1992年11月25日，最高人民法院
全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：
随着我国当前经济的发展和住房制度、土地使用制度的改革，有关房屋和土地使用方面的纠纷在一些经济发达的地区，不仅收案数量和纠纷种类有增多的趋势，而且出现了许多值得重视和研究的新的情况和新问题。为了适应形势发展的需要，现就不少地方提出的而又需要明确的有关房地产纠纷案件的受理问题通知如下：
一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。
二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。
三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
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注：因有人咨询关于历史房产的问题，特将此司法解释贴出来供参考。
“敌产归公”引发房产争议 历史遗留问题不属法院主管
作者：不详
3月21日，随着南通市中级人民法院终审裁定书的送达，一起因“敌产归公”引发的民事争议，被法院以历史遗留问题为由，裁定不予受理。
起诉人张某的父亲于1951年初因犯反革命罪被法院判处死刑，但判决书中未涉及房产处理。此后，张父的8间房屋先后被居民区用作办公用房或安排其他住户使用。1991年3月，当地房产管理所以“敌产归公”为由，将上述8间房屋登记至房管所名下。其后，张某及其母亲多次要求返还上述房产。2004年12月，当地建设局就该房屋产权信访事项作出答复意见：该房屋因张父犯反革命罪被政府镇压，根据《中华人民共和国惩治反革命条例》的规定被政府没收。
张某不服建设局答复意见，向法院提出民事诉讼，要求建设局和房管所返还上述争议房屋。
一审法院对张某的起诉组成合议庭进行了审查。审查认为，起诉人张某起诉的房屋产权问题是在特定的历史条件下形成的，其起诉不符合民事诉讼法规定的起诉条件，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条、第112条之规定，裁定不予受理。
一审裁定后，起诉人张某不服，提出上诉。
南通中院经过审查，裁定驳回上诉，维持原裁定。
评析：本案主要涉及民事诉讼案件受理范围问题。民事诉讼案件受理范围，又称人民法院主管范围，是指人民法院受理并审理民事争议的范围。从公民、法人或者其他组织的角度而言，是指他们可以就哪些民事争议向人民法院起诉，以寻求司法救济。民事诉讼以民事争议为处理对象，而民事争议的范围和种类极其广泛。人民法院受理民事争议的范围，由人民法院在我国政权体制中的地位所决定，同时又受人民法院的审判力量、人民法院与其它国家机关的关系等因素制约。人民法院不可能受理并审理所有的民事争议。因此，司法权处理民事争议必须根据一国的具体情况界定一个合理的范围和界限。《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”因此，起诉的民事争议属于人民法院受理民事诉讼的范围时，人民法院才能立案受理。否则，就不符合法律的规定。
通常情况下，一般民事争议都属于可诉民事争议，除法律或司法解释有特别规定外。事实上，法律或司法解释都通过“个别排除法”，将一些民事争议排除于可诉民事争议范畴外，即排除在法院主管范围之外。最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）中规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”
本案中，起诉人张某要求返还的8间房屋，在建国初期即被用作办公用房或安排其他住户使用，这是当时特定历史环境下的产物。此后，上述房屋又被以“敌产归公”为由登记至房管所名下，建设局亦作过相应答复，不管建设局和房管所的行为是否符合当时的法律和政策，但这一情况毕竟属于历史遗留问题，且系落实政策性质的房地产纠纷，故其不属于法院受理民事案件的范围。法院正式立案前，发现其不属于民事诉讼受案范围的，应裁定不予受理；立案后，发现其不属于民事诉讼受案范围的，应裁定驳回起诉。
最高人民法院《关于解除对宋克勤房屋代管的复函》
【实施时间】1988-11-25
【发布单位】(88)民他字第57号
（１９８８年１１月２５日（８８）民他字第５７号）
河南省高级人民法院：
你院“关于张素梅与郑州市房地产管理局代管房屋纠纷一案的请示报告”收悉。经查，原郑州市人民法院根据最高人民法院原中南分院１９５４年元月２９日（５４）法民字第５１号函的批示精神，于同年４月２７日发出了（５４）郑法姻字第６１０号公函，决定对郑州市东大街９６号付４号宋克勤居住的１５间房屋予以代管。现鉴于代管时间已久，为了便于住房的管理和使用，充分发挥其效益，稳定住房秩序，决定撤销原中南分院（５４）法民字第５１号函，解除代管关系。至于该房产权归谁所有，请根据有关政策、法律和本案实际情况处理。
附：
河南省高级人民法院《关于张素梅与郑州市房地产管理局代管房屋纠纷一案的请示报告》
最高人民法院：
关于张素梅与郑州市房地产管理局代管房屋纠纷一案，郑州市中级人民法院解除代管关系。因该案的处理是根据原最高人民法院中南分院１９５４年１月的批示作出的，故我院不宜直接批复，特请示如下：
申诉人：张素梅（原申诉人宋玉昭之妻、宋克勤之儿媳），女，５９岁．汉族，广东绍关钢铁厂退休干部，住郑州市东大街８７－２号。
被申诉人：郑州市房地产管理局。
张素梅之夫宋玉昭不服郑州市中级人民法院（１９５４）法姻字第６１０号通知，于１９８５年５月向郑州市中级人民法院提出申诉。郑州市中级人民法院复查后，报我院审批。在我院审批期间，申诉人宋玉昭死亡，其妻代为继续申诉。
经查，宋克勤弟兄６人，他排行老六。１９２１年左右，宋克勤大哥宋克仁、三哥宋老三开设宝兴永钱庄，生意赔累，便把宋家在郑州的财产，包括土地、房屋全部交给伪商会债权团，让其代为清偿债务。债权团除把宋家的土地作价清偿了宋家的债务外，还没收了宋家原东大街１９８号院的３０间房屋（宋老三在此居住），但并没有没收宋家原东大街９６－４号（现８７－２号）的６９间房屋。１９３６年宋家把东大街９６－４号的６９间房屋填了土地房产证（除宋老三外，宋家全住此院内）。后来，宋老大、宋老五（宋老二、宋老四早死）陆续卖掉５４间房屋后外出，下余１５间由宋克勤居住。１９４８年，伪商会债权团把１９８号院的３０间房屋卖给当时的伪税捐局科长杨天庆，但杨天庆实际居住了２０间，其余１０间由宋老三之子宋玉琪占用。解放后，杨天庆逃亡，３０间房子被宋玉琪全部占用。１９５２年，当地群众向郑州市人民政府房地产管理处反映了这一情况，房管处遂向郑州市人民法院起诉，要求没收这３０间房屋。市法院于１９５２年以此房系逃亡伪政人员之财产为由，判决没收了这３０间房屋。宋玉琪因无处居住，便以祖业房未分为由，起诉到郑州市人民法院，要求分割宋克勤住的１５间房屋。１９５３年，市法院判决：宋克勤１５间房屋中的４间给宋玉琪居住，宋克勤不服，上诉于河南省人民法院。省法院判决维持原判。宋克勤仍不服，又上诉于最高人民法院中南分院。中南分院于１９５４年指示河南省人民法院：“如该房屋的契约及所有权状等，确属早已交给伪债权团了，而现在又没有债权团这样一个合法组织机构。因此，即应遵照中南军政委员会修正中南区关于城市房产权的几项原则决定中，其产权不明，一时无法判定者，应由人民政府代管的规定，予以代管。……希你院转告郑州市人民法院可与房地产管理处共同研究处理。”郑州市人民法院根据此指示，于１９５４年通知郑州市人民政府房地产管理处（现郑州市房地产管理局）代管了这１５间房屋。但宋克勤只腾出７间，其余仍由自己居住，直到现在（已翻建成楼房）。此后，因宋家不断申诉，代管无法执行。１９５６年，郑州市中级人民法院决定中止执行。１９８５年，宋克勤（已死）之子宋玉昭又向郑州市中级人民法院提出申诉。市中院经复查认为：１９３６年国民党河南省地政局给宋克勤颁发了房产证，应认定这十五间房屋归宋克勤所有，宋克勤已去世，应由其子宋玉昭继承。
根据上述情况，我院认为：（１）郑州市房管局代管的这１５间房屋，其产权证没有交给伪债权团，所有权没有转移，应归宋克勤家所有。（２）中南分院批示代管的前提是：“如该房屋的契约及所有权状等，确属早已交给伪债权团了，”但事实上该房屋的所有权状并没有交给的债权团。因此，代管没有根据。经我院审判委员会研究决定：同意郑州市中级人民法院的处理意见，１５间房屋的代管关系予以解除，产权归宋克勤家所有。
当否，请批示！
１９８８年１０月６日
（１９８５年２月１６日 法（民）复〔１９８５〕９号）
浙江省高级人民法院：
你院（８４）浙法民他字１９号关于马本师诉嵊县房地产管理委员会房产纠纷一案的请示报告及卷宗材料收悉。据你院报告的情况，我们研究认为，该案应参照１９５３年１月１２日政务院修正中南区关于城市房产权的几项原则决定中第４项“城市私有房产的代管”第３款：“凡人民政府代管之房产，其产权仍属原业主，但非因不可抵抗原因，逾期（自本决定公布之曰起计算两年为期，公布代管者，自代管之日起计算两年）无人申请发还或判明为敌伪战犯等之产业者，政府依法收归国有”之规定精神处理。由于马本师未按上述规定申请产权，同时，马本师在干部登记表上又曾明确表示过放弃该房的产权，因此，该房产权早已转归政府所有，不宜再变动。
此复
附:
浙江省高级人民法院《关于马本师诉嵊县房地产管理委员会房产纠纷一案的请示报告》
（（８４）浙法民他字１９号）
最高人民法院：
绍兴市中级人民法院向我院请示的马本师诉嵊县房地产管理委员会房产纠纷一案，我院研究后，对双方争议的房屋产权，该如何认定处理，感到没有把握，特向你院请示。现将案情和处理意见报告如下：
原告人：马本师，男，６４岁，汉族，浙江省嵊县人，现任冶金部规划院副总工程师，住北京市白广路北京钢铁设计研究总院眷１１栋２号。
被告：浙江省嵊县房地产管理委员合。
法定代表人：章正观，男，嵊县唐地产管理委员会主任。
