静安区59街坊(二期)旧城区改建房屋征收与补偿方案
(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)
(二)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市
人民政府令第71号)(以下简称《实施细则》)
(三)《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关
于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干
意见的通知》(沪府办发正2012)24号)
(四)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施
细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征正2012)9号)
(五)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房正2011)77号)
(六)《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>
的通知》(沪房管规范市[2013)7号)
(七)《上海市人民政府办公厅关于力口快推进本市“十二五”
旧区改造若干问题的意见》(沪府办发正2012)26号)
(八)《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定
房屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征[201 3)9号)
(九)其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收与丰㈠尝的目的
为加快推进旧城区改建：改善居民居住条件和环境。
三、房屋征收范围
大田路328号—370号(双号，大田路天主堂除外)，334弄，354
弄。山海关路248号—348号(双号)，264弄，274弄。成都北路837
号—899号(单号)，825弄，835弄，879弄，893弄(中国劳动组
合书记部除外)。新闸路553号—563号(单号)，551弄，565弄。
四、房屋征收补偿协议
(一)房屋征收补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效
公有非居住房屋租赁合同计户，按
(二)房屋征收补偿协议签订主体的确认
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋
承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房
屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租
人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡
的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房
屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征[201 3)9号)
文件执行。
房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡
的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续
后，由继承人签约，多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签
约。订立书面委托的，委托双方必须在征收事务所办理委托手续并
当场签名盖章。
(三)房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收入、公有房屋承租人依照本方案，就补
偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、
搬迁费、临时过渡费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡
期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
(四)房屋征收补偿协议为附生效条件协议
房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征
收补偿方案签订附生效条件的补偿协议，在签约期限内达到规定签
约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，
征收决定终止执行。
本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85％；签约
期为3个月；签约期起始日为评估报告公告后40天内(具体时间
另行公告)。
(五)居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
根据《实施细则》第四十四条规定，征收居住房屋的，被征收
人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；
公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋I／王公有房屋承租人
及其共同居住人共有。
(六)房屋征收补偿决定
本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收
与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征
收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收
房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政
府应当按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以
公告。
五、被征收房屋类型和建筑面积的认定
(一)被征收房屋类型的认定
房屋类型根据房地产权证、公有房屋出租人、房屋管理部门的
房籍资料进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型
有异议的，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。
(二)被征收房屋建筑面积的认定
详见《静安区59街坊(二期)旧城区改建被征收房屋建筑面
积及以外面积认定和补贴办法》。
(三)非居住房屋的认定
1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作
为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋
租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住
房屋；
3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以
认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职
工或者职工家庭居住使用的除外：
4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准
居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非
居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营
