一） 案情简述
2006年初，张某因工作调动关系，每天须从市区赶到位于浦东新区川沙新镇单位上班，路途遥远、交通十分不便。几经考虑之后，张某打算在单位附近买房，准备用来长期居住。张某通过某房产中介认识了准备出售房屋的李某，实际看房后，对这一套面积为97平方米三房一厅的房屋各方面均比较满意。
因该房屋属于拆迁安置房，虽然房屋所在小区完成了初始登记（即办理了大产证）但当时房屋的产权证还未能办理。正因为如此李某愿意低于市场价均价10%价格出售，张某最终决定买下了该房屋，并与李某签订了一份房屋买卖合同。合同约定：房屋总价为70万元，分期付款；交付房屋时支付50万元，交付房产证原件时10万元（当时政策规定5年禁售期，现改为3年）完成过户手续后再支付最后一笔余款；并约定若房屋可以办理过户时，李某需要协助张某在十五日内赴浦东新区房地产交易中心办理相关手续，若逾期不办的每逾期一日，张某有权要求李某支付500元违约金直至办理完成过户手续为止。
合同签订后，双方如约履行。张某先后支付了共60万元，李某办理也将办理出的小产证交付给了张某，张某居住该房屋至今。但时至2011年7月该房屋可以办理过户手续时，李某因房价大涨拒绝了张某过户请求，并称可以返还60万元和五年利息。李某更以买卖房屋时未取得房产证要求法院确认房屋买卖合同无效。
二） 提出问题
1拆迁安置房买卖合同是否有效？
2张某如何维护自己的权利？
首先，关于拆迁安置房买卖合同是否有效的问题。有一种观点，认为该房屋买卖合同无效，原因是根据2007年8月30日《中华人民共和国城市房地产管理法》以下简称《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：下列房地产不得转让，未依法登记领取权属证书的另一种观点，认为上述规定并非效力性规定，而是管理性规定。签订房屋买卖合同时只要房屋真实存在且出于买卖双方真实意思表示即该合同应当被认定有效。目前，司法实践中，这一问题已经获得普遍共识，赞成后一种观点：房屋出卖人出售拆迁安置房（亦称动迁房、商品配套房）这一类尚未取得房地产权证的房屋，并与买受人签订买卖合同。除该合同被证明存在合同法》第五十二条规定的合同无效情形【即（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3以合法形式掩盖非法目的4损害社会公共利益；5违反法律、行政法规的强制性规定】以外，本案中张某和李某签订的房屋买卖合同有效。
不过，必须要注意的买卖合同属于债权性质，只能约束合同签订当事双方，但不能对抗任何善意第三人。简言之，买卖合同涉及的房屋仍有可能被所有权人出卖给第三人，甚至在房地产权证办理后过户给第三人，房屋买受人为因物权优先于债权无法获得房屋所有权。可见，此处存在非常大的风险！因此，现实中如果一定想购买这类房屋后，笔者建议：该房屋取得产权证后，房屋仅售期限内，买受人可以通过与出卖人签订一个借款抵押合同（如房款是150万，抵押登记债权150万）即将债权在房屋上设立抵押登记，防止房屋出卖人擅自将房屋出售给第三人。
其次，张某应当选择起诉，要求李某继续履行合同并承担违约责任。前文可知，双方合同依法被认定有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。合同法》第六十条和第一百零七条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行…根据上述规定，张某是有权要求李某继续履行合同即协助完成移转登记手续，并按照每天500元计算李某的违约金。
最后，虽然买卖动迁房的情况在现实生活中并不少见，但笔者仍不主张去购买此类房屋。除了存在房屋出卖人因房价上涨不愿配合过户的情况以外，还会涉及该类房屋产权人复杂，权属不明的情况。由于这类房屋是通过拆迁房屋补偿安置协议取得，往往涉及多个权利人，属公有产性质。若权利人之一擅自出售房屋且出售价格远低于市场价（即低于市场价的30%有可能会涉及产权纠纷，甚至被法院撤销买卖合同。
上海市高院在处理此类合同纠纷是认定继续履行合同的一个关键点在于房屋买受人是否实际入住。如果房屋买受人出于投资目的买下此类房屋后并未实际入住，如此一来，一旦房屋涉及多个权利人的情况，确有权利人不知晓房屋被出卖的情况，法院可能会以合同涉及第三人的利益，综合考虑，认定合同无效。此时，房屋买受人只能要求取得房款的一方返还房款，若其无还款能力，那势必会使买受人遭受难以弥补的损失。再有，极端情况下，房屋出卖人根本不是房屋权利人。有些拆迁安置小区相对地处偏远，物业管理未及时到位，加上因未取得房地产权证无法查实房屋出卖人是否确系真正权利人。此时，单单凭拆迁安置协议和房屋钥匙根本不能判断其是否属于所谓出卖人。
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