马本师系浙江省候县浦口乡浦口村人。其父马孟希于１９１９年在嵊县黄译镇下街马路边第８０３号建造砖木结构土各为“寄芦”房屋一座，计正屋５间，居头屋各２间，面积共３５５．８６平方米。马父用此屋开办蚕行经商。当时马孟希妻已死，４个女儿均出嫁（现均死亡）。马孟希与邻王桂干之妻（寡妇）姘居，生子马本师。１９２８年马孟希病故，马本师８岁时由其叔父马害初带去抚养，马本师母仍回原夫家生活（马母１９６４年死）．从此“寄芦”无人居住，一直共锁。１９４６年，经伪黄泽镇民代表主席薛奕璋（１９８１年死）批准，在“寄芦”房屋内开办民众女学堂。解放时，该学堂转为黄泽镇１－８村校。１９５０年该房屋作镇人民政府办公用房。土地改革时，该房屋归属未作明确处理（黄泽乡土改时未颁发土地证）。土改后不久镇政府搬离，“寄芦”房屋列为公房管理，并一直租赁给黄泽土产公司、供销社使用。１９７９年１１月以来，马本师以“叶落归根”为由，多次向嵊县人民政府要求归还“寄芦”房屋产权。１９８０年３月，由黄泽财税所出面与供销社签订了“翻建公房”协议书，供销社将该屋拆除，翻建为楼屋。１９８１年１月２１日，嵊县人民政府信访室，嵊县财政税务高等部门组成联合调查组，对该屋产权进行调查后，由嵊县财政税务局发了嵊财税群字第０２２号关于黄泽“寄芦”房屋产权问题的批复给马本师。认定马本师早年已自动放弃了“寄芦”房屋的产权，早已由政府作无主房列为“公房”收归国家所有。马本师接批复后不服，以“寄芦”房屋并非敌伪财产，相信嵊县人民政府是不会也没有理由收归公有的”等为由，于１９８１年３月向嵊县人民法院起诉。今年５月３日马本师给绍兴市中级法院承办人信中称：“我从来没有向我所在单位的党组织提出申请或讨论过我要赠送‘寄芦’房子的产权问题”，“我平时不管这所房子，不想这所房子，更没有想过要赠送这所房子”，“退一步说，即使我表示过，组织并没有表示接受过，也没有办过手续”，并提出鉴于财政税务局已无法退还原“寄芦”，要求给予赔偿。
绍兴市中级人民法院审理认为：该房屋产权原属马本师之父马孟希，但马本师从１９２８年父死至１９４６年房屋关锁后，由伪镇民代表主席作主开办“民众女学堂”至解放，马本师对此从无异议。早在解放前该房屋已用于公办事业，解放后一直由政府列为公房管理；马本师在１９４９年、１９５４年、１９５６年的干部履历登记表上多次明确载明：解放前无房屋”，“我是单身汉，没有家”，“我父亲没有遗留给我任何财产，只有债务．我未承认，亦不承认。”１９５６年干部表上又写明：“我记得我父亲有一所房子，我在信中说‘不要那所房子，亦不承认是我的，母亲可作主卖掉’其后（兄嫂余梅姑）回信说那所房子已用于办学校，我（在信中说）表示应捐送学校。”马提到的信现已无法查找。马提到的兄嫂也已死亡。但马不要那所房屋态度是明确的。且马所填履历时期处国家政治生活正常时期，应认定是马本师的真实意愿表示；５０多年来马本师（包括其已故的四个姐姐）一直不过问此房屋，实际上房产权早已不属马本师家了。现时隔５０余年，马以“叶落归根”提出归还房屋理由不足，应予驳回。
我院研究认为，座落在嵊县黄泽镇下街马路边的“寄芦”房屋原属马本师父亲马孟希的遗产。解放前，被“民众女学堂”占用。土地改革时，马本师虽未申请登记该屋，但该屋不属没收、征收的范围，且当地政府也没有对该屋予以没收、征收。马本师虽在干部履历表中，对家中有无房产有所填写，但干部履历表不具处理房屋的文书，干部履历表填写后马所在单位组织没有向马本师征求过房屋的处理问题，也没有与房屋所在地的有关部门联系过，马没有以任何形式向房产所在地政府或有关部门提出过赠送或放弃产权的声明，绍兴市中级人民法院拟将该屋作自动“放弃产权”处理不妥，可将该屋现作代管处理。鉴于原房屋已被拆除翻建，应折价赔偿。该屋出租的租金本应照算给马本师，马本师亦应偿还历年的修理费和代管费，但该屋的修理费和代管费难以计算，因此，可将该屋的租金抵作该屋的修理费和代管费。
当否，请复示。
国务院批转城乡建设环境保护部关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见的通知
（一九八三年九月八日）
国务院同意城乡建设环境保护部《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见》，现转发给你们，望认真贯彻执行。
处理好解放初期国民党军政人员出走弃留的代管房产这一历史遗留问题，对于扩大爱国统一战线，促进祖国统一，全面开创社会主义现代化建设的新局面，具有重要意义。各级人民政府要切实加强领导，结合当地的具体情况，采取有力措施，认真抓好这项工作。各有关部门要通力协作，给予支持。
城乡建设环境保护部关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见
解放初期，全国各城镇对国民党军政人员出走弃留的 房产实行了代管。解放以来，随着各级政权机构的建立，对代管房产按政府的有关法令和规定，陆续进行了复查清理。
党的十一届三中全会以来，随着各项政策的落实，尤其是党和政府提出台湾回归祖国、实现和平统一的方针政策后，原房屋产权人（包括合法继承人、代管人，下同）向政府要求发还代管房产的日益增多。因此，处理好国民党军政人员出走弃留的代管房产，对于扩大爱国统一战线，促进祖国统一，全面开创社会主义现代化建设的新局面，具有重要意义。
中共中央〔１９８１〕４４号文件（《中共中央关于进一步落实去台人员在祖国大陆亲属政策的通知》）明确指出：“解放初期，由政府代管的去台人员城市私人房产，情况复杂，涉及面广，问题较多，请城建总局抓紧调查研究，提出解决办法，报国务院审批”。根据中央指示，我们会同统战部、对台办、侨办等部门，在调查研究的基础上，根据宪法有关规定和当前的新情况、新问题，提出如下几点处理意见：
一、区别情况，妥善处理。
应当确认，解放初期我国政府对国民党军政人员出走弃留的房产实行代管，是完全正确的，必要的。三十多年来，各方面的情况发生了很大变化，处理这一历史遗留问题，必须既考虑历史状况， 又要从台湾回归祖国、 完成祖国统一大业和实现新时期的总任务出发，区别情况，妥善处理。
（一）代管房产中的原自住房和改造起点以下的出租房，产权人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，可发还产权，原自住房的产权人，如确需自住，应积极腾退。
（二）代管房产，因国家特殊需要不便发还原房的，原则上由国家合理作价收购，其中个别需要退还原房自住的，经省、市、自治区人民政府审查批准后，由现使用单位负责解决。
（三）代管房产，因城市建设拆除和改建的，由原拆除、改建单位负责按有关规定给予补偿，属于危房拆除的，给予残值补偿。原拆除、改建单位撤销或合并的，由上级主管部门或当地人民政府统筹解决。
因台风、洪水、地震等自然灾害而倒毁的，不予补偿。
（四）代管房产发还时，不计收代管期间的代管费用，租金收支也不再结算，对增添的建筑物和设备，由双方协商，按实际情况合理处理。特殊情况，由省、市、自治区人民政府审定。
（五）随房代管和家具的其它物品，时隔三十余年，变化很大，除现存于建筑物内的应退还外，其余不再清理退还。
二、统筹兼顾，重点解决。
（一）凡中央和国家领导人邀请来大陆的国民党高级军政人员的代管房产，要列为重点进行处理。处理上述人员的房产，要多从政治上考虑。凡本人回来定居要求发还者，其祖遗房产和原来居住的房产（包括部分接管没收的房产），应该保证迅速发还，不得借故推延。
（二）由于无人管理，无合法代理人或契证不全，产权不能确立等原因，有关部门过去依照法令公告定期代管，逾期无人认领收归公有的房产，原则上已属于国家所有。如产权人当时在外，确未看到公告，对发还产权提出请求的，可按法律程序办理。
（三）对近年来各省、市、自治区个别审查批准处理的代管房产，已经执行的，一般不再变动。
三、加强对现有代管房产的统一经营管理。
（一）对原拨给单位使用的代管房产，为便于落实政策，应由房管部门实行统一经营管理。如需继续使用，要建立租赁关系，按规定交纳房租。
（二）对原已属房管部门统一经营管理的代管房产，不得再分散经营管理，更不能再无价划拨，过去己划拨的，应根据本文规定予以纠正。
（三）房管部门首先要根据党和国家的有关政策，对代管房产积极做好清理工作。然后，要按本文规定，进行认真妥善的处理。原产权人按本文规定要求发还的房屋，现使用单位无论当时采用何种方式取得的，都应按本文规定办理。
（四）对没有申请发还和证据不全不应发还的房产，仍由房管部门继续代管。
（五）对继续代管的房产，管理单位要作好维修保养工作，不要轻易拆除或改建，如国家建设特殊需要必须拆除的，应对房屋现状作出鉴定和估价，拆除单位应按质论价给管理单位以补偿，房款应暂存银行，不许挪用。
四、各方协作，开辟房源，做好腾退工作。
（一）对应该腾退的代管房产，必须坚持“谁占谁退”的原则。属于单位或单位职工使用的，由单位负责腾退。
有退房任务的单位，要树立全局观点，积极腾退。特别是党、政，军领导机关和领导干部使用的，要带头腾退，对拒不腾退的，要严肃处理。
有退房任务的单位，确实无力解决房源的，应向当地主管部门申请，从国家补助住宅投资和地方，单位自筹资金建设的住宅中统筹安排解决。
（二）发还代管房产需要一部分资金，原则上由现占用（或拆除）部门或单位从有关经费或自有资金中解决，确实有困难的，可按财务隶属关系申请，酌情给予补助。
（三）处理代管房产政策性强，涉及面广，难度较大，各有关部门应大力支持，主管部门也应主动会同统战、 对台办、 侨办等部门，采取有力措施，积极而又妥善地予以解决。
（四）各级城建、 房管部门， 要及时向各级人民政府汇报处理代管房产的情况和问题，当好领导的参谋。要本着对国家、对人民负责的精神，对于那些应当处理而目前又能处理的，要抓紧落实；对于那些应当处理，但暂时有困难的，可以分步骤处理，既要抓紧工作，量力而行，又要十分注意掌握政策，防止草率从事。
五、要加强对处理代管房产工作的领导。
处理代管房产，要作为一项重要工作来抓，加强领导，组织落实。各省、市、自治区人民政府要指定一名负责同志亲自抓，并由有关部门组成强有力的领导班子和工作机构。各级领导班子和办事机构，都要在调查研究、摸清情况的基础上，制定落实方案，采取有效措施，掌握进度情况，认真督促检查，抓点带面，分类指导，发现问题，及时解决，下大决心，一抓到底，争取尽快完成这一任务。
对华侨、台湾同胞、港澳同胞以及外籍华人的代管房产，可参照本文规定办理。
供销合作总社关于供销社接受土改胜利果实房屋等财产所有权问题
【实施时间】1967-08-25
【发布单位】(67)合财字第244号
（（６７）合财字第２４４号１９６７年８月２５日）
最近有河北、山东、浙江等地基层供销合作社来信、来电报，或来人反映，目前有些生产队社员或革命群众组织，向供销社提出要求，将供销社建立初期，当地拨给供销社使用的土改胜利果实，房屋、庙宇、祠堂等财产，退给生产队，同时要求供销社支付十几年来的房租费。要求总社明确处理办法。
关于供销社接受使用的土改胜利果实房屋等财产的所有权问题，在一九五０年十二月九日，中央合作事业管理局制定的《各级合作社资金财产清理办法》中，曾规定“土改时未分果实，或其他相同性质的资金及财产，由合作社代管者，应征询有关群众同意，作为合作社所有；无法征询或意见分岐时，得经地方政府同意，收归合作社所有。此项资金及财产的全部价值（重新计价）收入特别公积金科目。”这个办法，经中央财经委员会转知各级政府及财委协助办理。当时，各地供销社根据这个规定，对土改胜利果实的房屋产权问题已经解决了。现在有的地区又重新提出这个问题，主要是对当时情况不了解。我们意见，土改时，未分的胜利果实，拨给供销社使用的房屋等财产，以及供销社使用多年的庙宇、祠堂等，应仍按照一九五０年十二月九日，中央合作事业管理局所发文件规定的原则处理。对于当时已经办理手续的，仍然有效；尚未办理手续的，应即向当地的区或公社补办手续，收入“固定资金”。同时，要向社员群众，作好宣传解释工作。
