《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》上海市人民政府令第71号。2011年10月19日公布施行。2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。
继续实行“两轮征询”
草案明确：只有为了公共利益的需要，方可实施房屋征收工作。
旧城区改建房屋征收仍继续坚持“两轮征询”程序。被征收房屋的调查结果应当公布；区（县）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。房屋征收范围确定后，应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。
细化补贴和奖励措施
在补偿标准上，《实施细则（草案）》按照《征收补偿条例》的要求，在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施。采纳了本市从2008年起试点实施的“数砖头加套型保底”政策，作为房屋征收补偿标准的核心政策。
根据规定，在被征收房屋市场评估价格的基础上，增加价格补贴；对属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加不超过15平方米建筑面积的套型面积补贴。对于经认定符合条件的居住困难户，还可增加保障补贴，或者可以优先购买经适房。同时，对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，应当给予奖励，具体标准由各区（县）人民政府制定。
不服可提起行政诉讼
《实施细则（草案）》按照《征收补偿条例》的要求，对征收程序进行了强调和细化。草案显示，征收补偿方案应征求公众意见；对旧城区改建的征收补偿方案，区（县）人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。房屋征收决定作出前，房屋征收中心应当会同区（县）相关部门、街道（乡镇），参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经本区 （县）人民政府常务会议讨论决定。此外，被征收人、公有房屋承租人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
评估严重失误吊销证书
《实施细则（草案）》按照《征收补偿条例》规定，明确了各相关行为主体的法律责任。根据草案规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
草案3大焦点
1征收程序
旧城区改建应征求意见和听证
草案结合本市实际，在《征收补偿条例》的基础上，增加规定了房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为：
（一）新建、扩建和改建房屋及其附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；
（四）房屋转让、析产、分割、赠与；
（五）新增、变更工商营业登记；
（六）迁入户口或分户；
（七）其他不当增加补偿费用的行为。
违反规定实施所列行为的，不予补偿。考虑到实践中存在确需办理相关手续的情况，如新出生子女的入户等，同时规定，对于确需办理第（四）项至第（六）项所列事项手续的，在被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺的前提下，相关部门依法可以办理。
对旧城区改建的房屋征收范围确定后，应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。
2补偿标准
旧式里弄房屋、简屋等增加补贴
草案的大部分篇幅都着力于征收补偿的内容，并对各类房屋的补偿标准作了详细的规定。在保证被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的基础上，又细化了补助、补贴和奖励等措施。
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但有特别规定的除外。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收中心在征收范围内公布。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额中增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。
对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收中心应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。
3法律责任
不得采取暴力等方式强迁
草案规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。采取上述非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
草案还规定，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。同时，房地产价格评估机构和房地产估价师也应承担相应的法律责任。
相关链接 三种补偿方式
公有出租居住房屋补偿
对于政府规定租金标准的公有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照细则规定增加套型面积补贴。
居住困难户优先购经适房
按照本市经适房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经适房政策的除外。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。其中的折算单价由区（县）人民政府发布。
符合经适房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经适房。
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。经认定符合条件的居住困难户及其人数将在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区（县）住房保障机构在15日内进行核查和公布。如果对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
停产停业损失有补偿
与居住房屋相比，因征收非居住房屋造成停产停业损失也有补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果被征收方认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收中心提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收中心再委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
