在商品房买卖中，交易双方往往会采用定金的方式作为订立主合同的担保。但是由于相关法律对究竟何种情形应适用“定金罚则”没有明确，就在很大程度上给开发商造成了滥用“定金罚则”的机会，使得开发商往往以定金为要挟，强迫购房者与其订立商品房购销合同，损害购房者利益。新解释针对这一现象做出了明确规定， “定金罚则”的适用做出了界定，如：以定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理（“定金罚则”的适用情形）；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人（“定金罚则”的不适用情形）。一般认为，不可归责于当事人双方的事由包括：双方无法就认购合同已约定外的商品房购销合同条款达成一致的情形、非买受人原因银行拒绝发放贷款的情形等。
由于相当一部分购房者是选择按揭贷款的方式购买商品房，因而作为第三人银行在商品房买卖过程中的地位相当重要，将直接决定购房人能否继续履行合同。在现实交易中，就时常会有因为银行审查的原因拒绝贷款，导致购房人一时无力承担高额房价而引发纠纷的案例发生。新解释对此亦作了相关规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，出卖人应当将收取的购房款本金即其利息或者定金返还买受人。
基于上述原因，我们建议开发商在对商品房进行销售时应充分考虑“不可归责于当事人双方的事由”的发生可能：首先要坚持诚信销售，避免象过去一样以定金为签约王牌；其次，在签约前，应对银行政策以及购买人的经济情况有大致的了解，以期尽可能降低立约成本，保证每份合同都能得到切实的履行。
相关解释条文：
第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”.
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