（一）公房承租权纠纷概述
所谓公房是指所有权属于国家，实际使用人为个人，由相对独立的实体进行管理（如各地的国有资产管理部门授权某些房地产企业、物业管理企业对公房进行管理），或部队、学校等国有单位所有并自行管理的房屋。其中，公房权利人包括承租人和共同居住人（以下简称“同住人”）。按照上海市现行的相关规定，公房承租人是同公房出租人建立租赁关系的公民，承租人应持有统一印制的《租用公房凭证》。公房同住人是指公房承租人死亡或变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件限制。
目前，上海仍有大量的公房，而公房承租权是公房租赁关系中的核心权利。按照上海住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋可以进行承租权的转让，因此公房承租权纠纷主要表现为两大类型：一是承租权转让引发的纠纷，即承租人将承租权转让给同住人以外的第三人引发的纠纷；二是租赁户名变更引发的纠纷，即承租人死亡后，同住人之间为了如何变更租赁户名产生的纠纷或承租人与同住人协商一致将租赁户名变更给其中一个同住人产生的纠纷。
公房承租权的变更不能随心所欲，必须遵守国家和上海市的相关法律、法规。公房承租权转让给第三人时，应当事先征得本处有本市常住户口的同住人的同意，并得到出租人同意。从维护同住人居住生存利益角度出发，未征得同住人同意的公房承租权转让合同，原则上应确认无效。但对于同住人已迁出、购买公房承租权的第三人已实际入住公房的，则应本着尊重现状的精神，合理保护该第三人的交易安全利益。公房租赁户名的变更，需要同住人之间或者承租人与同住人之间协商一致，并征得出租人允许。当承租人死亡，同住人协商不一致但都要求变更租赁户名的，由出租人根据相关规定指定承租人。
（二）公房承租权纠纷调解处理的原则和方法
1.把握承租权转让的法律效力
实践中，经常发生承租人将公房租赁权转让后，同住人以转让行为未经其同意而要求确认转让行为无效。从法律角度而言，公房承租权转让为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿概括性移转，而承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人及出租人的同意。对这类纠纷调解时，应考察出租人是否同意及同意的方式，有时出租人虽没有明确表示同意，但其行为往往可视为追认转让。如原承租人转让前虽未征得出租人同意，但出租人事后办理了公房承租户名变更手续；又如原承租人转让前未征得出租人同意，但受让人已实际入住，并以承租人的名义缴付租金，出租人也予以收取的。这两种情形下，均可推定出租人已经知道或者应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为，转让行为有效。原承租人则负有继续保障原同住人居住权的义务，或另行提供房屋供其居住，或给予适当的住房补贴。
2.认定原承租人死亡后可继续履行租赁合同的主体范围
根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二项，以及原上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条的规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。这是由于公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。但随着实际情况的发展，一些在该处无本市常住户口但与公房承租人有特殊关系的主体，也可具备继续履行租赁合同的主体资格。因此调解时，调解人员应熟悉法律法规，准确认定原承租人死亡后可继续履行租赁合同的主体范围。
3.听取公房出租人的意见，适时邀请参加调解
公房出租人根据公房产权人的授权并依据相关法律、法规对公房进行管理，因而对承租人、同住人的权利义务比较了解。根据有关规定，公房承租权无论转让还是更改，都必须征得出租人同意。因此在调解时，争取公房出租人的支持，适时邀请其一同参与，有助于促使当事人明晰各自的权利义务，缩小心理落差，本着实事求是的态度解决问题。例如，在承租人死亡，各同住人均要求变更自己为承租人的纠纷中，因《上海市房屋租赁条例》对于更改租赁户名的条件以及顺序均有详细规定，出租人参与调解有助于各同住人合理定位，缩小差距，化解因对政策不了解而产生的矛盾。
（三）有关公房承租权纠纷的法律规定
上海市房屋租赁条例（节录）
（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过，自2000年7月1日起施行）
……
第六章 租赁关系的变更和终止
第三十七条 房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人受当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第三十八条 承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。
公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
第三十九条 房屋承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。
房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。
公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
第四十条 公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。
公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。
租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。
第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
第四十二条 房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同。
房屋在租赁期间因城市建设需要拆迁的，租赁关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理。
第四十三条 房屋租赁期间发生下列情形之一的，该租赁关系终止：
（一）房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；
（二）房屋因社会公共利益需要被依法征用的；
（三）房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。
发生前款第（一）、（二）项所列情形的，由依法提前收回的部门或者依法征用的单位另行安置承租人；公有居住房屋发生前款第（三）项所列情形的，由出租人另行安置承租人。
第四十四条 房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条例下享有优先承租权。