最高人民法院关于处理对不知情的第三人买得的汉奸房产应否没收的问题
【实施时间】1953-05-15
上海市人民法院：
（一）没收汉奸财产是对汉奸罪犯刑事处分的一种。如汉奸房产早已辗转卖给确实不知情的第三人，经证明该第三人买得的这份房产确系出于正当的行为，那他所获得的产权，应认为合法有效，人民政府应予以保护。如再作为汉奸财产予以没收，显然是侵犯了第三人的合法权利。
（二）有人主张第三人买的既是汉奸房产，也应没收，“不知情的第三人虽受有损失，仅能向出卖人求偿。”这种看法实质上是为了没收而没收，不顾其他影响，显然是不对的。因为照这样处理，会引起社会很大纷扰，牵涉人民之间更多纠纷，而对汉奸本人并无多大惩处意义。因汉奸财产有的已转卖数次，牵涉很多人，有的汉奸已逃亡，事实上合法第三人也无法一层一层地向出卖人追偿损失。
１９５１年２月４日
关于清理企业中的公股公产问题，本院财政经济委员会制定了“企业中公股公产清理办法”，业经本院第六十六次政务会议批准公布施行。兹就有关该办法第三条（３）款所规定对战犯、双奸、官僚资本家以及其他反革命分子在企业中的股份和财产依法没收的程序，作如下指示：
一、凡公私合营企业和私营企业中有战犯、汉奸、官僚资本家的股份和财产，应予依法没收时，必须报经大行政区人民政府（军政委员会〕审核后转请中央人民政府政务院批准，方得执行。在未得批准前，为了防止破坏、转移、隐匿，只能予以登记、冻结或查封，不得宣布没收。
二、属于前条以外的一般土匪、特务、恶霸、反革命分子在企业中的股份和财产，经县（市）人民法庭或人民法院判决没收时，应由省人民政府（或省人民政府特令指定之专署）批准执行；经省（市）人民法院或人民法庭判决者，得不经报请批准手续。
三、过去经由县（市）人民法庭、各级人民法院判决或各及人民政府决定没收的前两条所称之财产，业经执行而无异议者，不再变更。
四、企业中有本报示一、二两条所称之财产尚未经政府没收者，该企业业务执行人应按照“企业中公股公产清理办法”第二十二条之规定，向当地人民政府报告，否则依法处罚。
［事件关注］上海市店房产纠纷引发思考
作者:特约记者 徐新海 2005/10/19
维权是企业永恒的主题。在新时代的建设中，新华书店必须树立起维权意识，才能使各项工作有序进行。本文详细介绍了上海新华书店房屋产权纠纷的前因后果，以及作者从中得出的经验教训，希望能够对各地新华书店的工作有所裨益。
中国新华书店协会在成立之初，就已经把维权作为自己工作的重点，并在实际工作中，为各地新华书店的维权工作作出了积极的努力和有益的指导。我们必须意识到，只有通过新华人的共同努力，新华书店的权益才能得到有效维护，新华书店的品牌潜力也才能充分发挥出来。
各地新华书店之所以能在市场经济的竞争中站住脚，除了课本因素外，与其在当地占有较好地段的商业地产有很大的关系。如果失去了商业地产，各地新华书店将很难在市场经济的竞争中获胜。
上海市四川中路133号大楼建于上世纪30年代，原系英国商行卜内门洋碱有限公司所有，是典型的英式建筑，被列为上海首批市级保护建筑。大楼与闻名海内外的外滩仅一街之隔，商业价值很高。上海新华书店（新华书店上海发行所）在这里办公已经50余年，大凡到过上海新华书店的全国各地同仁，一定会为这幢大楼的气派所折服。但是在一场有关房屋产权的诉讼中，上海新华书店却差一点被房屋的产权所有者扫地出门。个中的原委或许十分复杂，其结果却发人深省。
轻视产权种下祸根
英国商行卜内门洋碱有限公司撤离回国以后，四川中路133号大楼于1954年由当时的上海市东昌区人民政府接管。从1955年起，新华书店华东总分店上海市分店和新华书店上海发行所报请上海市房地产公司同意后，开始使用这幢大楼的1~4层作为办公用房。次年，上海市国营商业储运公司（现为上海市一百集团下属的企业）在市房管局的安排下，开始使用该大楼的5~7层办公。由于都是国营单位，当时双方对房屋产权之类的概念都十分模糊。经过协商，由实力更为雄厚的商业储运公司接管了整幢大楼。新华书店上海发行所和上海分店按国家标准，将租金交给商业储运公司。两家单位同处一个屋檐下，一直相安无事。
1987年11月，上海新华书店（新华书店上海发行所）与商业储运公司重新订立了《租赁协议书》，并根据国家有关规定约定了房屋的租金。双方对此似乎并没有过多的计较，在协议书里，既未约定租赁期限，也未明确租金的递增条款。1988年，商业储运公司通过房管部门对该大楼房屋进行了产权登记，并于1989年取得该房屋的产权证。也许是做惯了“天之骄子”，当年，上海新华书店行政部门的当事人对房屋产权的归属并无异议。就像书店出钱造了那么多职工住宅，产权全部上缴房产管理部门一样，上海市店对四川中路大楼的产权，也是抱着多一事不如少一事的态度，这幢大楼的产权被轻易地交了出去。按上海市房管局的有关规定：上海新华书店按国家标价向商业储运公司缴纳租金；商业储运公司负责交纳承租房屋的营业税和房地产税，负责房屋的修理工作。
进入上世纪90年代以后，我国商业一级批发机构纷纷改行，上海商业储运公司的经济效益每况愈下。特别是随着我国市场经济的发展，市中心的房屋租赁价格节节攀升。到了1997年，商业储运公司从自有房屋产权的实际出发，根据房屋租金远低于市场实际的情况，多次派人或发函给上海新华书店（后组建为上海新华发行集团），要求调整租金，重新订立协议。上海新华书店早于商业储运公司进入四川中路133号，现在却要按市场价格向后者缴纳难以承受的租金？上海新华书店当然不同意。双方经多次交涉，未能达成一致意见。
商业储运公司的上级单位上海一百（集团）公司见协商未果，遂于2002年3月，以房屋租赁纠纷为由，向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，要求解除租赁协议，收回四川中路133号的1～4层房屋。
法院审理尊重历史
2003年春，上海市黄浦区人民法院开始受理此案。审理过程中，双方都动用了大量行政资源。法院审理后认为，上海商业储运公司和上海新华书店建立的租赁关系，是国家计划经济体制下国有公司之间依国家行政权宏观调控所建，是国家对国有资产的重新分配。被告承租权的取得并非基于原告的出租意思表示，而是基于市府有关文件的精神取得。故此类房屋争议不能按照市场经济的规范进行处理，也不宜用现行合同法的规定来处理，而应当通过行政方式进行解决。原告可以参照房管部门有关规定提高租金，而不能依照市场价格进行调整。被告使用系争房屋有一定的历史沿革，故不同意原告的诉讼请求。
法院还认为，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此依据《中华人民共和国民事诉讼法》的一百零八条第（四）项、第一百四十条第一款第（三）项之规定，裁定为：驳回原告的起诉。
上海一百（集团）有限公司不服一审裁定，又向上海市第二中级人民法院提起上诉。上诉状称：己方是通过有偿转让方式取得系争房屋产权的，其与上海新华书店的房屋纠纷应由法院受理；原审法院以该案不属法院受理范围为由驳回己方起诉，缺乏依据；坚持要求解除与上海新华书店的租赁关系。
二审裁定驳回上诉
上海市第二中级人民法院经过一年多的审理，于2004年作出了最后的裁定。法院审理后认为：四川中路133号大楼的产权人现确为上海一百（集团）所有，其作为产权人的权利应予保护。但由于早在解放初期，该大楼尚处于政府接管期间，上海新华书店是根据政府有关部门的安排使用该大楼的。之后，虽由上海一百（集团）下属的商业储运公司与英商卜内门洋碱有限公司以签订财产契约的形式接收了该大楼的产业，并与上海新华书店签有形式上的租赁合同，但鉴于该租赁关系是根据当时政府的宏观调控政策而建立的，故应有别于一般民事主体间所建立的租赁关系。
基于上述特定的历史原因，二审法院坚持认为：在双方当事人因该类租赁关系发生争议时，目前不能完全按市场经济的运作模式及现行合同法的规定进行处理；对此类属历史遗留问题的房屋纠纷，人民法院暂不宜予以实体审理，仍可由有关行政部门予以调处为妥。为此，审判长王泳雷宣布：一审法院据此所作的裁定并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，驳回上诉，维持原裁定。
亡羊补牢时犹未晚
法院二审裁决后，上海新华发行集团在上级单位的调处下，与上海一百（集团）公司签订了新的租赁协议，并按照新的标准补足了所欠的租金。到此，上海市店似乎可以松一口气了。
但是笔者认为，事情远没有想像的那么简单。上海市黄浦区人民法院对上海一百（集团）公司和上海新华书店的房产纠纷作出一审裁定和市中级人民法院二审裁定时，上海新华书店（上海新华发行集团）还是一个国有独资企业。而今，上海新华发行集团已经改制为混合所有制企业，国有资本仅占51％。当两家国有独资的企业对簿公堂时，法院可以以“暂不宜予以实体审理，仍可由有关行政部门予以调处为妥”进行处理，但当企业的资产所有权发生重大变化时，法院还能不能这样处理？那就另当别论了。
这件事可以给我们全国新华书店的同仁以以下启示：
1、新华书店从现在起就应建立强烈的市场意识和产权意识。对计划经济时期各级政府对新华书店提供的房产优惠以及各项历史遗留问题，法院虽保得了一时，但保不了永远。当前，不少新华书店正在进行改制，对企业的产权（特别是房产）所有，千万不要忽略了。
2、企业之间没有永恒的“友谊”可言。在确定各项涉及企业重大利益的问题上，当事人一定要从企业的长远利益出发，作出对企业发展有利的、合乎法律法规要求的决定，千万不要让子孙后代因先辈的无知而交付昂贵的学费。
3、立即清理房屋产权，补齐相关证明，为企业长远发展打下良好的基础。据统计，上海新华发行集团下属的200多家网点，大约有一半是在计划经济时代通过国家调拨给予的，往往只需支付少量的租金。还有一些房屋，经过加层、改造，已经面目全非，对改造后的房产还存在证件不齐的现象。因此，趁现在经办人还在，在确立产权过程中，应该变更的地方一定要尽早变更过来；对公有非居住用房土地面积分摊的证明也要到房产交易中心一一办理妥当；对许多有产无证房，则应区别不同情况，通过补办相关手续，尽快把应当属于新华书店的产权通过法律手段掌握在自己手中。
把产权的归属弄清楚是关系到新华书店子孙后代的大事，马虎不得。不要等到若干年后，再因为这样的纠纷而与人对簿公堂。
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本刊记者 郭宇宽 发自北京
半个世纪的产权纠葛