场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后， 以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者
区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为
非居住房屋。
六、房屋的征收利、偿方式、标准和计算方法
(一)居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补
偿，也可以选择房屋产权调换。
1、货币补偿计算标准 -
被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均
评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由
房屋征收部门在征收范回内公布。
(房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日)
＼价格补贴三存在函裕’女了le》柔耕X袖尔曲忠层晌撞箱面和、— ，
登址益数』i
按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房
凭证计户给予套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋
以及其他非成套独用居住房屋的，每证补贴面积标准为15平方米
建筑面积。
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2、房屋产权调换 才·小—6；：了小：；，之
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，与房屋征收
部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选
择货币补偿的，租赁关系终止。
择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关
4、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋和征收由
房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋的补偿、补贴标准
对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规
定执行。
5、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋的补
偿、补贴标准
6、居住困难户的补贴
按照本地块居住困难户的认定标准、认定流程以及下列折算公
式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加困难
户补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增力口的补贴可以用
于购买产权调换房屋。
征收居住和非居住兼用的房屋，对提出居住困难申请的被征收
人、公有房屋承租人，应当根据《实施细则》第三十一条的规定，
按照居住和非居住合并后的货币补偿款进行折算。
盘算垦俭二———』垩立卷
居住困难户的认定标准、认定流程详见《静安区59街坊(二
期)旧城区改建居住困难户认定和补贴办法》。 ‘、亨：… ·? ：
(二)非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币
补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿
标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人
选择货币补偿的，租赁关系终止。
被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租
人，租赁关系继续保持。
2、征收私有非居住房屋的补偿标准
3、征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋
的补偿、补贴标准
4、居住和非居住兼用房屋的征收补偿
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选
择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别
计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照
上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。
5、设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备的补偿
因征收非居住房屋造成设备搬迁、安装的以及无法恢复使用的
设备， 以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予1 0万元
补贴。被征收人、公有房屋承租人认为超过此补贴标准，可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行评估。征
收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的，可根据建
房 2011~77号、沪房管规范市[201 3)7号申请复核、鉴定。评
估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收部门负担，评
估结果不变或低于此标准的评估、复核、鉴定费用由申请人负担。
6、停产停业损失补偿
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损
失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10％确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房
屋市场评估价10％的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年
的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委
托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司对停产停业损失
进行评估，并按照评估结果予以宁／、偿，被征收人、公有房屋承租人
对评估结果有异议的，可按《实施细则》第二十五条第三款规定申
请复核、鉴定。复核、鉴定结果高于此标准的，复核、鉴定费用由
征收部门负担，复核、鉴定结果不变或低于此标准的，复核、鉴定
费用由申请人负担。
7、室内装饰装修价值补偿
按被征收房屋建筑面积给予1000元／平方米补贴，每证低于
10万元的，按10万元计算。
若被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准，
可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进
行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异
议的，可根据建房 2011~77号、沪房管规范市 2013~7号申请
复核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征
收部门负担：评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费
用由电请人负担。 、
七、；征收居住房屋的各类补贴、奖励费用
