徐先生诉某房地产公司无预售证认购合同纠纷案
徐先生于2006年1月8日与某房地产公司签订了《某现代城认购书》。双方约定，徐先生购买某现代城房屋一套，房价款237万余元。同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元，认购方在签订《认购书》后，于2006年1月21日至1月30日期间，携《认购书》及其它相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其它相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。”1月29日徐先生前往现 代城销售中心与开发商签约，要求开发商出示《预售许可证》，当其得知开发商没有《预售许可证》，后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。在这种情况下，徐先生将房地产公司诉至法院，要求双倍返还定金6万元。
【案情结果】
此案经过二审到中院，中院支持了徐先生的诉讼请求，责令某房地产公司双倍返还定金。
【案情分析】
本案的争议焦点有三个：认购书是否有效；3万元的性质；原告事先是否知道被告没有《预售许可证》。
房地产公司辩称其没有商品房预售许可证、无权预售商品房，应确认双方所签认购书无效问题，因该认购书系为订立主合同进行担保，在主合同签订前就已独立存在并生效。该定金条款只在认购书中约定的条件、范围内对是否签订主合同发生担保效力，对该认购书以外的情况并无约束力，故房地产公司的辩称理由不能成立，其没有商品房预售许可证还与买方签订认购书并收受定金的错误做法和责任不能由消费者承担，其只同意退还定金的主张，法院不予支持。
双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在徐先生交付定金就已成立。徐先生已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐先生并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由房地产公司承担。
【律师提醒】
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”房地产公司没有取得商品房预售许可证无权预售房屋，因此，本案的责任应该由开发商承担。消费者在买房签订合同之前一定要审查房地产商是否有商品房预售许可证，否则，有可能导致合同无效。
另外，消费者在签订合同时也要注意定金和预付款的区别，交定金的一方不履行债务时，无权要求返还定金；接受一方不履行债务时，双倍返还定金。因此，定金有担保合同履行的功能，而预付款不具备担保合同履行的功能。
上一条：签订《房屋认购书》引起的定金纠纷