“经租房”对于今天绝大多数中国人来说都是一个陌生的词语，甚至根本没有兴趣去搞清楚其含义。但是对于北京上海等大城市的一批市民来说“经租房”却是盘恒在心头挥之不去的阴影，房管部门告诉他们经租房产权早就是国家的了，这是国家政策所以没有商量的余地。但是这些业主们怎么也想不通，明明是租出去的房子，怎么转眼就成了别人的财产呢？尤其在北京大量经租房业主正在为了自己的权益而奔走，他们的努力在很多时候显得孤立，他们为此而憔悴和悲愤，他们无助的眼神让人心碎。
要想全面的理解事实从而作出客观的判断，我们首先要从梳理清楚这一段历史纠葛的来龙去脉开始。这个故事要从半个世纪以前说起，在被称作旧社会，没有养老保险的年代，购房制业是城市普通收入阶层尤其是鳏寡孤独维持晚年生计的方法，俗称“吃瓦片”。一些没落的王公贵族富商大贾不争气的子孙，如果不愿意卖祖产被称作败家子，最稳妥的方法就是靠出租祖产获利。不过当时包括北京在内的各大城市的房价都没有现在这么贵，所以甚至连老舍笔下的骆驼祥子也可以买一间宅子，那个年代恒产曾是社会稳定的重要保障。
新中国成立以后，一方面革命的意识形态将一切依赖生产资料和资本获利的行为视为剥削，于是城市私人拥有房产用于出租和乡村的地主阶级向佃农收地租一样，顺理成章的成为了可耻甚至罪恶的事情；另一方面解放后不断扩充的政府及各类国家事业单位和国有企业有大量干部职工需要住房安置。再加上学习苏联计划经济模式下政府包办一切的万丈豪情。于是在当时帮助私房所有者“从剥削者变成自食其力的劳动者”就顺利成章的摆到了人民政府的议事日程上。
没有经过人大讨论（当时就算经过人大也只有举手通过）就决定将城市私房主的房屋由国家集中管理，统一经营。见识了“三反五反”，又刚刚经过“反右”，一波波的政治运动中有产者们早已成为惶惶不可终日的惊弓之鸟，荣幸地被列为改造对象意味着人民政府在清算你在旧社会“剥削所得”的同时，赋予了你被人民接纳脱胎换骨获得新生的机会，主动迎上去还来不及，哪里还敢抗拒国家机器的力量。1958年7月10日的北京日报的一则报道可以体现当时人们的心态“这次经过各区对私有房主进行动员和组织讨论，他们对于社会主义发展的必然趋势和对私有出租房进行社会主义改造的意义有了较明确的认识，”…….“东城区冒儿胡同的王秀贞说：我们国家进入社会主义时期，全民都在搞社会主义大跃进，可是我们房主仍然站在门外，坐吃房租，太可耻了！我要求政府尽快接受我们的申请，也让我们早一天进入社会主义。”
在1958年前后，从北京开始人民委员会经过动员以后“接受房主的申请”，当然几乎没有人敢不申请的。私房主把房屋交给政府，政府相关部门取代了过去的房地产中介商，将收上来的住房以比较低廉的价格分配国家机关单位的干部职工，适当照顾房主的生活情况，以所收租金的百分之20到40分给房主。这样强买强卖，有剥夺私人合法财产的含义，明显违背了当时的《宪法》，所以也有一些房主鼓着勇气提出质疑，不过这种胆大包天的质疑被一纸文件定性为“两条道路的斗争”，换句话说谁敢于质疑这一政策的合法性，谁就是质疑社会主义道路。在这种气氛下经租房政策几乎没有遇到阻力，就得以在各大城市推广。
在有的文件中将这表述为“一定时期”内的措施，目的是为了过渡到全民所有制，但这个“一定时期”到底是多久？政府没有说，当时的环境下谁也不敢问。
直到“文革”结束了这一切，根据“红卫兵和革命群众的意见”，房租被被视为不劳而或的收入，和资本家公私合营时期给予的定息一样被取消。而且家中保留旧社会的房地契，被称作“变天帐”属于红卫兵小将们打击的对象，于是很多房主们战战兢兢的把房地契交到各地的革委会，以求自保。今天在北京潘家园旧货市场你可以看到不少房地契被作为文物出售给收藏爱好者，这些大多就是“文革”中流失的。
当中华民族终于挺过了“文革”的梦魇，在确信这场浩劫结束以后，一些业主想起了自己在文革中被剥夺的权益，按理说自己的合法私人住宅，政府从来没有依法完成产权变更手续，当时讲的是代租，也就是说政府扮演了相当于房地产中介公司的角色，房屋业主仍然是业主。于是提出发还房产，至少也得继续支付文革中被剥夺的部分租金。不过也许是因为在过去的年代我们的国家遭受苦难的公民何止千千万万，很多人家破人亡，命都丢了，失去几件房子在那时看来算的了什么？所以并没有落实政策部门从法律的角度认真对待。
1985年当时的城乡建设环境保护部发出《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》其中明确提到“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”尽管很多经租房主怎么也想不通，早已不是“文革”了，怎么政府的一纸“意见”就能够剥夺公民的合法财产，可政府机关毕竟代表国家，而且当年的业主如果不是死于文革，多半也是风烛残年，明白小胳膊拧不过大腿的道理，盼望过两年安生日子，只好委曲求全。家住上海黄浦区尚文路133弄50号的胡彭生先生就是一个典型的例子，他的父亲胡信义解放前是民族资本家，解放后被打成“经济特务”，含冤屈死，遭受了家破人亡的惨祸，一幢私房也曾两次被没收，十一届三中全会以后冤屈被平反，可房子却有两间怎么也收不回来，最让胡家咽不下气的是，占住这两间房的人恰是当年的造反派。找到房管局却得到答复：这样的家庭在黄浦区就有几万家，现在还没有新政策，解决不了。
公民权利意识的觉醒让经租房问题重新浮出水面
改革开放以后的经过一系列教训我们的政府终于认识到，试图包办一切的行为是不切实际而且危险的，延续了几十年的福利分房渐渐成为了历史，进入九十年代房地产热席卷全国，尤其在北京上海的这样经济发达地区，土地这样的希缺资源刺激着资本的神经。为了获得土地，一段时期内在一些政府部门的支持下，以危改或建设的名义，没有商量余地的强制性拆迁在各大城市的老城区愈演愈烈。通常情况下拆迁补偿会远低于所在地区的土地使用权市场价格以留下丰厚的利润空间，不过在拆迁中有一类居民却常常抱着欢天喜地的态度，所以有时候北京上海的媒体确实能够找到个别居民对这电视镜头说：拆迁政策好，我们早盼着拆迁呢。这类人肯定不是神经有问题，那是什么情况呢？家住北京鼓楼西大街的马吉昌先生就遇上了这样的不平事。
马吉昌家祖上传下明代的四合院，在58年17间房子成了房管局的经租房，一个月总共给二十块钱补偿，文革以后就再也没给过。后来马吉昌家里添丁房子不够住希望把老宅子要回来，被房管局干部斥为“反攻倒算”，从此再也没敢开口。住在这些房子里的主要是一些和房管局有关系的机关干部，后来陆续分了或者买了新房，但是由于经租房延续计划经济年代的低房租所以大都没有退给房管局，而是转租给其他人或者干脆空着堆堆旧东西。有的房子空着7、8年都没人住。前不久老马家的四合院也遭遇了强制拆迁，对于那些经租房，房管局和拆迁公司联合办公，两张桌子摆在一起一边房管局把房子卖给住户每平米250元，另一张桌子拆迁公司支付每平米6、7千元左右的拆迁补偿，这对于那些住户，尤其是七八年都不住的那些住户简直是一笔飞来横财，所以高高兴兴的赶来，拿上钱就走了，拆迁工作异常顺利。可真正的房主马吉昌一家傻眼了，明明是自己家的房子，房管局怎么能替业主卖了呢？而且当年占了自己家房子的人得了大笔拆迁补偿，真正的房主却一个字儿得不到，天底下有着样的道理么？
更有甚者，房管局一些人利用手中职权瞄上了经租房这块肥肉，名目张胆的从中牟利。在北京，已经硕果仅存的四合院，市场价值动辄上千万，可是通过房管局的内部关系，可以不经过拍卖，以比市场价格低廉得多的价格买到经租房代管房性质的四合院，当然你可以想象出其中的猫腻。在寸土寸金的南池子地区，本世纪初大量精美的四合院遭遇拆迁改造，原房主被强制性安置到其他地方以后，在原址重新修建了新式四合院，然后以数千万的价格卖给一些身份不一般的人物。家住南池子普渡寺西巷的丁艾女士，祖传的四合院，侥幸逃过了商业开发，不过接下来发生的事情更加让她愤怒。她家四合院一半的房子58年也成了经租房，这次拆迁改造，把住户给迁走了，丁艾燃起了希望，这次也许能把被房管局征走的房子要回来，谁曾想到，房管局在她家院子里砌起了一道围墙，把她家的经租房围在了墙外，接下来传来消息，她家的三百多平米面积经租房要以三百多万元的价格卖给一位她不认识的韩先生（该位置这样一个四合院的市场价值超过千万），这位韩先生自我介绍是东城区房管局局长介绍来的，看过房子以后很满意。可是丁艾不干了，她直接找到那个想买房子的韩先生，告诉他：这是我的房子，你从房管局买是非法的！一开始韩先生很自信，我是通过房管局买的房子，怎么可能违法呢？丁艾介绍了实际情况以后，那位韩先生也有些歉疚，提出要不给丁家补偿一些，丁艾表示，这不是钱的问题，你就是把金山搬来我也不卖。还撂下狠话：你和房管局的人暗箱操作，我拦不住，不过你买房子的钱要是干干净净挣来的，就自己掂量掂量。好在这位韩先生良知未泯，所以那些房子现在还空着。
但是很多经租房已经被房管局卖了，或是正在面临被出售的命运。丁艾等人行动了起来，他们目前已经收集了上百家经租房和代管房的资料，并把这些资料发布到网上，“目前北京旧城的四合院中有相当一部分私人房产，大约9万间，被国家经租或代管至今，房管局从未合法取得经租房或者代管房的产权，所有出售均为非法。”丁艾认为虽然房管部门受利益驱动蛮不讲理，但是大多数人还是能明辨是非的，当前所能作的最主要是向全社会呼吁，让人们意识到要购买房产必须必须搞清楚谁是真正的业主，如果从房管局手中购买别人家的经租房，日后讲法制的时候，一定会带来严重的产权纠纷。而如果有人明知是他人的产业，受利益诱惑，通过房管局内部渠道，非法购买，则如同购买赃物一样是一种不仅违法而且可耻的行为。
执行原定政策还是维护宪法尊严的艰难选择
在研究这段历史时，非常值得深思的是，当年一方面剥夺有产者的社会主义改造进行的轰轰烈烈，另一方面1954年《宪法》中其实有明确表述：第十条 国家依照法律保护资本家的生产资料所有权和其他资产所有权；第十一条 国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权；第十二条 国家依照法律保护公民的私有财产及继承权。你把当时出台的那些政策和宪法放在一起比对，会发现其中明显的违宪倾向，可是制定政策部门似乎没有太把法律放在眼里，群众也没有勇气从维护《宪法》尊严的角度提出质疑。
如果说这还是受“反右”及“文革”左的思想干扰。那么十一届三中全会以后出台的1982年《宪法》也明确表述，第十三条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定，保护公民的私有财产继承权；第五条：。。。。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。可是无论是执法机关或是政府部门在制定政策作出决定的时候，似乎还是没有考虑《宪法》的存在，继续沿用“文革”逻辑，进而继续执行文革时期的“中央文件精神”。比如，1985年城乡建设环境保护部的文件中，对于合法权益收到侵害的公民，强调：“对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。”丝毫没有法律面前政府和公民的平等意识，充满了居高临下家长般教训人的口吻。而人民法院受到行政干预，又为了回避矛盾竟然剥夺了公民的诉讼权利，以最高法院的身份，明确表示此类的案件概不受理。
