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投资者应重视背景调查

    酒店式公寓最重要的是地理位置和管理；办公楼看重整体形象、交通、设施设备；商铺最重要的是用途和商业环境，商业市场的管理是关键。无论投资何种产品，投资的目标（投资价值、回报率）、风险（法律风险、商业风 险）不会改变。为了降低投资风险，投资者要对项目开发方、规划设计定位做法律上的背景调查。

    如果说当前商业地产的诉讼还不够多，有时仅仅是因为业主还不够较真。

    当前商业地产项目招商中最常见的问题是：欺骗性的宣传。很多投资者由于商业利益的诱惑常常陷入欺诈的陷阱。

    “一些项目开发方没有合法销售手续就以加盟名义进行销售，一般这种投资要约中对低成本、高投资回报做了夸大宣传，很多投资人无法实现投 资目的，反而要为摆脱投资困境付出很高的诉讼成本和时间成本。”专家介绍，“很多商业地产招商的时候广告宣传夸大，都是口头承诺、录像承诺……回报率合同 里不出现，甚至广告里头都没有，就用DVD 播放；到了交房，业主就没得选择了。”

    产权、设备问题常成为陷阱

    产权、设备问题是酒店式公寓乃至写字楼、商铺投资者常常遭遇的问题。

    浦东的张江国际酒店公寓没有经过房地局的批准，擅自进行内部分割后再出售，坑了几百户业主。因为产权证根本发不出来，只得原价退房。业主资金被占用几年，连利息都没有得到。

    “涉及商业地产的法律纠纷突出的问题就是产权证延期办理，如果合同中不作约定，其结果导致商铺由于没有合法的产权手续而无法出租或转售。”专家建议，“明确约定产权证办理的具体日期、具体日期不能办理的法律责任，最佳的方式为约定延期办证违约金为实际租金损失或市场出售价格损失。”

    商铺买家“更需要关怀”

    商铺买家面对的问题更是千奇百怪。

    某服装城在浙江招商时红红火火，可是投资者后来发现：所谓“地上一层”居然是开了气窗的地下一层，二楼才是一楼，人流天差地别，承诺回报率自然出了问题，产权证更是拖了一年半才办下来。

    相比于写字楼、服务式公寓，影响商铺投资效果的因素可能更多，从招商力度、产权、开业、包租到规划设计，每一个环节都可能出问题。

    专家建议，投资者应对开发方背景做基础调查，最好把各项证书作为附件列入合同以防欺诈；有的商业项目会做一期、二期甚至三期，一定要仔细看规划面积、证书的颁发日期。

    “商业房产的购买方要注意经营成本：物业管理费用要列入合同；要仔细阅读开发方的限制经营范围、转租等条款。”专家认为，“最好约定包租期限与包租价格。如果市场租赁价远高于包租价，应允许产权人变更包租合同。”