物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。

案情

  　　2003年5月，江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。

裁判

  　　南通市崇川区人民法院认为，物业公司以事先拟订的格式条款，排除各业主对阳台的专有支配权，根据合同法第四十条的规定该条款无效。裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。并且，裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台，已顾及物业外观的美观，未与小区业主的公共利益相冲突，是对其合法权利的正当行使，故物业公司无权加以干涉。据此，判决：一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效；二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。

  　　物业公司上诉请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。其认为：一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。1.封闭阳台不属于专有支配权，更谈不上是业主使用阳台的主要权利。裴蕾房屋的南侧阳台从设计到交付，均为不封闭，这符合国家规范及阳台的功能，能够满足业主的需要。2.在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能，是对使用阳台权利内容的增加，不属于业主的主要权利。

  　　南通中院认为，本案争议焦点为：一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效？二、裴蕾封闭阳台的行为是否正当？

  　　一、关于第一个争议焦点。南通中院认为，本案物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据合同法第三十九条第二款的规定，属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不存在建筑物中的共有部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法第四十条规定，应属无效。

  　　物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由，不能成立。首先，权利在性质和数量上有主次之分。从权利性质上分析，封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。虽然从数量上分析，封闭阳台只是业主享有的整个专有所有权的一小部分，但物权具有“一物一权”的特征，阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权，而且阳台具有房屋其他部分不可替代的功能，业主即便只是失去这一数量上的小部分权利，也将严重影响合同目的的实现。因此，对权利主次的划分不能以孤立、简单的数量关系为标准。其次，权利在位阶和等次上有高低之分。格式条款排除对方主要权利最直接的后果是导致合同权利义务严重失衡。本案当事人之间是物业管理法律关系，双方应依此确定平等的权利义务，而物业公司却依位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。

  　　二、关于本案第二个争议焦点。南通中院认为，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。首先，封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为。其次，裴蕾封闭阳台的目的、方式和结果正当。就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台予以封闭，未改变阳台服务于居住的根本用途；就方式而言，裴蕾采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上，有别于传统的封闭方式，已顾及物业外观的美观；就结果而言，裴蕾封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏，不构成不当损毁，亦不影响相邻住户居住安全和便利，不影响建筑物正常使用。第三，裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益。从南通市整体而言，大多居民小区交付时阳台即已封闭，即使交付时未封闭，大多业主往往也会选择自行封闭，这符合我市居民的居住习惯，亦和我国当前社会、自然环境以及社会观念密切相关，因此，封闭阳台是否损害建筑物区分所有人整体利益的判断应符合我国的基本国情。而且，天安花园不存在处于风景名胜区等的特殊情形，没有来自社会公共利益的特殊限制。第四，裴蕾封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业主委员会执行，该决议对全体业主具有合约的效力。而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委员会亦未正式成立。

  　　三、关于本案最终的裁量。对于本案阳台能否封闭及如何封闭问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商，以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴蕾封闭阳台不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

  　　据此，2006年6月29日，南通中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

  　　（本案案号为[2006]通中民二终字第0190号）