所以眼下，经租房业主们在维护自己合法权益方面，几乎处在无助的境地。找到房管局，房管局说：我们是执行上面的政策，你不服可以告；告到法院,法院说：我们上面有文件（见下文），这样的案子我们不受理，你们得去找落实政策办公室；找到落实政策办公室，落实政策办公室说：目前没有新政策解决这方面问题，我们不能否定过去的社会主义改造成果，你们还得和房管局协商解决。经租房的业主象皮球一样被踢来踢去，前面提到的马吉昌就对记者说：自己是喊天天不应，喊地地不灵，眼泪都流干了。
明明是人民要求保护合法权益的合理吁求，无论从《宪法》还是《民法》的角度都非常简单的案件。作为社会公正最后一道防线的人民法院却以不是其主管工作范围的理由掉过脸去，让其找侵害其利益的部门申请解决。一直关注北京四合院保护的华新民女士有一个形象的比喻：这就好像一个人被歹徒强奸找到人民法院要讨公道，人民法院说，这事我们管不了，你还是自己去找强奸你的人协商解决。
当然也有一些地区主要是沿海开放省份做得比较好，比如广州市的做法就体现了顺应民意和法制，从善如流的勇气，从以落实侨胞待遇的名义，落实房屋政策领导小组非常低调的宣布无论是解放后没有向人民政府登记而被接受代管的房屋，还是社会主义私房改造时的经租房屋只要提供房屋契证和房屋业主或继承人的有效证件就发还房屋产权。包括土改期间由各地农会拍卖，拍卖款归农会所有的土改拍卖房，也参考其价值给予货币补偿。此政策一出，经租房主们如旱日逢甘霖，无不奔走相告。因为既然当年恐惧新政权逃往海外的业主，甚至被新政权视为阶级敌人者，今天都要尊重其合法产权，那么对于留在大陆普通百姓来说，就更没有道理对其合法财产蛮横剥夺了。有趣的是这样被人民拥护的政策之所以采取低调态度，据说是因为“经租房问题带有全局性，如果总是一个地方开口子，口子还越开越大，恐怕很难向上面交待。” 但即使这样也反映了当地政府勇于维护《宪法》精神，勇于排除各种干扰，解决历史遗留问题的魄力。这样的做法正在逐步影响到其他地方。而且全国人大已经将《行政诉讼法》的修改纳入新的五年立法规划，未来在更广阔的范围内人们将可以更加理直气壮地针对代表抽象行政行为的“红头文件”提起诉讼，通向法律的大门决不会永远向收到伤害的公民关闭。
同时那些业主们的不懈努力正在加快这一天的到来，他们表示是今天的党中央依法治国、依宪治国的明确表态，让他们深受教育和鼓舞，他们坚信在不久的将来一定会讨到一个公正的说法。那个《宪法》形同虚设，那个老百姓明明受到政策伤害，也要作出笑脸举手拥护的年代永远过去了。
从已公开的文件档案审视经租房政策的历史脉络
郭宇宽 搜集整理
1956年1月18日，中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》
批评“租赁关系中存在种种中间剥削，如二房东和“掮客”，有些城市经过政府取缔已经减少但仍然普遍存在。”“解放以后大房主对政策采用观望态度，得过且过不修缮房屋，并且低价出卖房屋。”
得出结论：“城市房屋私人占有与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐；第一、房屋不能较好的保养；第二影响城市人民首先是职工的生活，影响工资制度；第三、不能更有效合理的使用现有房屋，因此，必须在对私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。”
指出“对私有房产的社会主义改造，总的要求是加强国家控制，首先使私有房出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。”
1958年6月4日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》
量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件扩大至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。
1964年1月13日国家房产管理局致国务院《关于私有出租房社会主义改造问题的报告》
“一些房主认为房屋由国家经租房还没有过渡到全民所有制，仍然归个人所有，往往以人口增加，自住房不够的理由，要求退还已由国家经租的房屋；或者以生活困难为理由要求增加定租；有的甚至强收房租，逼迫住户搬家强占房屋，破坏房屋。这些情况反映了私房改造工作中存在尖锐的两条道路的斗争。”（此语杀气腾腾）
提出的意见认为：
房主只能领取固定的租金，不能收回已由国家经租的房屋。。。。。。对于有反攻倒算行为的房主应当按照不同情况区别对待：情节轻的进行批评教育；有严重违法行为的，造成损失民愤很大的，应当给以制裁。
1964年9月18日最高人民法院对广东高院《关于经租房的业主实际上丧失所有权》的批复：
根据国家经租房的性质是“对城市房屋占有者采用类似赎买的方法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变他们的所有制”。这就是说：国家经租房的业主已经实际丧失了所有权。
但后面又说：业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。（这是非常自相矛盾的，如果经租房不能继承，那他的家属已什么身份继续领取租金呢？）
1966年9月24日国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》
俗称“中发（1966）507号”文件言及“最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”（该“文革”文件中没有涉及经租房问题，但此后即停止向经租房所有者支付租金收入及拒绝返还房产所持的却就是这个“文革”文件，时至今日仍然作为经租房充公的法律依据）。
文革后我国重新走上了依法治国的轨道，但在经租房领域仍然成为法制的死角，延续着“文革逻辑”。
1985年2月16日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》
“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”
“凡是1961年九月以后纳入改造的私有出租房，未发放定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。”
“对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。”
1987年10月22日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》
强调“要继续执行中央原定文件”。
1988年1月5日湖南省高级人民法院关于执行《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》对最高法院的请示报告
有如下内容：“房管部门与法院处理意见不一致，现房管部门按照《通知》第二条规定，要求法院撤销判决移送落实私房政策部门处理。法院应怎么办？”“房管部门在执行政策或管理方面明显侵犯了房主的合法权益，经房主申诉又不改正，现房主坚持向法院起诉，是法院受理还是仍然移送落实私房政策部门处理？”
最高人民法院研究室的电话答复是：
“对此，我们的意见，人民法院不予受理。但应当向当事人讲明道理，告其向原处理部门或其上级政府主管部门申请解决。”
1989年9月16日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》
再次强调要执行其“以前已制定的文件精神”。
在1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》最高法院法发（1992）38号发布：
“凡属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告其找有关部门申请解决。”
走出半个世纪的历史纠葛
——对于国家执行经租房政策的法律地位及其解决出路的思考
高 智 晟
（最近一段时期，一些媒体与我接触，希望就经租房问题写点东西，但大多要求回避国家执行经租房政策状态的违宪及违法性问题.然而经租房政策的现有执行状态确是违宪、违法的，这是经租房政策现有执行状态法律性质的核心、本质认识及承认之，是正确决策并解决经租房问题的最可靠前提，舍其则遗患无穷。）
国家执行了近半个世纪的经租房政策近两年来受到越来越多的质疑，法学界、经租房政策的利害关系人（这里仅指经租房所有权人及其继承人）要求彻底解决经租房问题的呼声不断.与之对应的另一面是，政府操持经租房政策事务的相关职能部门在这种要求解决问题的呼声面前是雷打不动。甚至各地相关的职能部门还反其道而行之.最新一段时间里，各地经租房户（或继承人）纷纷电话及书面函件予我，反映政府房管部门或其工作人员竟公然开始出售被他们非法控制了近半个世纪的经租房.面对自己享有所有权的房产被他人非法出售敛钱的局面，所有的经租房权属人都心急如焚，但所有的人都无能为力。桎梏于含最高人民法院在内的各地法院对有涉经租房问题的讼争法院一律不得受理荒唐释解的现实存在，经租房权属人权益的法律保护处于绝对的无助境地，而它的另一面是，法律对相关职能部门针对经租房权属人的合法权益的任何违法甚至是犯罪之举都不能去作任何法律上的判断，对其不法行为的保护处于绝对的安全境地，且不说在法治价值角度，即使从情理文明的角度，这都是令文明人类不可思议的存在。
“文革逻辑”在经租房领域还远未结束
