2009年至2011年，全国各级人民法院共审结买卖合同纠纷案件167万多件。最高人民法院日前出台买卖合同解释，应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷新情况和新问题。

明确认购书意向书独立契约效力

买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关涉市场经济的健康发展。

最高法院新闻发言人孙军工介绍说，合同法第九章通过46个条文规定了买卖合同法则，但这些条文仍难以涵盖买卖合同关系的复杂性和多样性以及市场交易日新月异的变化。

据了解，该司法解释先后起草十二稿，最后经最高人民法院审委会讨论通过，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。

其中，司法解释遵循 “鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。

对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确予以肯定，更周到地保护买受人的权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，推动市场经济更加健康有序地发展。

司法统计数据显示： 2009年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件591425件，审结594404件； 2010年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件551395件，审结555553件； 2011年，全国各级人民法院共新收一审买卖合同纠纷案件533401件，审结526367件。

“一物数卖”到底归谁有依据

司法解释对买卖合同中 “一物数卖”导致的纠纷问题作出明确规定。

司法解释规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

最高法院新闻发言人孙军工5日在最高法院新闻发布会上说，这是为了防止出卖人与个别买受人恶意串通，基于诚实信用原则而规定的。

此外，根据司法解释，在船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖情形中，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是对抗善意第三人的对抗要件，应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序；出现交付与登记冲突情形时，应以交付为准。

不动产买卖不适用 “所有权保留制度”

司法解释明确规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。

所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。

最高人民法院民事审判第二庭庭长宋晓明5日在最高法院举行的新闻发布会上介绍说，我国合同法虽然对所有权保留制度做了规定，但条款过于原则。这项制度的适用的范围，当事人之间的权利义务，保护机制等问题需要进一步明确。

据了解，关于所有权保留制度适用范围问题，我国合同法没有对所有权保留买卖的对象进行限制，出现了学界和审判实践中的一些分歧，在消费市场也存在一些以所有权保留方式买卖房屋的情形。

宋晓明表示，所有权保留制度不应当适用于不动产。首先由于不动产买卖完成转移登记后所有权才发生变动，这个时候双方当事人再通过约定进行所有权保留明显违反法律规定。其次在所有权登记的情形下，双方还采取所有权保留，出卖人的目的是为了担保债权的实现，买受人的目的在于防止一物两卖。而我国物权法规定中，通过预告登记制度来满足买卖双方的需要，因此没有必要采用所有权保留方式。另外司法解释在制定过程中，参考了其他国家的立法模式，他们大多数规定仅适用于动产交易，所以司法解释中明确规定所有权保制度留不适用于不动产。