飞征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋被征收人
除外)(—)各细卜贴； —-； ；
1、旧城区改建补贴 ·二：
少’对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给
予8000元／平方米旧城区改建补贴，不足15万元的，按15万元计
算。
2·、自行购房补贴
、’‘、(1)对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋
承租大给予被征收居住房屋补偿金额‘(含居住困难户补贴)的30％
自行购房丰闯占，不足38万元按38万元计算。
、(早)对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租
人，其购买总金额未超出被征收居住房屋补偿金额‘(含居住困难
户的补贴)的， 以剩余部分金额为基准给予30％的自行购房补贴。
2‘装潢补贴
：’+·对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，按
500元／平方米补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准，可
书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行
装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议
的，可根据建房 2011~77号、沪房管规范市~2013 3 7号申请复
核、鉴定。评估结果高于此标准的，评估、复核、鉴定费用由征收
部门负担，评估结果不变或低于此标准的，评估、复核、鉴定费用
由申请人负担。
， 4、搬场、家用设施移装补贴
少 (1)搬场补贴 ’
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，给
予15元／平方米补贴。每证低于800元的，按800元计算。凡在签
约期内签约，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退
租交房手续(原住房腾空、水电煤等费用结清且钥匙交征收事务
所)，每证免费提供搬场车一个车次。
(2)家用设施移装补贴
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予家用设施移转补贴，棉下列标准结耸。
┌─────────────────────────┬──────┐
│ 电话移装费 │ 每号150元 │
├─────────────────────────┼──────┤
│ 管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费 │ &~500 │
├─────────────────────────┼──────┤
│ 热水器拆装费 │ &9 300~； │
├─────────────────────────┼──────┤
│ 空调拆装费 │ 每台400元 │
├─────────────────────────┼──────┤
│ 有线电视移装费 │ 每户330元 │
├─────────────────────────┼──────┤
│ 宽带移装费 │ 每户220元 │
├─────────────────────────┼──────┤
│ 由供电部门批准并安装的1 0安培以上电表、分时电 │ │
│ │ ~；a loo │
│表移装费 │ │
└─────────────────────────┴──────┘
5；过渡费补贴
+ 本基地过渡方式为自行过渡。
在签约期内签约，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋
和办理退租交房手续的， 以《实施细则》规定的计户单位为基准：
(1)选择货币补偿或仅选购基地现房的，每证给予3000元／
月的补贴，牛I、贴期限为3个月。
(2)购买基地期房的以《实施细则》规定的计户单位为基准，
按被征收房屋建筑面积每证给予i00元／平方米／月的标准发放补
贴，不足3000元／月的，按3000元／月计算，每三个月发放一次，
发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。其中购买基地多套期
房的，在第一套期房收到入户通知单的次月，不论被征收房屋建筑
面积大小，每证统一按3000元／月发放至最后一套期房收到入户通
知单的次月。
基地提供的期房未按约定时间交付，逾期部分每月按期房补贴
标准增加50％发放。
(3)既购买基地现房又购买基地期房，不论被征收房屋建筑面
积大小，以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证统一按3000
元／月发放至最后一套期房收到入户通知单的次月。
L被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴
／··被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区
59街坊(二期)旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认
定和补贴办法》。：·厂 乍‘小(二)各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿
协议的，被征收房屋建筑面积在25平方米以内(含25平方米)，
以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证给予8万元签约奖励。
25平方米以上的，超出部分按1000元／平方米奖励。水海乏’
2、速签奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿
协议的，按签约时段每证给予如下速签奖励。
┌────────┬────────┬────────┐
│ 签约期第1个月 │ 签约期第2个月 │ 签约期第3个月 │
├────────┼────────┼────────┤
│ 3万元 │ 2万元 │ 1万元 │
└────────┴────────┴────────┘
3、集体按期签约奖励
本基地设一组(分组情况见基地公告)。
签约率达到85％征收决定生效后， 以《实施细则》规定的计户
单位为基准，(1)对签约期内签约的被征收入、公有房屋承租人每
证给予2万元的奖励。(2)对达到85％签约率的小组，且在签约期
内签约的被征收人、公有房屋承租人给予每证l万元的奖励。提升
一个百分点每证增发5000元奖励，提升两个百分点每证增发10000
4、按期搬迁奖励
房屋征收决定生效后，被征收人、公有房屋承租人按协议约定
时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续(原住房腾空、水电煤等
费用结清且钥匙交征收事务所)， 以《实施细则》规定的计户单位
为基准，每证给予奖励5万元。
5、户口迁移奖励
被征收入、公有房屋承租人在签订房屋征收补偿协议后，按约
定期限搬离被征收房屋并办理退租交房手续的，在3个月内(购买
基地期房的在交房后3个月内)将原有房屋内所有户口迁出被征收
房屋的，以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予2万元
奖励。
6、协议生效计息奖励
房屋征收决定生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的
被征收人、公有房屋承租人，从协议签订之日起至房屋征收补偿签
约期限结束之日止，按被征收居住房屋利偿(补贴、奖励)总金额’
