上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）沪二中民二(民)终字第1050号
上诉人(原审被告)上海某某置业有限公司。
法定代表人黄宏亮，董事长。
委托代理人张登山，上海市天目律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)杨甲。
被上诉人(原审原告)龚某某。
被上诉人(原审原告)杨乙。
三被上诉人之共同委托代理人夷长生，上海市华荣律师事务所律师。
三被上诉人之共同委托代理人陈雪梅，上海市华荣律师事务所律师。
上诉人上海某某置业有限公司(以下简称某某公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2007)闸民三(民)初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，
按照预售合同约定，杨甲、龚某某、杨乙已支付房款785,722.9元，并取得了诉争房屋；诉争房屋的实测建筑面积
后杨甲、龚某某、杨乙诉至原审法院，要求判令某某公司返还共用部分建筑面积增加款2,451.9元，并返还多收套内面积款297.2元。
原审法院认为,预售合同中约定,房屋交付时,房屋建筑面积以测绘部门实测面积为准,如暂测面积与实测面积不一致,除法律、法规、规章另有规定外,按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;预售合同特别告知第五条告知,暂测面积与实测面积不一致,按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理，因分摊房屋共用部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变，除此之外，建筑面积不足预售合同约定的，开发商应将减少建筑面积部分的价款退还受让人，依据《上海市房地产转让办法》规定，某某公司应退还套内面积减少款及公摊面积增加款。某某公司以预售合同中并未明确约定套内面积与公摊面积为由，拒绝退还已收取杨甲、龚某某、杨乙建筑面积增加款及返还套内面积减少款，于法有悖，故不予采信。原审法院据此判决：一、上海某某置业有限公司应在本判决生效之日起三日内返还已收取杨甲、龚某某、杨乙本市永和路459弄《亿润苑》某号1402室房屋共用部分建筑面积增加款2,451.9元；二、上海某某置业有限公司应在本判决生效之日起三日内返还已收取杨甲、龚某某、杨乙本市永和路459弄《亿润苑》某号1402室房屋套内面积减少部分的房款297.2元。
某某公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方当事人签订的预售合同合法有效，合同约定当实测面积超过暂测面积不足3%时，杨甲、龚某某、杨乙需按该房每平方米建筑面积单价计算补足超过部分房款；当实测面积超过暂测面积3%时，杨甲、龚某某、杨乙只需按该房屋每平方米单价计算补足3%房款，超出3%以外部分，由某某公司承担；当实测面积少于暂测面积时，无论面积误差比是否超过3%，某某公司均按该房屋每平方米建筑面积单价计算向杨甲、龚某某、杨乙退还相应房款。该约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。某某公司根据合同约定的多补少退原则与杨甲、龚某某、杨乙据实结算房款，故某某公司有权向杨甲、龚某某、杨乙收取房屋共用部分建筑面积增加款，并无需给付杨甲、龚某某、杨乙套内面积减少部分的房款，请求本院驳回杨甲、龚某某、杨乙在原审中的诉讼请求或者发回重审。另原审判决适用法律不当，请一并予以纠正。
杨甲、龚某某、杨乙辩称，双方签订的预售合同首页特别告知中明确写明，按照《上海市房地产转让办法》第44条规定，根据相关法律规定，对暂测面积与实测面积不一致时，对增加的分摊面积不计算入房款，套内面积减少应退还房款。现某某公司交付的房屋的共用分摊面积增加，无权向杨甲、龚某某、杨乙收取增加面积款；套内面积减少，应当给付杨甲、龚某某、杨乙减少部分的房款，故请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的预售合同系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。预售合同附件虽然约定当实测面积超过暂测面积不足3%时，杨甲、龚某某、杨乙需按该房屋每平方米建筑面积单价计算补足超过部分房款；当实测面积超过暂测面积3%时，杨甲、龚某某、杨乙只需按该房屋每平方米单价计算补足3%房款，超出3%以外部分，由某某公司承担。当实测面积少于暂测面积时，无论面积误差比是否超过3%，某某公司均按该房屋每平方米建筑面积单价计算向杨甲、龚某某、杨乙退还相应房款。但上述条款并未约定房屋套内面积、公用分摊面积增减时该如何处理，而本案中某某公司交付的房屋的套内面积、共用分摊面积的暂测面积与实测面积均不一致，故预售合同附件的约定并不能适用本案争议的处理。原审法院认定预售合同“特别告知”部分系合同内容，没有依据，由此，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条的规定，属适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，参照《上海市房地产转让办法》、《关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》中的有关规定，开发商交付房屋套内面积减少的，应当退还减少部分的房款；共用分摊面积增加的，转让价格不变；故可以认定在本市的商品房交易中，存有上述交易惯例，双方当事人应遵守此项交易惯例。某某公司交付房屋的共用分摊面积增加而套内面积减少，故其应当返还向杨甲、龚某某、杨乙多收的共用分摊面积部分的房款，并给付杨甲、龚某某、杨乙房屋套内面积减少部分的房款。原审法院作出的某某公司返还杨甲、龚某某、杨乙已收取共用分摊建筑面积增加款及套内建筑面积减少款的判决结果正确，本院予以维持。某某公司关于以法律规定及合同约定其有权增收共用分摊面积部分的房款，且无需支付房屋套内面积减少部分房款的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费131.9元，由上诉人上海某某置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余时彦
代理审判员 孟倩华
代理审判员 卞晓勇
二○○七年五月十日