第四十五条 租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。
……
公房居住权纠纷的调解处理
（一）公房居住权纠纷概述
在诸多涉及公有房屋的纠纷中，居住权纠纷（反映在诉讼中则是迁让纠纷）是较为突出、调解处理难度很高的纠纷类型。该类纠纷的当事人一般都是同一家庭成员，情况复杂多样，主要有以下三种形式：一是并非同住人的其他家庭成员不法侵占公有房屋引起的居住权纠纷，如成年已婚子女单位已分配住房或在外购买了商品房，但仍以上班不便、小孩读书困难为由，挤占父母承租的公房，从而引发矛盾。二是公房承租人侵犯了同住人的居住使用权而引发的纠纷，如在公房动迁过程中，承租人与动迁人签订货币化安置协议，等钱拿到手后却拒不对其他无房可住的家庭成员进行安置；或者承租人将公房承租权转让时向同住人保证解决居住问题，以换取同住人签字同意，但事后却对同住人的居住问题不管不顾，以致引发纠纷。三是正常使用公房过程中产生的居住权纠纷，如父母是公房的承租人，子女或其他亲属也并非不法侵占，而是符合共同居住人的各项条件，但因双方矛盾非常大，房屋又比较小，一方要求另一方迁出房屋而引发的居住权纠纷。
处理此类纠纷，要着重把握三个因素：一是房屋来源与贡献。如果公房是单位分配所得，要查看原始调配情况，谁是受配人，谁是共同受配人口，准许迁入几人户口等；如果公房是市场购置所得，则要分析购置动因、出资、迁入户口等情况。二是同住人身份的审查把握。对已享受过国家福利分房政策或单位货币分房补贴、居住并不困难的人，要严格把握其同住人的认定条件，体现对非法侵占公房者的制裁。三是迁出的现实可行性。对双方均有居住权的争议，如一方有可迁之处，可在要求另一方酌情补偿的基础上要求其迁让，以避免矛盾激化。当然，如果一方恶意侵占公房后，将其自有房屋出售给他人，造成无房可住的现状，则不应过多考虑迁出的现实可行性问题，而应让侵权者立即迁出，自行解决居住问题。
（二）公房居住权纠纷调解处理的原则和方法
1．准确把握同住人的含义
根据上海市房地局贯彻实施《上海市房屋租赁条例》意见（二）中的界定，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活1年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。该条款中对于共同居住人的界定有以下特点：一是适用情形为承租人死亡或者变更租赁关系时；二是并不要求在本处或他处有本市常住户口；三是原承租人、共同居住人的配偶、子女因结婚、出生在该处实际居住的，可以不受上述1年以及他处住房条件的限制。共同居住人不仅包括公用租赁房屋的共同居住人，也包括产权房屋内的共同居住人。因此，准确理解同住人的概念，有助于调解时明确的相关权利义务关系。
2．运用灵活方式实现居住权转化
有些纠纷中，房屋内的家庭成员都享有居住权，但由于关系恶化确实无法继续共同生活，因而调解时可采取灵活方式，在保障各方合法权益的情况下化解纠纷。一是实现居住权和实际居住状况分离，如在公房内有居住权的子女在外另购商品房的，可确认其对公房享有居住权的前提下，调解其至自购商品房内居住，并由父母保证该子女今后公房动拆迁时享有权益；二是采取换房等手段合理安排迁出家庭成员的居住处所，如一套大户型房屋可换成两套小户型房屋，供家庭成员分开居住，避免矛盾；三是无法采取调换房屋方式的，可对具有居住权但无法共同生活的家庭成员给予一定的货币补偿，在此前提下让其迁出房屋。
（三）有关公房居住权纠纷的法律规定
中华人民共和国老年人权益保障法（节录）
（1995年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自1996年10月1日起施行）
……
第十三条 赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。
老年人自有或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。
老年人自有的房屋，赡养人有维修的义务。
……
上海市老年人权益保障条例（节录）
（1998年8月18日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，自1999年1月1日起施行）
……
第十四条 老年人对自己合法的收入和其他财产，依法享有占有、使用、收益、处分的利权，享有占有、使用、收益、处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉。
有独立生活能力的成年子女要求老年人经济资助的，老年人有权拒绝。成年子女或者其他亲属不得以无业或者其他理由，强行索取、克扣老年人的财物。
老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗产的权利，有接受赠予的权利。子女或者其他亲属不得侵吞、抢夺、转移、隐匿或者破坏应当由老年人继承的遗产。
老年人依法立遗嘱处分个人财产或者与他人签订遗赠扶养协议，子女或者其他亲属不得干涉。
第十五条 赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房。
老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。房屋土地管理部门或者公安部门的承办人员在办理老年人自有的或者承租的住房转移、过户、交换和户口迁入等手续时，应当当面征得老年同意，并查验老年人签名的书面材料。
老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房，老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。子女或者其他亲属出资购买老年人原来承租或者居住子女的住房，应当签订书面协议，保证老年人继续居住的权利。
子女或者其他亲属经老年人同意，借老年人房屋使用的，到约定期限应当及时归还，不得无故拖延。
居住在老年人自有住房中的子女或者其他亲属获得单位分配住房或者自购住房的，如老年人不同意其继续居住，应当及时迁出。
子女所在单位分配住房或者动迁、改建住房含老年人份额的，老年人享有与子女同等的权利。
老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。
……
中华人民共和国物权法（节录）
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）
……
第三章 物权的保护
第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
……
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
……
第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
……
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
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