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上海动迁房买卖合同合法有效，交易过户的政策法规及风险规避

 注目前上海市动迁房交易限制时限已由5年调整为3年，上海市人民政府于2011年7月29日发布了海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的《上海市动迁安置房管理办法》的通知，该通知中规定：动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。现在各个区对该规定在实际操作中的把握不太一样，有的区仍按大产证、动迁协议满三年；有的区要求小产证满三年，根据本律师的了解，只要房屋买卖事实发生在2011年8月份之前，各个区房地产交易中心根据法院过户的判决还是办理交易过户手续。    

     上海市动迁房由五年后过户改为三年后过户，根据上海市动迁房过户细则的规定要求签订动迁协议满三年并且开放商大产证满三年，由于一般都是先签订动迁协议然后才有大产证，所以三年的计算起始日应为开发商大产证办出之日。

    如何查询大产证是否满三年，个人带着身份证到房屋所在房地产交易中心即可查询，告知房地产权证显示未满三年需要查询大产证是否满三年，交易中心便会提供查询服务。

所谓动迁房又称动拆迁安置房或配套商品房指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于其安置的对象是特定的动拆迁安置人，因而动迁房（拆迁安置房）买卖、租赁除受相关法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方性政策约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

 对于动迁房是否可以买卖，存在不同的观点。

根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的合同可认定为无效：

一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

三)以合法形式掩盖非法目的

四)损害社会公共利益；

五)违反法律、行政法规的强制性规定。

而动迁房买卖合同并不存在上述情形，因此属有效民事行为。此外《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。物权法》也将债权和物权进行分开处理，即依法订立的合同，不因为物权不转移而变成无效合同。因此，拆迁安置房可以买卖，只要签订完整、详细、具有可操作性的合同，完全可以保障交易双方的权利。因此，可以说签订一份有效、具有可操作性的拆迁安置房买卖协议是买房人保护自己权利的关键，最好聘请当地专业房产律师参与。

根据《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二条规定，本办法所称的配套商品房(以下简称“配套房”指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。本办法所称的中低价普通商品房(以下简称“中低价房”指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。

一、房屋类型：

1配套商品房(简称“配套房”指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。

2中低价普通商品房(简称“中低价房”指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。

二、房屋设计标准：

1符合规划部门确定的容积率、建筑密度等规划指标。

2住宅以建筑面积70平方米左右，2室1厅为主要房型，适当配置建筑面积50平方米左右的1室1厅或者2室户，少量配置建筑面积90平方米左右的3室1厅房型。高层住宅房型设计的面积可适当放宽。

3符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。

三、房屋供应原则：

1配套房应当优先供应给以重大工程为主的城市建设动迁中的困难家庭，并按照公示房源、受理申请、审核条件、开具供应单、签订配套房预(销)售合同的完整程序办理。配套房的具体供应对象和供应程序，由区县政府规定并公布。

2市级房地产资源局根据本市中低价房年度建设计划及各区县的需求情况，编制中低价房年度供应计划，由各区县按计划及时安排使用。中低价房的供应，采用以区县自筹为主和全市统筹补充相结合的办法。自建项目能基本满足本地区需求的由区县自行组织供应；自建项目不能满足本地区需求的区县，由市房地产资源局统一安排房源。

3同时符合下列条件的家庭，可以申请购买一套中低价房：

一)取得本市城镇常住户口满一定年限；

二)家庭人均可支配收入低于规定标准；

三)家庭人均建筑面积低于规定标准。

四、租赁的条件：

符合条件的被拆迁居民和中低收入家庭，可以购买配套商品房或者中低价普通商品房，也可以承租配套商品房或者中低价普通商品房。配套商品房和中低价普通商品房的具体租赁办法，由市房地资源局制定并公布。

五、限制转让、租赁

1配套商品房或者中低价普通商品房的购房人应当根据《上海市房地产登记条例》规定办理房地产登记。房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”或者“中低价普通商品房”字样。

2根据上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定，配套商品房、中低价普通商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的房屋所有权人应当向本市房地产资源局或者区县房地产管理部门提出申请，由市房地产资源局或者区县房地产管理部门按照规定价格回购。配套商品房、中低价普通商品房在取得房地产权证满5年后转让的应当按照届时同地段的普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。

六、动迁房买卖的法律风险

1动迁房尽管是限制转让的但并不意味着买卖双方签订的合同是无效的因为限制转让的相关规定是上海市房地资源局制订的而只有违反法律、行政法规强制性规定才为无效合同。动迁房买卖的关键在于控制、防范法律风险。

