侵犯优先购买权，买卖合同有效吗？
【案情介绍】
陈某和王某共同拥有广州一商业城店面，他们二人是该店的店主，合伙做服装生意。不久，王某随同父母迁居去了上海，广州商业城的生意主要由陈某经营。2006年7月1号，陈某经过王某的同意将该店面出租给个体服装经营户刘某，刘某每月支付租金5000元，租期2年。合同生效后，刘某按期支付租金并开始营业。2006年12月5号，陈某告知刘某，其已将该房屋卖与他人，并于12月18号在房屋管理部门办理了房屋过户手续。刘某认为在他承租期间，陈某出卖其承租的房屋买卖行为无效，于是将陈某告上法庭。就在这时，王某也从上海赶来，主张自己作为房屋共有人对店面的优先购买权。
【案情结果】
此案件经过审理，法院考虑到刘某没有房产，而王某已经迁居上海的情况。因而支持了刘某的主张，判决陈某与他人的房屋买卖行为无效，在同等条件下，刘某对该房屋有优先购买权。
【案情分析】
《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 《民法通则》第78条第2款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”结合本案例，陈某在出卖房屋前未履行提前通知房屋共有人王某和房屋承租人刘某的义务，显然构成了对房屋共有人和房屋承租人优先购买权的侵害。
在出现几个优先购买权的情况下，法律是如何处理的呢？一般来说，在数个共有人同时主张优先购买权的情况下，如果房屋好划分，可以按均等优先购买处理；如果不能划分，数个主张权利者又协商不成的，由最先主张权利者购买；或者最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有困难的，应照顾住房困难者购买。在房屋共有人和承租人同时主张优先购买权的情况下，比如：本案例的情况，应首先考虑房屋共有人的权利，然后考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可以照顾承租人的优先购买权。本案例就是法院在考虑了房屋承租人和房屋共有人的不同情况后，判决承租人优先购买。
【律师提醒】
优先购买权是指公民、法人在特定买卖的同等条件下，依法享有的优先于他人购买财产的权利。目前，最难以解决的是何谓“同等条件” ？其具体内容法律并没有明确规定，一般同等条件包括房价、所买房屋的部位、数量以及房价的交付方式、期限等，但最为重要的同等条件是房价。
需要注意的是：（1）法院对优先购买权利人放弃优先权后又主张权利的不予支持；（2）有证据证明优先购买权人表示不予购买的，视为明确表示放弃；（3）对于明知共有人出卖其份内的房屋，或者出租人出卖房屋时，承租人既不作出优先购买的直接表示，又不阻止其出卖给第三人，据此推定优先购买权利人放弃权利。
现实中多发的情形是优先购买权利人想行使优先购买权，又不在行动上阻止其出卖给第三人，法律因而推定其放弃权利。
陈某和王某共同拥有广州一商业城店面，他们二人是该店的店主，合伙做服装生意。不久，王某随同父母迁居去了上海，广州商业城的生意主要由陈某经营。2006年7月1号，陈某经过王某的同意将该店面出租给个体服装经营户刘某，刘某每月支付租金5000元，租期2年。合同生效后，刘某按期支付租金并开始营业。2006年12月5号，陈某告知刘某，其已将该房屋卖与他人，并于12月18号在房屋管理部门办理了房屋过户手续。刘某认为在他承租期间，陈某出卖其承租的房屋买卖行为无效，于是将陈某告上法庭。就在这时，王某也从上海赶来，主张自己作为房屋共有人对店面的优先购买权。
【案情结果】
此案件经过审理，法院考虑到刘某没有房产，而王某已经迁居上海的情况。因而支持了刘某的主张，判决陈某与他人的房屋买卖行为无效，在同等条件下，刘某对该房屋有优先购买权。
【案情分析】
《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 《民法通则》第78条第2款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”结合本案例，陈某在出卖房屋前未履行提前通知房屋共有人王某和房屋承租人刘某的义务，显然构成了对房屋共有人和房屋承租人优先购买权的侵害。
在出现几个优先购买权的情况下，法律是如何处理的呢？一般来说，在数个共有人同时主张优先购买权的情况下，如果房屋好划分，可以按均等优先购买处理；如果不能划分，数个主张权利者又协商不成的，由最先主张权利者购买；或者最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有困难的，应照顾住房困难者购买。在房屋共有人和承租人同时主张优先购买权的情况下，比如：本案例的情况，应首先考虑房屋共有人的权利，然后考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可以照顾承租人的优先购买权。本案例就是法院在考虑了房屋承租人和房屋共有人的不同情况后，判决承租人优先购买。
【律师提醒】
优先购买权是指公民、法人在特定买卖的同等条件下，依法享有的优先于他人购买财产的权利。目前，最难以解决的是何谓“同等条件” ？其具体内容法律并没有明确规定，一般同等条件包括房价、所买房屋的部位、数量以及房价的交付方式、期限等，但最为重要的同等条件是房价。
需要注意的是：（1）法院对优先购买权利人放弃优先权后又主张权利的不予支持；（2）有证据证明优先购买权人表示不予购买的，视为明确表示放弃；（3）对于明知共有人出卖其份内的房屋，或者出租人出卖房屋时，承租人既不作出优先购买的直接表示，又不阻止其出卖给第三人，据此推定优先购买权利人放弃权利。
现实中多发的情形是优先购买权利人想行使优先购买权，又不在行动上阻止其出卖给第三人，法律因而推定其放弃权利。
上一条：一房二卖中最后房屋产权如何归属？
下一条：签订《房屋认购书》引起的定金纠纷
