，这种赠与在未进行产权登记之前是可以撤销的。当然，这就产生了和婚姻法中第19条规定，夫妻之间对于财产的约定对双方有约束力相抵触的情形。

因而，律师建议，如约定房产按份共有，应及时去房地产交易中心作登记，否则，按份共有的约定对外不产生效力，对内的效力也待定。

 

 

    房屋变价分割：法院根据当事人的申请拍卖房屋，就所得款按照各自所持比例进行分割。

简而言之，由于按份共有的房屋本来就是对房屋的权属作出了约定，因而在离婚分割时，法院一般会尊重当事人的约定，按照各自所持份额进行分配。

鉴于夫妻之间存在的特殊人身关系，因而夫妻之间的按份共有和没有特殊人身关系的人之间的按份共有毕竟不同，在离婚分割财产时，法官还是可以考虑照顾子女、女方利益和照顾无过错方的原则酌情的对于财产分配予以调整。