经租房，根据手头资料，最早作为政策的书面形式出现在1956年，当时的中共中央书记处第二办公室于当年的5月18日制订了一份叫《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下称《意见》）的文件。《意见》中提出一些当时可能被官家认为合理但在今日看来则近乎荒谬的思想，即对城市私有房产在公、私房比重中过大的问题表现出相当的忧虑。诸如当时最高如苏州的私产比例占了86%，上海为66%，北京则为53.85%。《意见》认为，私房比例过重带来“目前房屋租金比较混乱（租金居然还要统一！），欠租情况比较普遍，租赁关系中还存在种种的中间剥削”。《意见》以上海为例，说上海仅二房东（实为今天的房屋中介经营者）就有六千户（在今日看来，这是政府扩大就业门径的政绩）。《意见》最终得出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐”的让今人感觉是莫名其妙的结论。鉴此，决定：“对私人房产改造的形式：由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理的利润”，是为经租房现象起始，是为经租房的内涵。事后，各地于不同时期均制订了大致相同的规制经租房关系的地方规范，诸如北京1958年6月4日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：15个自然间或总面积达250平米者一律纳入这次“社会主义改造”之列，各地相关规定大同小异。从后来各地的执行情况看，这次名曰“社会主义改造”者，最后实质上是国家依靠强制力在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主之间建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的契约关系，按现在的民事法律精神界定，实际上是国家通过强制力来逼使私有房产主与国家之间订立的委托经营租赁私有房屋的关系，但有一个确定存在是：当时并未涉及到经租房所有权的变化问题。从形式上看，这无疑是一种合同关系。这种合同关系执行不久即由于合同的另一方即国家主体的单方行为使合同发生了改变，这种改变的法律性质、法律效力及溯及力，是我下面要着重谈的东西。
现在政府房管部门中的一些人有一种很阴暗的思想，即每每有人谈及政府执行经租房政策状态的违宪及非法性问题，这些人立即给你扣一顶“否定党的社会主义改造成果”的大帽子，有学者戏称，“文革逻辑”在经租房领域还远未结束。社会主义改造的最大“成果”是高度集中的计划体制及完全的公有制状态，而1978年以后的国家改革总方向的实质是什么，其实质即是对“社会主义改造最大成果”的修正及救赎：即打破高度集中的计划经济体制、打破公有制基本一统天下的不正当局面。这里且不论社会主义改造有无成果可言，要落实经租房权属者的法律利益与重新界定社会主义改造根本就是风马牛不相及的。再者，完全赤裸裸地无偿非法地剥夺经租房权属者的房屋所有权根本就不是当时进行“社会主义改造”的初衷，这种极具文革遗风的扣帽子的危险狠招是值得人们警惕的。
国家以社会主义改造为由始行于1956年的经租房政策是非法的，这种非法性质并不因为这一政策的制定主体是国家政府而改变，也不因为某些人认为它是社会主义改造的成果而改变。
对私房予社会主义改造性质本身的非法律性
经租房政策的制定及施行始于1956年，亦即为中国的第一部宪法颁行的两年后，从法律形式上看，中国社会已进入宪法规制时期。从国家行为价值角度看，当时宪法即已确定任何政党、团体及组织都须在宪法及法律范围内行事的宪法准则。从所有权人权益角度而言，当时的宪法第十一条明确将私有房屋作为公民个人的合法财产纳入宪法的保护范畴，所有权人对自己的财产之占有、收益、使用及处分的权力是全球文明社会的通例，私有房产是绝大多数公民最核心的私有财产、国家制定的任何有可能限制或影响所有权人行使所有权的政策都不得与其已确定了的保护私产所有权的宪法及基本法律相冲突。秦制时期有“治道运行皆有法式”之说，宪法是国家行为的准则，有了宪法，政党、国家行为即不能向革命时期一样极具随意性，否则不仅贻笑大方还遗患无穷。始于1956年的各地制定的经租房规范，最大的、最显著的共同规律是：没有一个个人、没有一个制定部门想到过中国还有一部宪法，这种状态是很令人恐惧的，在一个有宪法及合法政府的社会里，这是不可思议的事，但这在我们的社会里是再平常不过的现实。一方面，当时有宪法存在，且当时的宪法还文义明确地强调了其规制政党及国家权力和保护私有财产的决心.另一方面，当时被改造的房产几乎都持有各地人民政府颁发的权属证书，由合法的政府颁发的权属证书实际上是政府对公民法律财产的确认及对其法律保护承诺，而政府此后执行的经租房政策及其行为施行是没有任何宪法及法律依据可循，其非法律性的地位是可以肯定的。
从契约建立的角度看，政府执行经租房的无效性问题。经租房关系法律地位的实质是国家基于当时的价值而建立一种合同关系，无论当时国家或双方是否以建立合同关系为目的，或双方当时并无这一目的，或双方当时根本未想到双方之关系的合同性质，均不影响这种存在本身确定的合同关系性质。合同是双方当事人在平等、自愿基础上合意的成果，但在经租合同关系中，这一合同关系的确立与否、合同权利义务内容的确立、合同履行的形式等一系列本应由双方议定的事宜，却必须由国家绝对主导。因此，双方之间确立并履行的是一种无效的合同关系，这种关系的建立违反了所有文明人类确立这种关系时所应共同遵循的平等、自愿、协商一致的古老原则。另一方面，这一关系无疑又因违反了当时的宪法精神而无效。民事关系因违反法律而无效是文明人类的共有准则。
双方之间尽管存在一种无效的契约关系，但由于作为契约关系的另一方从一开始就根本没有将其作为契约关系去建立，而这种关系确立以后也从未想到过它是一种契约关系。从这种关系建立的动因思想到1966年以后的所有履行过程，作为国家的一方，完全将确立这种关系、确立这种关系后的履行事宜看成是正当的国家权力行使内容，整个经租房关系的确立、履行到后来的各部门在不同时期的文件颁行,无不昭示着国家强制力的单方性及随意性。经租房权属人无不处于被动及绝对的服从境地。现在有一些专家学者质疑经租房关系的民事契约性质，认为既然一切均由单方决定并绝对掌控之，它就不可能是一种契约关系。全人类，一切合法的政府，并不天然享有按自己制定的标准及意愿强行介入公民民事权益领域的权力。这里有两个方面，即：一是一切合法的政府均不享有强制介入民事领域的当然权力，二是政府欲体现自己在某一民事领域的强制力意志时完全不能自行其事，而是循合法渠道推动立法，以通过立法来实现自己这种在调整规范民事领域的强制力意志，亦即政府介入民事领域，以自己的行为影响民事领域的既存状态的正当性并非源于政府是否作出了决定，而是政府这种决定是不是具有法律依据，既然这种作法不是政府的天然权力，从民事领域认定这种关系的性质及效力便成了唯一的选择。中国各级政府执行了近半个世纪的经租房政策的实质是强行控制私有房产主的合法财产，一些地方的政府部门直到现在仍无赖式地坚持的这种“政策”，至今没有任何合法依据。一则，政府不能强制操控私有合法财产是全球文明人类的禁地，全球都不可能有这样的法律依据。半个多世纪以来，各地政府在私有财产领域的罪恶以罄竹难书及无法无天予述之不为过，时至今天的各地长演不辍的强拆和平公民合法私有房产的罪恶每时每刻都在光天化日下发生.但令人颇感欣慰的是，时至今日，中国的立法者还是明白文明人类的立法禁忌，至今未有一部基本法律层面上的、授于政府自定标准、任意操控公民合法私有财产的法律（虽然这并不影响政府在这方面的恣意张狂）。仅此，即可结论，政府至今坚持的经租房政策的非法性。
一九六四年以后不同部门关于经租房所有权归国家所有的文件都是非法的
经租房政策及其执行一开始即不具有法律的正当性，由于政府这种行为完全没有法律依据，政府与经租房权属者之间勉强仅属一种无效民事契约关系.但即使是一种有效的契约关系，任何单方改变这种关系的行为都是无效及非法的，这是从民事契约角度结论政府相关部门1964年以后陆续出台的关于经租房权属已归国家的文件效力问题。从法律层面角度而言，1964年以前所有有涉经租房的文件均不涉及对经租房权属归属问题，且从所有这些文件中均可以得出政府与经租房权属者之间关系的民事契约关系的性质。但这以后的情况发生了质的变化，从规则、情理文明角度而言，可以说是发生了十分糟糕的变化。最初涉及对经租房权属调整的文件是1964年1月13日之“国房字21号”国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，该被批复的报告中有一个今天看来是完全错误的思想是：将房屋所有权人抵制这种于法无据于理不通的改造是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争”。这对私有房主而言是极其恐怖的，由此决定了私有房产主要求保护法律权利选择的痛苦及危险。无论如何，你的私有财产将被改造，闭着嘴屈从者，可以落个全身而退，如果你提出一点不同的主张，你的私有房产将被改造是确定的，“尖锐的两条道路的斗争”还必然将把你批倒搞臭，使你终身刻骨铭心的痛苦将不再仅仅是不可思议的痛失合法私有房产的痛苦，而是由于你不接受人民政府的具体改造（在人身方面的改造核心是：绝对服从，财产方面的改造核心是须笑着将财产拿出来）。你在政策上成了人民的对立面，成了长期被革命的对象。许多私房主由于当时在领会政府“社会主义改造方面”一朝失足，酿成其此后人身灾难的终身摆不脱的恶梦。许多人发现，在“尖锐的两条道路的斗争”中，他们从改造者那里得到的巨大的恐惧和痛苦（时至今日的：交涉经租房问题就是否定社会主义改造的帽子仍让人如临“两条道路的斗争”之境），在这种情势下，政府因此获得的被改造者的财产何来正当性可言。
另一个直接言及经租房权属人对经租房不再享有所有权的文件是最高法院之1964年9月18日之（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权》的批复。该批复应当说并没有新的东西，一则，最高法院并非立法机构，其不能以任何形式颁布掠夺公民基本民事权益及财产权益的文件.另则，最高法院的这个批复实际上越权解释了国务院批复的文件精神，实体法律、法规、规章及规范的解释权归其制定者是个常识问题，由法院以这种直接解释的形式来剥夺数以千万计私有房产者的所有权的作法，在整个文明人类社会都可谓前绝古人后空来者，也只能是中国特色。上述两个文件颁行后，各级地方政府纷纷效尤，争先恐后地颁行了数不尽的有关调整经租房政策的文件，不谋而合地公然非法以政府文件形式剥夺公民的财产权。有些文件的制定甚至发生在1987年《中华人民共和国民法通则》颁行以后，这些文件的制定者共同表现出的对中国宪法及基本法律的无知及蔑视,令文明社会感到异常的沉重及失望。
经租房权属目前的法律地位及其解决出路。