2房屋买卖是重大财产处分行为，尤其是动迁房的买卖，所涉及的法律方面的问题及各种限制更多，因此，买卖双方必须全面掌握交易的相关法律规定。

3动迁房相对于普通商品房来说，一般交易价格较低。因此，实践中经常会发生买卖行为。但需要注意的切不可因为贪图低价格而忽略其交易风险的存在动迁房的买卖中最好聘请专业的当地房产律师提供法律服务（如房屋全程陪购、合同起草等）

4为防范法律风险动迁房买卖时应注意以下几点：

①购买动迁房时首先应该核实该房屋的土地性质，按照我国现有土地管理法规，农村集体土地禁止自行转让，因而此类买卖合同是无效的另外如果该套房屋是安置人口的最后一套住房，原则上也不能转让（上海）

②调查取证，确认房屋性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”或到房地产交易中心查询房屋的产权资料，以此来证明该房屋的出售是经国家允许且是合法有效的

③确认房屋权利人是一人还是两人以上共有，如果是两人以上应要求所有共有人作为卖方在房屋买卖协议上签字，部分产权人的售房行为，存在被认定为无效的法律风险；

④由于动迁房要在取得产证5年后才能办理转让过户，因此最好不要一次性支付全部房款，而选择分期支付，并预留一部分尾款待过户后再支付，最好是合同中设定担保人或担保物；

⑤约定在五年内发生意外事件（如死亡、继承、赠与、抵债、财产因诉讼被执行、再动迁）等法律事实时的解决办法。

⑥买房人在支付房款并实际占有房屋以后，一定要密切留意该房的两证办理情况，一旦得知卖方取得两证后，应立即催促办理过户手续，否则有可能面临着一房二卖或另行抵押的风险。

⑦交房时间应尽量提前。

动拆迁房买卖存在很长的时间周期，因而蕴涵了极大法律风险司法实践中这种类型的纠纷案例不胜枚举，且呈逐年递增趋势。而其法律风险，主要是买受人一方。一般情况下，动拆迁房买卖双方在签订买卖合同后，卖家都会要求买家支付全部或者绝大部分房价款，而买受人在支付了巨额房款后却并不能及时取得房屋所有权人资格。双方虽然签订房屋买卖合同，但根据物权公示公信原则，卖方在法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人，这样买受人就会置于高法律风险地位。究其根本就是于该房屋物权变动需要一个很漫长的周期，期间可能会出现诸如房价飙升导致卖方违约、所有权人自身债务恶化、所有权人死亡、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、抵押担保设定、赠与或继承、标的物作价投资出资等法律风险。上述情况纠纷的发生主要是由于买卖双方没有全面掌握相关的法律规定，合同内容上没有精心设计。另外买受人往往存在一定的侥幸心理，一般会有这样的惯性思维：认为房款我已支付全部或大部分，现在已经装修且已经入住，应该不会有什么太大风险了然而，事实上一旦风险发生有可能导致买受人房财两空。这绝非危言耸听，司法实践中这样的案例教训屡见不鲜。

动迁房买卖的过程中还有很多细节，不同的买卖双方碰到情况可能也不完全一致，潜在风险无法一一预见。因此上述几点只是普遍适用的建议，可以运用于大多数的买卖过程。但每个案例都有特殊情况，建议还是事前多咨询律师，谨慎操作。

 时间缩短了，对购房动迁房的人来讲应该是件好事，但很多以前购买动迁房的买家遇到房东不配合交易过户或加价才能过户的临时要求。对已经交房入住并已经对房屋装修的客户来讲出现这种问题确实十分为难。

    房屋能不能顺利过户到自己名下？这是很多客户所担心的

    对于这个问题关键还是要看和房东签的买卖合同或协议是否内容是否规范、全面。合同约定的越相信就越具有可操作性，很多人购房时感觉无所谓有个书面的东西就可以，合同或协议后很多漏洞，导致出现问题时不能保证自己的合法权益。动迁房买卖由于过户时间跨度比较长，对合同内容的要求更高。

    合同对房屋过户的细节约定很清晰，出现房东不配合过户或要求加价的情况，可以请求法院判决对方依照合同的约定继续履行，强制办理过户手续。

     特别要注意，在要求办理交易过户手续时要注意采取必要的措施，防止房东做一些阻碍交易过户的行为。一旦产生违约情况，就要注意风险，稍有不甚就会造成对自己不利的局面。

另：根据本市房地产登记部门的要求，动迁房办理产证须提交下列材料：1上海市房地产登记申请书》原件);2身份证明(复印件);3动迁单位原《房地产权证》原件);4动迁协议》原件);5地籍图(原件两份);6房屋平面图(原件两份);7契税完税证明(原件)具体可到房屋所在地的房地产交易中心申请办理。

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