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□刘海邑 李彦

住宅是人类安身立命之所。为了解决民生问题，除了进行商品房建设外，还应建设更多的廉租房、经济适用房，并建全各种具有公有住房性质的住房保障体系。在市场化体制下的今天，原先具有公有住房性质的房屋承租权、居住权逐渐披上了有偿有价的外衣。而当房屋的使用权、居住权逐渐具备某种物权的特性，并产生经济利益时，涉及房屋居住权的案件就多了起来。

居住权以及如何保护该种权利在我国法律制度中尚缺乏明确且系统化的规定。据笔者检索，仅 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 （一）》第二十七条明确提出了 “居住权”的概念。但在实践中，居住权又确实存在且有生效判决予以保护。这就造成居住权的运行无章可循，势必与其他权利发生冲突。

多个居住权重叠易产生矛盾

案例之一：

李甲与李乙系兄弟关系，一起在父亲名下承租的公房内长大，户口亦登记于此。 1998年年初，父因病去世。李乙作为长子被推荐为承租人，李甲亦表示同意。

2年后，李甲因结婚另购住房一套，并迁至新房居住。 2007年年中，李甲听闻老屋可能要动迁，遂向李乙提出要搬回老屋居住，遭李乙拒绝。李甲即向法院起诉，要求确认其在该房屋内享有居住权。

很多时候，当事人要求确认居住权并不是为实际居住，而只是为了以法院判决确认的形式维护动迁利益。

案例之二：

张某承租公房一套，其子曾某上世纪60年代响应国家号召，作为知青到四川插队落户，户籍亦随之迁出。上世纪90年代末，曾因病内退，与妻子共同回到上海。因无处居住，曾某与妻子住到了母亲承租的公房内。一家三口挤在12平米的老房子里，时间一长，曾的妻子与母亲之间就产生了矛盾。

最终，张某选择向法院起诉，要求法院确认儿子与儿媳在自己承租的公房内无居住权，应当立即迁出。

知青子女回沪后引发的居住权纠纷，是公房租赁中矛盾较集中的案件。

案例之三：

2001年9月，陈大与母亲签订协议，约定母亲将房屋以3万元的价格转让给陈大，同时母亲可使用房屋至去世。

2004年11月，陈大与外甥签下了一纸买卖合同，约定以18.5万元的价格将房屋转让给外甥，并约定于同年12月5日交房。后外甥先后办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得了房屋的所有权，但却因外婆不愿搬出而无法交付房屋。为此，外甥向法院起诉，要求舅舅跟外婆出让房屋。

日常生活中，同住人在买卖交易完成后才得知房屋已被过户，继而主张居住权，拒绝迁出，而第三人则认为自己善意取得所有权，居住权人应当向原产权人索赔，不能继续使用房屋。如果相关公房是根据 “94方案”购买的房屋，还有可能出现同住人主张产权，先进行确权诉讼，继而主张房屋买卖合同无效的情形。

案例之四：

余甲与其叔叔余乙共同居住，余乙为公房的承租人。 2004年，余乙将该公房购买为产权房。 2006年，余甲外出一段时间后突然发现余乙已将房屋出租给他人，余甲遂与余乙交涉。余乙认为自己是产权人，有权将房屋出租。余甲无奈之下向法院提起诉讼，要求保护其居住权。

该案最终以确认余甲在房屋内享有居住权定案。可见，承租人买下售后公房所有权后，原同住人的居住权与所有权人之间也会发生冲突。

案例之五：

孔大拥有私房一幢，该房屋在十年动乱中被冲击交公，国家将房屋租赁给若干住户。上世纪80年代，国家将房屋落政发还，但当时房屋内仍有租户，房屋实际无法入住。为解决这个问题，孔大的亲戚刘某一家就以自己的房屋为代价，与该房屋内的租户进行房屋置换。孔大为感谢刘某，当即立下字据声明保证刘某一家世世代代在房屋内居住的权利。后孔大去世，小孔继承了房屋产权，并要求刘某一家搬出，刘某即出示孔大当年立下的字据表示不同意小孔的要求。小孔就向法院起诉。

这就是产权人为他人设立居住权后，房屋产权因买卖或法定事由转让给第三人，第三人要求原居住权人迁让引发的冲突。

从上述案件中可以看出，居住权是权利人在房屋内合法居住的权利，而承租权是对租赁的房屋进行使用、收益的权利，从较大的视角看来，这两种权利之间是不能共存的。这两种权利都是对空间进行利用的权利，在时间上又没有区别，并存就意味着矛盾冲突。所有权是绝对权，包括了使用、收益、处分等多种权能，与承租权相比较，所有权与居住权的冲突更大。但是所有权是一种比较纯粹的权利，它不像承租权那样有着厚重的历史因素。

在所有权房屋上出现居住权，房屋的所有权人实际上已经没有完整的所有权，但由于相关制度尚不健全，导致这类房屋可以作为完整所有权房屋进行转让，新的产权人要行使所有权时才发现房屋内还存在居住权，也就造成了居住权和所有权之间的冲突。从目前的司法实践来说，居住权还是一个比较模糊的权利，它的界限和范围并不明确，不像所有权或承租权那样有凭证加以划分。这就导致一处房屋内如果有多个居住权的话，它们的权利范围会发生重叠，也就可能发生矛盾冲突。