经租房权属目前仍归经租房的所有权人及其继承人，尽管1964年以后不同的部门颁行了一系列改变这种权属的文件，但这些文件都因与宪法及法律相违背而是无效的、非法的。一则，政府在经租房的关系上，明显属利害关系的一方，无论从法律、法理及情理角度，由政府单方决定这些私有财产归政府自己所有是不正当的。第二，全人类，除去暴力革命阶段及黑社会组织外，任何主体，包括国家、政府、法人及任何公民，财产所有权的合法取得方式仅为两类，即法定（亦曰法律取得）取得和约定取得，外乎这两种取得方式的任何取得均为非法取得。经租房所有权的政府取得即属非法取得。这毕竟是在中国有了合法政府、中国有了宪法及基本法律时际的取得，而这种取得恰恰与政府须据法行事原则及中国的宪法及基本法律精神完全悖离。现在还坚持认为政府对经租房已享有了所有权，唯一可释疑的依据即是：滥用权力天然合理的无赖逻辑。从今天的法律角度看今天政府对经租房政策的执行状态则更是令人不可思议。政府今天这种继续状态不仅仅是赤裸裸的违法问题，从一般社会情理及道德角度看，这实际上就是低劣的市井无赖式的选择——明知错误、明知违法，反正我就是坚决不返还你，反正法院百分之百的是不受理，即便一时疏忽受理了，政府也必然胜诉，我凭什么还你。当政府的价值选择成份中不再有对道德、文明、情理及法律文明的一丝责任或顾忌时，当司法审判机关的价值与其狼狈一体时，人们在这种无赖式的综合状态面前是十分无助及无奈的。以北京为例，成百上千逾万的经租房户经年累月与政府部门进行和平交涉，尽管所有政府的地籍及权属档案中无一例外的有非常清楚的权属者的清晰记载——所有权人就是那些经租房户，但地方政府部门继续以无赖方式非法控制经租房的决心未有丝毫动摇。最近，北京及全国各地的政府部门在经租房的行动上出现了一些赤裸裸的逆国家法律价值而动的更加野蛮的举措，诸如北京市对非法控制了近半个世纪的经租房开始大规模的出售行为（这种非所有权人非法出售他人合法私有房产的行径属中国权者的独有，但对这种出售行为的无效及非法的价值判断属文明人类所共有）。这是对规则文明及文明人类共同敬畏的道德文明的粗暴及野蛮践踏.更为野蛮及恐惧的是，所有权人对这种恶行无能为力，没有任何认真听取他们呼声的部门或个人，寻找不到任何以文明方式制止这种野蛮的途径。庸俗的法院更是几十年一曲不变调——不受理。一边是毫无遮拦地对法律及国家价值的野蛮践踏，一边是近半个世纪来被这种野蛮恣意蹂躏的受害人的状告无门及绝对无助，人们生活在一种不可思议的社会状态之中，这是值得思考的。
经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。理论上讲，中国有现行的宪法，有现行的调整含财产权在内的民事权益的民事实体法律，有保障含财产权在内的民事实体权益得以实现的民事程序法律及操持这些法律的审判机构，要说解决经租房问题困难很大是荒谬的。中国南方的许多大城市已开始的大规模的经租房归还工作的平稳进行，本质反映了只要政府决心大，没有什么不可逾越的障碍.经租房问题的解决关键在于如何果断昭然国家的决心问题，目前解决经租房问题的主要桎梏并不在于国家有无这个能力问题，而是国家能力价值的选择问题。现今中国这个国家很独特，一方面，在向依法保护公民合法私有财产法律价值的反方向运行能力方面表现出超越人类想象的能量，另一方面，其坚韧地表现出对任意违反现行国家规则、恣意侵犯所有权者合法权益行为超乎想象的包容。半个世纪的经租房政策，半个世纪的违宪状态，权益人半个世纪的难以言尽的苦难，结束之，它不仅仅涉及到一个恢复法律的既有状态问题，这里还涉及到道德及文明价值的问题。现在即迅捷解决问题是有保障的，唯一的障碍即是国家什么时候才下决心结束自己对既得利益者的包容及让步.国家目前的这种寡断唯一的获益者即是继续非法及不道德的控制着经租房户的那些权者，另一既存的现实是经租房户继延了半个世纪的屈辱、愤怒以及人们对国家宪法、法律价值及政府行为价值的正当性、真实性的质疑。现在国家应做且能做的是立即作出归还权益人的房产及其权益的决定，这是需要立即做的事，至于如何归还只是一个技术的酝酿过程，这已不再仅仅是经租房权益人的需要。国家的价值、国家行为的正当性、国家如何理性对待规则都将在这种归还与否的价值选择中得到许些救赎或是相反。
建 设 部 文 件
建住房[2005]226号
建设部关于“经租房”有关问题的处理意见
各省、自治区、直辖市人民政府、新疆生产建设兵团、国务院各部委、各直属机构：
根据党和国家关于私有出租屋社会主义改造的有关政策，本着尊重历史、实事求是的精神，经国务院同意，现就“经租房”的有关问题，提出以下处理意见：
一、国家比照工商业社会主义改造，通过发给定租的形式，进行了社会主义改造的城市私有出租房屋（简称“经租房”），是我国社会主义改造的一部分。纳入社会主义改造的私有出租房屋，凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的，其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。
二、各地在处理私房改造遗留问题中，已经按当时规定予以处理的“经租房”，应予维持，不再另行处理。
三、“带户发还”（指发还房屋产权，但不负责腾退房屋，目前承租人仍继续使用房屋且实行政府规定租金标准的）的原“经租房”，当地人民政府应当根据有关政策规定，结合当地实际情况，按照瞻前顾后、兼顾产权人和承租人正当权益的原则，制定具体处理办法，积极化解租赁矛盾。
四、按照“属地管理，分级负责”的原则，省级人民政府，要加强对市县人民政府的督查。各地人民政府要从保持社会稳定出发，高度重视“经租房”有关问题的处理工作。要加强思想政治工作，把握好舆论导向。对少数提出无理要求、蓄意闹事、影响社会稳定并经劝阻无效的，要依法处理。
二00五年十二月十四日
所谓经租房，就是中国政府于五十年代开始，对全国城市私有房主的房子强行进行改造──“由国家经营租赁”的房屋称谓。 所谓的经租房有些属于政府控制中，有些已经被出售了，有的已经被拆迁。大多地方政府一般都拒绝承认这些房屋是私有财产，从而就不必对被拆迁做出赔偿，而多数是被以“国家财产”的名义拆迁。 随着城市改造的进程以及拆迁补偿过程中的各种矛盾的涌现，原房主要求主张所有权或者就拆迁得到合适的补偿，有关经租房的所有权问题矛盾近年来变得非常突出、尖锐。这实际上很大程度上取决于地方政府的政策和魄力，例如就有不少南方大城市已开始的大规模的经租房归还工作。
原房主方认为政府“对城市私房进行社会主义改造”是强行同经租房主签订不平等的契约关系，但并没有改变房屋所有权，因此经租房的产权不变。1964年以后，不同部门关于经租房所有权归国家所有的文件都是违反宪法的。 北京的一位经租房主表示：“不是一直是国家替我们经租的吗，怎么一下子变成国有财产了？为什么从来没有人和我们说过？就算是赎买也得让当事人知道吧，也得办个手续吧，是谁通过什么方式从我们手里赎买走的？从“国家经租”到“国家财产”是怎样突变的？”
另一位经租房主表示：我们要求建设部就解决经租房问题举行听证会：从年纪轻轻的黑发壮年人，找到了白发苍苍的老年人，我们已经半个世纪没说话了，可是谁来管我们了？我们是国家的主人，难道我们要求公仆们做一些事情，不可以吗？！
当然，经租房主们也有一些担心，他们认为：现在政府房管部门中的一些人有一种很阴暗的思想，即每每有人谈及政府执行经租房政策状态的违宪及非法性问题，这些人立即给你扣一顶“否定党的社会主义改造成果”的大帽子。
此类纠纷申诉到政府部门，通常是不予以解决的。诉诸法院，法院一般是不受理，即便有些法院受理了，也是政府胜诉。
高智晟：有涉经租房政策演进的社会主义改造脉络
2005-01-11 来源: 网易历史
1956年1月18日，中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》认为：“城市私有房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐，”故“必须在私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产进行社会主义改造。”改造的形式为：“国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护。”是为长达半个世纪的经租房现象的最初始文件。
1958年6月4日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件放松至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效尤，改造者迅速广布全国。
1964年1月13日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者（实为所有者，这里则将之改为“占有者”）用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”是为第一份有涉经租房所有权问题的文件，亦属目前拒不返还房屋的依据。
1964年9月18日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。”
1966年9月24日，“中发（1966）507号”文件言及“最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该“文革”文件本不涉及经租房问题，但此后即停止向经租房所有者支付租金收入及拒绝返还房产所持的却就是这个“文革”文件，时至今日。
1985年2月16日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》说：“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”
1987年10月22日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中，强调要继续执行中央原定文件。
1988年，最高法院作出有涉经租房案件“人民法院不予受理”的批复。
1989年9月16日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》再次强调要执行其以前已制定的文件精神。
各省、市、自治区高级人民法院：
国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”中所提的意见很好，对调解房屋纠纷有了基本标准，现将这一文件转发给你们，请作为工作中的参考。
附一：国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告
１９６４年１月１３日 （６４）国房字２２号
各省、自治区、直辖市人民委员会、西藏自治区筹备委员会：
国务院原则同意国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”中所提的各项意见，现在转发给你们，请参照执行。
对私有出租房屋进行社会主义改造是我国社会主义革命的一部分。同时，私房管理工作与广大人民的生活密切相关。因此，做好对私有出租房屋社会主义改造和私房管理工作，是当前城市工作中的一项重要任务。现在，实际工作中存在的问题很多，也很复杂，望各地组织一定的力量，进行调查研究和试点工作，有计划地、分期分批地加以解决，以巩固私房改造工作的成果，加强对私房的维修和管理工作，充分利用这一笔巨大的社会财富，为社会主义建设服务。