以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、
公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内(含1 0日)签约的，
统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
八、征收司E居住房屋的各类补贴、奖励费用
(一)各类补贴
l、旧城区改建补贴
对被征收人、公有房屋承租人按被征收房屋建筑面积，给予
15000元／平方米旧城区改建引、贴，不足30万元的，按30万元计
算。
2、自行购房补贴
(1)对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋
承租人，给予被征收非居住房屋补偿金额’的50％自行购房补贴，
每证低于60万元的，按60万元计算。
(2)对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租
人，其购买总金额未超出被征收非居住房屋补偿金额’的，以剩余
部分金额为基准给予50％的自行购房补贴。
3、证照补贴
对被征收非居住房屋内持有效个体工商营业执照的个体工商
户，给予补贴30万元。
4、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴
被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区
59街坊(二期)旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认
定和补贴口径》。(居非兼用不重复计算)
5、套型面积补贴
无居住面积的纯非居住房屋，以《实施细则》规定的计户标准
为基准，每证给予15平方米的套型面积补贴，补贴标准按被征收
房屋的房地产市场评估均价计算。
(二)各类奖励
1、签约奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收丰
协议的，被征收房屋建筑面积在10平方米以内的(含10平方米
以《实施细则》规定的计户标准为基准，每证给予30万元奖厥
被征收房屋建筑面积在10平方米以上，超出部分按1．2万元／千
米奖励。
2、速签奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收利
协议的，按签约时段每证给予如下速签奖励。 (居非兼用不重复
算)
┌────────┬────────┬────────┐
│ 签约期第1个月 │ 签约期第2个月 │ 签约期第3个月 │
├────────┼────────┼────────┤
│ 3万元 │ 2万元 │ 1 Z-~； │
└────────┴────────┴────────┘
3、集体按期签约奖励
本基地设 组(分组情况见基地公告)
签约率达到85％征收决定生效后， 以《实施细则》规定的训
单位为基准，(1)对签约期内签约的被征收人、公有房屋承租人
证给予2万元的奖励。(2)对达到85％签约率的小组，且在签丝
内签约的被征收人、公有房屋承租人给予每证1万元的奖励。掳
一个百分点每证增发5000元奖励，提升两个百分点每证增发10t
(居非兼用不重复计算)
4、按期搬迁奖励
房屋征收决定生效后，被征收人、公有房屋承租人按协议丝
时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续(原住房腾空、水电焰
费用结清且钥匙交征收事务所)， 以《实施细则》规定的计户尊
为基准，每证给予奖励30万元。(居非兼用不重复计算)
5、协议生效计息奖励
房屋征收决定生效后，凡在签约期内签订房屋征收补偿协钞约期限结束之日止，按被征收居住房屋利偿(补贴、奖励)总金额‘
以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、
公有房屋承租人在签约期起始之日起10日内(含10日)签约的，
统一以全签约期计息，在签约期最后10日签约的统一以10日计息。
—：冬；丫猕j：，巩、用于产权调换房屋的基本，I青况和选购原则和标准
；：÷卡瓣卡水巧(一)本基地产权调换房源艘海泰‘下海；÷托；
‘壬扩*、+l琼鹚、配套商品房：浦东静安地产三扳浦东周康航拓展、嘉定， ·‘二袁≥
翮’：铲丢翔拓展、青浦华新拓展、松江洞泾； +…+《十 l：l ；·产’?：
2、就近配套商品房：徐汇馨宁公离三‘‘>／：f’二，衫 ㈠子‘：；三二：：
3、就近产权调换商品房：懿怡焦伞宣l砖／仁外努 -…小—；三．茄节芍
4、普通产权调换商品房：敲海上各豪苑：i嘉定锦警茬感‘、：+可哿磁·；
(房屋的价值迂估肚点为房屋征收决定公告之日)l。磁靼毁。 ‘
(二)选购办法
详见《静安区59街坊(二期)旧城区改建产权调换房屋选购
办法》
十、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收部门将房屋征收评估项目在本市房地产估价师协会
网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构
名单在房屋征收范围内张贴公示。
房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；
协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴
公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数
多少的／顷位确定估价机构。
房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市
估价师协会网站上予以公告。
具体操作方案参照《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评
估管理规定>的通知》(沪房管规范市[201 3)7号)。
十一、搬迁期限
被征收人、公有房屋承租人在房屋征收决定生效和签约期满
后，应当按照补偿协议约定的搬迁期限完成搬迁，并负责将房屋使
用人和共同居住人迁出。房屋使用人和共同居住人未迁出的，视同
被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。
十二、受委托的房屋征收事务所名称
上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司
地址：大田路370号
接待时间： 9： 00—11： 00、14：00—17：00
联系电话：62416631
监督电话：62263390
十三、其他事项
(一)本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币。
(二)特殊对象补贴按《静安区59街坊(二期)旧城区己
特殊对象认定和补贴办法》。
(三)静安区㈠—街坊(二期)旧城区改建房屋征收与补唯
作人员的名单和土岗证号均公布于征收范围内，工作人员在开力
屋征收工作时必须持所属征收事务所工作证和上海市房屋征小
作证。
(四)本方案不适用被征收人、公有房屋承租人为机关、丰
团体、企业、事业单位。
十四、有关用语的含义
； ·(一)被征收居住房屋补偿金额‘：评估价格(公有承租：*8
+价格补贴+套型面积补贴
i —···(二)被征收居住房屋补偿(补贴、奖励)总金额’：评估巾
(公有承租：*80％)+价格补贴十套型面积补贴+各类补贴、奖历
用(扣除装潢补贴、搬场和家用设施移装补贴、过渡费补贴、宇
搬迁奖、户口迁移奖、集体按期签约奖)
(三)被征收非居住房屋补偿金额’；评估价格(公有承矛
*80％)
(四)被征收非居住房屋征收补偿(补贴、奖励)总金额
评估价格(公有承租：*80％)+各类补贴、奖励费用(扣除按舅
迁奖、集体按期签约奖)
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