历史与现代的撞击——我国特有的公有房屋制度

公房承租权是我国上世纪实行的特殊政策的产物，它带有福利性质，而且该项福利的授予对象往往不仅仅是一个人，而是承租人的家庭。就当时的环境来说，承租人实际上只是同住人的代表，并不是唯一的权利人。承租权实际上是由全体同住人共同享有的，一般表现为家庭的共同分享。因此，基于身份关系，承租人应当保证同住人的居住权，承租权受到居住权的制约。但是制约的范围以及如何制约，法律并无明文规定。按照目前上海市的相关规定，公房的承租权可以在拥有本市户籍的人群中自由转让。

这给原来的公房承租权和居住权的关系也带来了新问题，新的公房承租人与居住权人之间不再具有身份关系，在承租权与居住权发生冲突时应如何处理有待进一步探索。

金钱与道德的博弈——社会、经济进步的副作用

如今，不动产已逐渐成为家庭最重要的财产，而不动产的增值部分需要依靠不动产的转让予以实现。这直接就导致与房屋相关的纠纷不断上升，居住权问题则成为典型代表。为了获取不菲的经济利益，部分承租人和产权人明知自己的房屋上还存在着他人的居住权，却隐瞒真实情况与第三人交易，造成不明真相的第三人直接与居住权人发生矛盾冲突。过去我国城市中基本没有私房，大部分人住的都是国家分配的房屋，自己没有所有权，也就谈不上房屋权利的流转。随着改革开放的推进，我国逐渐出现了公房置换，最终出现了商品房。人们在这个过程中形成了强烈的所有权意识， “我的房子我做主”，往往就忽略了居住权人的存在，容易引发居住权纠纷。

法律与现实的赛跑——立法的滞后性

法律因其滞后性带来的法律制度不完善也是居住权纠纷的一大原因。居住权有着使用不动产的权能，但法律对其的发生、使用、流转、消灭都没有详细的规定，导致居住权的运行无法可依，与其他权利发生 “撞车”。比如，在实践中，公有住房或售后公房交易不需征求同住人意见，仅以承租人或售后公房的产权人为准，造成原房屋同住人的合法权益无法保护。而交易相对方在买房前也无从得知房屋居住权的情况，如要其承担合同无效的法律后果则显失公平。法院在面对居住权纠纷时也没有明确的法律规则可以参考，只好根据对法律原则和对法理的理解在自由心证的范围内判案，弹性极大，造成类似案件的处理结果可能迥异，容易引发群众的不理解和对立情绪。

居住权冲突的协调与保护

明确了居住权纠纷的主要成因后，我们可以有针对性的设计居住权冲突的协调与保护措施。

首先，要完善公有住房承租人制度，减少居住权冲突。公有住房引发的居住权冲突较多，因此有必要对公有住房的承租人制度进一步细化，在不对法律进行修订的情况下减少居住权冲突的发生。承租人仅仅只是同住人的代表，本身与其他同住人并无差异。但在实际生活中，承租人实际上享有相当大的权利，承租人的设立及其变应当有更明确的规定。而有关部门在面对变更承租人的申请时，应格外小心谨慎。要做到“三查”，一是查清申请书上有无全体同住人的签名；二是查清申请书上签名的真实性。在我国目前的公房租赁体制下，变更承租人的法律后果不亚于产权房过户。在审核签名方面，不妨参照房产交易中心的相关规定，尽可能避免伪造签名的出现。三是查清同住人中老年人的行为能力。公房分配制度建立较早，到上世纪90年代逐步停止，因此现有公房中往往居住着年过六旬的老人，他们的维权能力较弱，部分老人甚至可能患上老年痴呆症等疾病，丧失了行为能力。因此，有关部门要核实老人的行为能力，防止出现子女哄骗老人签名同意变更承租人的情况。

其次，要在立法上明确居住权的性质。居住权的性质是处理居住权问题的前提，居住权是一种物权，因此居住权人才能获得对抗第三人的能力。如果居住权仅仅被认定为原承租人或原产权人对居住权人所负的容忍义务或债务的话，那么基于债权的相对性，居住权将无法对抗新的承租权或所有权，这对保护居住权人的合法权益、维护社会稳定是极为不利的。

再者，应该合理界定居住权的适用范围。居住权是一把双刃剑，使用不当也会带来负面效果，在 《物权法》草案讨论期间，针对居住权的反对意见层出不穷，归纳起来有这么几点： （1）居住权妨碍了不动产的自由流转，影响了房屋经济价值的发挥； （2）居住权的适用面过窄，没有必要为极少数特殊人权设立这项权利； （3）我国已有一定的制度实现了居住权的内容，不需要再设立居住权。为此，应通过示范案例对居住权的适用范围进行合理界定。如前所述，居住权的主体为特定的自然人，目的是保障其生活之需，因此，居住权具有鲜明的人身性的特征，其适用范围应当集中在与公房承租人、产权人有特定身份关系或对相关住房的取得有特殊贡献的人群中。

最后，应该完善居住权公示登记制度和完善房地产买卖合同格式样本。上海市住房交易制度中实际上已经设立了居住权的公示登记制度，现在仅需对其进行完善。根据 《上海市房地产登记条例实施若干规定》第六条， “当事人以协议方式设定居住权、通行权等房地产权利，可以凭有关协议，向登记机构申请房地产他项权利登记。”但上述规定还不够完善，应对居住权的登记细则及申请人资格进行详细规定。目前，在本市进行住房买卖交易使用的都是本市房地产交易中心提供的格式样本。建议在该格式样本中加入关于居住权人的条款，由卖家对房屋中的居住权情况予以披露，并承担因披露情况不实带来的一切损失。

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