一方原因导致买卖合同未能成立的，一方将被中介机构追究违约责任并被相对方追究定金责任及机会利益损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”参照该条规定，如因不可归责于双方当事人的事由导致买卖合同未能订立的，一方将不会被相对方追究定金责任及赔偿机会利益损失，也不会被中介机构追究违约责任。司法实践中，双方对买卖合同具体条款达不成一致意见导致买卖合同未能成立的，可以视为不可归责于双方当事人的事由导致买卖合同未能成立。
案例
2008年11月23日，买受方(乙方)、出卖方、(甲方）与某事务所（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方为表示对丙方提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元。买卖房屋地址为xx市宝山区某101室。房价款69万元，首期房款计15万元。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后叁日内，乙方应补足定金至3万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。甲、乙双方同意在甲方签署本协议后叁拾天内共同赴丙方处签订《xx市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。2008年11月23日，被告杨某向原告出具收条，内容为：“今收到王某女士购买宝山区某101室房屋定金叁万元整（￥30000.00）事实”。落款处有被告杨某签名，并加盖了某事务所公章。2008年12月20日，原、被告双方共同至某事务所总部协商签订买卖合同事宜。由于当日原告无法支付首付款，希望被告能够先签订买卖合同，在合同中约定具体的支付首付款时间。被告不同意，要求原告支付首付款后再签订买卖合同，并且要求原告明确支付首付款的日期。由于双方无法达成一致意见，当天未能签订买卖合同。次日，双方再次至中介公司处协商，仍未果。系争房屋于2009年3月另行出售他人。甲方拒绝返还乙方的定金3万元，乙方起诉至法院要求甲方返还。
本案中，买卖双方对系争房屋行程了预约合同关系。由于《房地产买卖居间协议》中仅约定了首付款15万元，并未约定首付款的具体支付日期，也未约定剩余房款的支付时间。在签订买卖合同时，双方还需进一步对首付款支付等具体合同条款进行协商。根据相关事实，买卖双方于2008年12月20日、21日共同至中介公司处进行过协商，因双方就首付款支付日期未能协商一致，致使未能签订正式买卖合同。对此买卖双方均不存在过错，双方对未能签订买卖合同均无责任。现系争房屋已另售他人，双方已无法再履行居间协议，故卖方应当将定金返还买方。
从前面的案例及分析中，我们可以看出，如《房地产买卖居间协议》不具备买卖合同的主要内容且最终未能订立买卖合同的，认定相关违约责任的承担主体的关键在于认定导致买卖合同未能订立的原因。如因一方原因导致买卖合同未能成立，该方将会被中介方追究违约金责任（金额相当于其应支付的佣金）并被相对方追究定金责任及机会利益损失。如因不可归责于双方的原因如双方对买卖合同具体事宜达不成一致意见，则各方将被免除相关法律责任。
二手房交易市场中，历次国家关于房地产市场的宏观调控政策都会引发大量的毁约高潮。对此，买方或卖方欲达到毁约而不承担法律责任的方法是：针对《房地产买卖居间协议》中未作出约定的买卖合同的具体条款与相对方进行协商，提出相对方无法接受的条款，以双方不能对买卖合同具体条款达不成一致意见视为不可归责于双方当事人的事由导致买卖合同未能成立，而免除向中介方支付佣金、违约金的责任或向相对方承担定金责任及机会利益损失等其他违约责任。
根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，在房地产交易市场，中介公司获取中介报酬的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。
实践中。居间协议中会作“买卖双方均不得单方违约解除本合同，否则由违约方支付房款总额的2%作为居间方付出中介服务的经济赔偿”之类的约定，也是合法有效的。
但是对于未全面完成中介服务，合同即因一方毁约而解除，居间合同对此情形下佣金的支付又没明确约定的情形下，当事人可以主张减少支付佣金。根据行业规定，中介公司一般在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。因此在实践中，法院裁判会依据诚实信用原则，审核居间人是否按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务，以此作为中介机构是否应全额获取佣金的衡量标准。
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实践中。居间协议中会作“买卖双方均不得单方违约解除本合同，否则由违约方支付房款总额的2%作为居间方付出中介服务的经济赔偿”之类的约定，也是合法有效的。
但是对于未全面完成中介服务，合同即因一方毁约而解除，居间合同对此情形下佣金的支付又没明确约定的情形下，当事人可以主张减少支付佣金。根据行业规定，中介公司一般在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。因此在实践中，法院裁判会依据诚实信用原则，审核居间人是否按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务，以此作为中介机构是否应全额获取佣金的衡量标准。
