【售后公房】上海售后公房产权共有以及买卖注意事项

   钟涛律师按，我们国家1994年开始实行商品化住房改革，1994年开始老百姓第一次允许永远房屋产权，并且可以通过市场交易进行买卖。当初根据1994年方案、1995年方案买下产权份额的家庭有不少。随着政策的改革，当初产权证只能登记一个人的情况得到改正，但是也有很多家庭并没有添加名字到产权证，有些具备条件主张产权份额的人去世了，现在如何其他具备主张共有条件的人起诉，那么产权份额到底如何划分呢？如何理解上海高院的

“如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人”这一句话？

  钟涛律师认为， 根据我国物权法，共有分为共同共有和按份共有，其中如果存在家庭夫妻等特殊关系，一般视为共同共有，不考虑共有人之间的贡献大小，视为均等份额。

  根据上海高院上海高院民事法律适用问答（2002年第3期）的解答，如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。钟涛律师认为，此句话的本事是认为居住主张权利的人生前没有主张，视为放弃了产权份额，继承人不能再次主张，而并不是收归属共有人这一份额一定赠与给了产权登记人个人所有。如果其他共有人另行主张，那么只是不考虑去世人的份额，但是，原产权登记人并不是活着去世人的份额，去世人的份额实际上要平等归属产权人和后来主张产权共有的同住人共同所有。这个也是和物权法规定的家庭共有一般视为均等份额是一个道理。因此，不少人有这个误解，认为，去世人的份额增加到产权人一个人头上，这样理解是不对的。上海高院的意见也只是说视为同意房屋产权归于产权登记人，并没有说产权份额赠与给产权登记人。这个高院意见要解决的继承人起诉权利的问题，并不是解决产权份额划分的问题，所以，理解法律不能机械的照搬，要结合其他法律规定和法院审判实际来看，钟涛律师目前办理的上海法院的案件都是如此审理的。

【法条】

1、　第一百零三条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2、问题7：按94方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人，生前未曾主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额？

答：对此问题，审判实践中一直有两种观点，一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，对售后公房产权的共有属当然共有，即无论其生前是否主张权利，都是系争房屋的共有人，死后其应得份额应由其继承人享有。另一种观点认为，具备可以主张产权共有条件的人，要求确认售后公房产权共有，应以提出主张并经确认为认定依据，生前未主张的，应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议，因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点，理由是，不动产的取得和转移都要进行登记，所以产权登记是证明权利的有效凭证.一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷，许多欲成为共有产权的人，无法登记为共有产权人，为了弥补这一缺陷，我院已在1996年发布的沪高法（1996）250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”。这一条规定，不是一概否认94方案产权证登记的效力，因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利，而是作为一项补救措施，允许主观上不想放弃产权，又无奈于规定，无法登记为共有产权人的，可以通过主张房屋产权，成为共有产权人。如果其生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。

94方案和95方案有何不同？

 根据法律规定及相关的司法解释，94方案购买的公房有很大的特殊性：

一、上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。

二、后由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案（通常说按照第一次房改方案）购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。
因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。若是按照95、96方案的，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：

按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。例如：当事人李先生94年与兄弟共同出资用公积金买下售后公房（是同住人），现在产权证上只有兄弟的名字，想把自己名字加入产证。我们的意见：根据法院94方案，95.7以前的同住人都可以成为产权人。建议到法院确权，再到房产交易中心变更登记。

上海售后公房的购买注意事项

1，要求中介去调去公房购买时的表一和表二，查明同住人的姓名。

    2，在签署意向书时，要求中介通知同住人携带身份资料、户口本、结婚证一并见面，以便确定同住人身份以及都同意出售房产的意愿。

    3，事前准备好需要同住人签字的确认出售文本，然后要求同住人多签署几份，以备购房者留作证据和用以银行贷款审查。

    之所以要注意以上事项，是因为根据法律规定，同住人是可以主张售后公房产权的，也就是说，同住人是潜在的产权人。如果同住人不签署或者不能签署售房确认以及提供资料，那么银行也不会批准贷款，产权无法过户。今后同住人主张产权，而要求法院确认买卖合同无效，那么，对于购房者来说，可能发生同时失去购房款以及房屋的风险。

    以上事项做到，才能防止发生无法银行贷款、无法产权过户、或者过户后产生产权纠纷。