收藏该页面

最高法新规定支持银行处置拖欠放贷者房产，低保对象可“网开一面”

最高人民法院的一纸司法解释为银行处理拖欠房贷者房产开了绿灯。记者昨天获悉，最高人民法院于21日公布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（下称《规定》）。根据这一《规定》，拖欠银行房贷购房者开始面临房产被拍卖的风险。

《规定》第一条就开宗明义：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”

这实际上大幅度地改变了最高院在一年前发布的另一个司法解释。

据了解，最高法2004年11月4日公布的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确表示，银行虽然可以查封被抵押的房屋，但是对于只有一套住房的客户，不得将房产拍卖、变卖或者抵债。这一颇为“人道”的规定在银行界引起了轩然大波。“这实际上就是规定可以欠债不还，银行也拿他没什么办法了。”一个银行业人士如此评论去年的这一司法解释。

此番对2004年司法解释的修改，无疑得到了银行业的一致欢迎。当年上书的上海银行同业公会前秘书长朱德林表示，“总体来说，新解释还是基本保障了银行的权益，扫除了银行房贷业务的后顾之忧。”

不过新规定在赋予银行处置权利的同时，也保持着前一规定对普通消费者的保护，新规定要求银行在对进行拍卖、变卖或者抵债，满足三个条件，一是在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期；二是强制迁出时，如果被执行人无法自行解决居住问题的，可以由申请执行人为被执行人提供临时住房，已经产生的租金从房屋拍卖或变卖价款中优先扣除；三是属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

这就意味着，对于那些恶意拒还房贷的“老赖”，法院将变卖其居住的房屋以回收贷款，对于经济确实困难的购房者则网开一面，显示出新司法解释在处置力度和人文关怀之间保持着微妙的平衡。

■背景

银行界呼声获法律支持

最高法认为，旧规定引发了房贷门槛提高，最终损害了消费者利益

刚刚执行了将近1年的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》被新的司法解释替代，在一定程度上是银行界的一个胜利。在听取银行界声音的同时，最高法也认为，该规定虽然在表面上维护了房贷者的权益，但是由于银行的抵制，最终受损的还是广大消费者。

银行界抵制旧规定

2004年11月4日，最高人民法院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

该规定出台后，立刻遭到了多方质疑，法律界人士认为，已经设定的抵押担保不能执行，和《担保法》有关基本条款相矛盾；银行界人士认为，相关法律改变徒然增加了商业银行房贷风险，为银行的执行带来了额外的障碍，也不利于我国诚信体系的建设。

随后，京、沪、深三地银行业同业协会当时曾上书表示，最高法的规定内容不利于银行维护房贷债权，要求在体现以人为本、维护借款人权益的同时能够保障银行房贷权益，并且鉴于该规定难以操作，希望最高院能早日出台实施细则。

央行副行长吴晓灵也曾专门谈到了自己对最高人民法院出台的这个司法解释的理解。她首先肯定了该司法解释出台的初衷，认为这种善意的规定对收入水平较低、无力还款的老百姓来说是一个利好，充分体现出了最高人民法院的人性化。

但她同时表示，最高人民法院的这个司法解释，从法律角度未能严格保护作为债权人银行的权利，这将有可能使债务人在还款积极性上打折，甚至可能出现就算银行主动出面替他寻找可居住的房子，借款人还挑三拣四的现象。

在这个司法解释实施一年时间内，相关的不利影响也逐渐显现出来。部分银行的住房个贷欠交已成为困扰个贷业务的老大难问题，建行哈尔滨分行就曾发生对62名拖欠银行贷款者提起法律诉讼的事件，但银行即使通过司法程序获得全胜之后，也难以执行。部分银行被迫采取了提高房贷门槛等手段，对小户型和经济适用房的贷款发放上有一些收紧，同时对一些收入不太高人群购房门槛暗暗提高。

旧规定使消费者受损

对于旧规定所遭到的抵制，最高法在出台新的司法解释时并没有回避。

12月21日，最高法在《人民法院报》上表示，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》去年出台后，引起了较大反响。有人认为，从长远来看，如果设定抵押的房屋不能执行，不利于维护银行房贷债权，增加了银行的经营风险，将影响商业银行的住房消费信贷业务，不利于住房按揭市场的发展，同时不利于社会诚信体系的建立与房地产业的健康发展。该规定出台后，各地银行为了维护自己的房贷权益，纷纷采取措施提高房贷门槛，致使许多原本可以获得银行住房贷款的人无法贷款买房，最终损害了广大消费者的利益。

昨天，建行北京分行有关人士评论说，新司法解释出台后基本做到了商业银行和普通消费者利益之间的平衡，既保证了银行处理房屋的权利，同时也对实在无力还款的消费者有一定的保护，比如相关的租房等规定，也和商业银行平日实际操作习惯相吻合。

■资料

《规定》内容

第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。

在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。