【2011年之前老的拆迁政策，有些内容目前依然在用，有些已经作废】
动拆迁工作历来是矛盾突出的一项老大难的工作，为了推进城市建设和老城区的改造，上海市政府一直在研究、探索城市房屋拆迁补偿安置工作的改革。
市政府2009年2月出台的（沪府发【2009】4号）文件，《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》（以下简称4号文件）；紧接着，3月17日，上海市住房保障和房屋管理局根据4号文件的意见，发布了沪房管拆【2009】88号文件，《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）》（以下简称88号文件）。
上述文件主要精神就动拆迁补偿安置中探索三大机制：一是旧区改造事前征询制度；二是“数砖头加套型保底”；三是增加就近安置方式。三大机制中，前二个是硬指标，第三个就近安置方式，对中心区域是相当困难的，是个软指标，只能用人民币来解决了。
1,适用范围
4号文件是原则性的政策方针，而88号文件基本类似实施细则，具有可操作性。
不管是4号文件，还是88号文件，主要还是针对城市房屋，即国有土地上的房屋拆迁的补偿和安置，并不涉及农村房屋的拆迁即集体土地的征用。
88号文件的标题就明确了这项工作是属于政策试点，是起到征求意见的作用。根据试点的情况，还需要不断的总结、完善、改进、补充。
上海相关部门目前正在讨论并草拟一部旧区改造以及动拆迁制度方案，预计方案将在年底前出炉，并于2010年送交市人大讨论,形成正式的地方法规。
2,套型保底
套型保底的含义，居住房屋的拆迁补偿安置，将以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。用一个简单的公式就是“拆迁补偿=房屋评估价格+（价格补贴+套型面积）”。
政府给动迁居民一定的价格补贴，这点在2001年出台的上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》就有规定，就是(2A-B)X20%。A就是本市城市房屋拆迁最低补偿单价标准，根据不同的区位和地段，由各区县制定不同的最低补偿单价标准。B就是动迁时的房屋市场评估单价。
但是88号文件明确规定补贴系数具体由试点区人民政府制定。也就是在这方面，市里放权了，不像111号文件具体定死在20％的幅度。且在“A”即城市房屋拆迁最低补偿单价标准，也有放宽的余地。
浦东新区塘桥动迁基地把最低补偿单价A标准放宽为11000元每平米，增加了3100元。卢湾区建国东路390号动迁基地把系数放大到30％，而且放弃了2A-B的公式，直接以评估价X30％。目的是给动迁居民较多的补偿。
套型面积补贴，目前只针对缺乏煤卫设施的住户比如老里、二万户、简屋等住宅，对成套独用的住房，是不适用的。如卢湾区建国东路390号基地套型面积补贴，一个动迁基本户是15平米，价值267825元。
这一点，有不尽合理之处，就是结构相对较好的独用成套的住房反而没有套型面积补贴。权威部门也没有对此有合理的解释。
当然上述各项补贴，要根据各区块动迁项目的用途、密度、区位等情况而定，更主要的还是取决于该区的财政状况和旧城区改造任务的轻重。因此，就会出现不同地区动迁补偿高低的差异。要在全市范围内统一动迁补偿标准是不现实。
3,保障托底
保障托底。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生如是说：“动拆迁补偿上目前还是以物权保障作为制度设计的基础，就是通过对房屋资产的评估，如果评估价格还是解决不了住房的问题，政府会给他一个补贴，个别确实住房非常小、居住条件非常差的，也会采取套现保底的方式解决居住问题。
88号文规定：居住困难户货币补贴＝异地配套商品房单价X（应安置对象X22平米－安置后房屋折算的面积）。
例：某户居民，根据动迁货币折算，可以购买90平米的配套商品房，但安置人口是7人，应安置为154平米。那么有64平米将给与补贴。假设配套商品房是8000元/平米，就可以另外享受512000元补贴。
所以有很多动迁居民误以为按人头分摊动迁费用，如每个人多少万元。这是误区。至于全家拿到的动迁补偿总的款项，除于人数，得到的平均数是民间算法，每家每户，情况不同，张三能平均拿到30万，李四可能每人只能拿到25万
建国东路390号基地保障托底是每人22平米；内江路基地是每人20平米，托底单价是5000元；杨浦区某基地每人12平米，减去基本面积30平米，超过部分按评估价的70％计算。浦东新区塘桥基地是25平米，按每平米5300元计算。各区之所以出现差距，因为文件决定这些具体细则，由所在区自行视具体情况决定。
在实施托底保障，“人头”是决定的因素。在动迁前，突击迁入户口是司空见惯的现象，为的是分享动迁蛋糕，于是，在2006年7月1日上海市人民政府发布了第61号令《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》，作为认定动迁安置人口的的依据。
但是前段时间，动迁安置人口由实施动迁的动迁公司认定，有些动迁公司并没有很好执行市政府令，反而以此作为暗箱操作的工具，导致市政府令形同虚设。他们说是，不是也是，他们说不是，是也是不是，导致了动迁矛盾的的激化，加剧了内外勾结、权力寻租的腐败现象。
现在人口认定的工作从动迁公司分离，由街道住房保障机构认定。凡是享受困难户补贴，也就是托底保障的动迁户家庭的成员，都将在街道住房保障机构，填写表格，审核认定、批准、备案。一旦进入托底保障，就将被视作已经享受上海市的住房保障待遇。
据一位业内的朋友讲，上海已在全市范围内建立了完善的信息资料库。可以至少追溯到1987年，甚至更早的年份。对享受单位的福利分房、动迁安置、售后公房出售都有据可查。
目前动迁是“数砖头“和“数人头”并列的双轨制，以“数砖头”为主，也考虑“数人头”，今后的动迁安置政策肯定会把动迁中解决困难户，列入政府住房保障系统，可以大大减少突击迁户口、突击办理假离婚、假结婚的现象。
而且普陀区判决了以“假离婚”、“假结婚”以获取动迁款为诈骗罪，打击了了在动迁中人为虚造“人头”的现象，具有震慑力度。
不要以为，户口越多越好，除了会出现家庭内部的纷争以外，今后需要申请住房保障时，例如购买经济适用房、申请廉租房时，就没有资格享受了。因此想迁户口分享动迁蛋糕的需要认真考量一番了。
4,就近安置
在浦东新区或闵行、宝山、嘉定等区，基本可以达到就近安置，但象卢湾、静安、黄浦等中心区则比较困难。所以象卢湾区建国东路390号基地，由于不能实行就近安置，只能提供较远的房源，所以给一个动迁基本户发放就近安置购房补贴10万。
就近安置购房补贴数字由各区、基地自行决定，有充分就近房源的区甚至没有，但在价格上面优惠。象浦东三林新村基价为5300，象南浦大桥下的锦尊板块只有6500元，相当于市场价的一半，实际比补贴现金还要合算。.
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