附二：国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告
国务院：
现将对私有出租房屋进行社会主义改造工作的情况和问题以及我们的意见报告如下：
一
对私有出租房屋进行社会主义改造（以下简称私房改造）的工作，是根据１９５６年中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”和１９５８年人民日报刊登的“中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话”，先后开展起来的。私房改造的形式，除少数大城市对私营房产公司和一些大房主实行公私合营以外，绝大多数是实行国家经租。经租的办法是，凡房主出租房屋的数量达到改造起点的，即将其出租房屋全部由国家统一经营，在一定时期内付给房主原房租２０％至４０％的固定租金。改造起点的规定，大城市一般是建筑面积１５０平方米（约合１０间房），中等城市一般是１００平方米（约合六、七间房），小城市（包括镇）一般是５０到１００平方米之间（约合三至六间房）。按照上述办法，全国各城市和三分之一的镇进行了私房改造工作。纳入改造的私房共约有１亿平方米，这对于充分利用城市已有的房屋为社会主义建设事业服务，起了积极作用，取得了很大成绩。
目前，私房改造工作中还存在着一些问题：
（一）有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属于个人所有，往往以人口增加，自住房不够为理由，要求退还已由国家经租的房屋；或者以生活困难为理由，要求增加定租；有的甚至强收房租，逼迫住户搬家，强占房屋，破坏房屋。这些情况，反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。同时，我们工作中也存在一些缺点，主要是：有些地方改造起点过低，把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；有的地方还将房主一部分自住房也实行了经租；不少地方没有给房主留够自住房；给房主的固定租金也有低于原房租２０％的。
（二）没有进行私房改造的镇和已进行私房改造的地方，对改造起点以下的小量出租房屋，是否还实行国家经租，没有明确规定。特别是许多地方为了防止房主逃避改造，规定私房一律不准买卖，房主顾虑很大。多数房主只收租，不修房，房屋失修情况很严重。也有不少房主千方百计撵房客搬家，有的房主甚至拆房卖料，企图逃避改造。
二
为了巩固私房改造工作的成果，加强对私房的维修和管理，利用私房这一笔巨大的社会财富，为社会主义建设服务，我们提出以下几点意见：
（一）巩固私房改造的成果，进一步明确国家经租房屋的性质。
根据１９５６年中央对中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”的批示，国家经租房屋是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。”因此，凡是由国家经租的房屋，除了过去改造起点订的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外，房主只能领取固定租金，不能收回已由国家经租的房屋。符合私房改造的规定而过去漏改的房屋，应当补改。给房主的固定租金额，只要符合规定，一般应当稳定不变；低于原房租２０％的，应当按规定调整。国家经租的房屋，因国家建设而被拆除或因修缮管理不善等人为事故而损毁，应当继续付给房主应得的固定租金；如果因水灾、地震等人力不可抗拒的自然灾害而损毁，应当停止付给房主固定租金，对生活有困难的房主，可以酌情给予一次性的补助。对于有反攻倒算行为的房主，应当按照不同情况区别对待：情节轻微的进行批评、教育；有严重违法行为、造成损失、民愤很大的，应当经过法院给予必要的制裁。各地在今后工作中，对于一些依靠房租为主要生活来源的房主，应当继续加强教育和改造，使他们逐渐地由剥削者改造成为自食其力的劳动者。
（二）合理地调整改造起点，实事求是地解决工作中的遗留问题。在现阶段还不可能全部消灭房屋私人占有制的情况下，私房改造的起点是一个主要的政策界限。因此，对于过去改造起点订的不适当的，应当进行合理的调整。
１．大中城市改造起点在１００平方米至２００平方米之间或者稍多一些的，一般可不再变动。个别地方改造起点达３００平方米的，可以通过省、自治区、直辖市人民委员会的批准，适当降低改造起点，继续进行私房改造。
２．小城市（包括镇）改造起点低于５０平方米的，应当按照省、自治区、直辖市的统一规定，提高改造起点，退还不应由国家经租的房屋。
改造起点在５０平方米以上、１００平方米以下的，有些偏低，但为避免过多的退房，引起新的矛盾，又不宜一律重新调整。我们意见，改造起点低于省、自治区、直辖市统一规定的，一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整，退还不应由国家经租的房屋。
３．对私有出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房已经实行了无起点改造的，除了与房主自住房相连的小量房屋可以退还以外，一般不再变动。
４．房主的自住房已经实行国家经租的，一般应当退还。自住房留得少的，应当按照规定调剂给一些房屋。但是已经给予适当调剂的，不能因房主人口增加再退给房屋。房主或房主直系亲属过去在外地，没有留自住房，现在迁回本地的，应当退给一部分房屋。
５．对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋，应当区别房主现在的家庭经济状况，可以全部补改，也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暂缓改造的名义。
按照上述各项规定，需要退还房主的房屋，应当尽可能地退还原来的房屋。如果退还原来房屋有很大困难时，也可以用对等的其他房屋抵还，或给予适当的补偿。房屋退还后，原来的租凭关系，一般应当换约续租，房主不得撵房客搬家，按照上述规定进行调整的时候，房主不愿接受应该退还的房屋，要求继续由国家经租的，应当允许。
以上问题，凡已按省、自治区、直辖市的统一规定进行处理基本符合上述原则的，一律不再变动。
（三）区别不同情况，妥善地进行镇的私房改造工作。
工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照１９６３年１２月７日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，设置镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。为避免触动占有房屋不多的小房主，今后改造起点大体以出租房屋建筑面积一百平方米为宜，同时，应当给房主留够自住房。以农业为主，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，现在不进行私房改造工作；过去已进行了私房改造的，也不要撤销。
少数民族地区，设置镇的建制的地方，现在是否进行私房改造，如何改造，由有关省、自治区决定。
（四）允许私人出租小量的房屋，加强私房的管理和维修。
对出租房屋较多的房主进行了社会主义改造，大部分私有出租房屋由国家经租以后，允许私人出租小量的房屋，可以调剂余缺，减少私人修房和建房的顾虑，减轻国家建设住宅的负担。但是，也不免会产生抬高租金，进行非法剥削和不注意修房等问题。因此，必须加强对私房的管理和维修。
１．对于改造起点以下的小量私有出租房屋，可以宣布属于个人所有，允许出租或买卖。如果今后有些房主从自住房中挤出一部分出租，即使超过改造起点，也应当允许。
２．禁止高租、押租以及其他形式的非法剥削。同时，又要保障房主合理的房租收入。现在租金过高、过低，允许适当调整。
３．对于私有房屋的买卖，应当加强管理，禁止投机倒把和以买卖房屋盈利。私房买卖必须向房产管理部门登记，经过审查批准，才能成交。
４．房主不愿自己直接经营出租房屋，可以委托房管部门代为经营，用房租维修房屋，定期结算，结余部分交给房主。房主不愿继续委托经营时，可以在结清帐目以后，将房屋退回房主。
５．加强对私有出租房屋维修的管理工作，提倡建立房屋修缮基金，从每月房租中提取适当数量储存起来，专门用于维修房屋。对于那些生活并不困难而只收租不修房的房主，房管部门应当督促他们修房；拒不修房的，应当由法院判决，强制他们修房。对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。
６．目前，不少房主确实无力修房，建议从城市征收的房地产税中拨出一部分，作为私房修缮的贷款。同时，对于私房修缮所需要的材料和劳力，有关部门也给予适当的安排。
私房改造和私房管理工作中的问题很复杂，各地的情况又不尽相同，建议各省、自治区、直辖市组织一定的力量，进行调查研究和试点工作，总结经验，在今后一、二年内有计划地、分期分批地加以解决。有关华侨出租房屋的改造问题，应当按照１９６３年４月国务院批转华侨事务委员会、国家房产管理局“关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告”办理。有关教会、庙观的出租房屋的改造问题，应当按照１９６３年６月中央批转国务院宗教事务局党组“第七次全国宗教工作会议纪要”中有关的规定，由各地宗教事务主管部门会同房管部门提出意见，报经省、自治区、直辖市人民委员会批准后执行。
以上意见，如属可行，请批转各地参照执行。
１９６３年１２月３０日
作者：王帆一舟
发布时间：2007-7-13
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我国1954年第一部宪法第十一条早就写明“国家保护公民的合法收入、储蓄房屋和各种生活资料的所有权”。这是新中国成立不久，中国共产党领导中国人民制定的第一部国家大法对中国人民的神圣的承诺。1982年颁布经修改后的现行宪法第十三条决定公民的合法私有财产不受侵犯，国家依照法律、规定保护公民的私有财产继续权。这就说明中国共产党从成立中华人民共和国制定的第一部宪法开始，一直到现在都是坚持保护中国公民的合法私有财产没有动摇。这是我国的国家根本大法、任何国家权力机关、任何部门、任何个人都必须遵守。
但是，现实并非如此，上世纪五十年代末的矛头直指中国广大城市劳动人民居住的房屋社会主义改造的“经租房”运动，就是不顾我国国家宪法公开侵犯中国公民合法私有财产破坏宪法的典型例子。由于历史的原因，过去左的思想泛滥，中国人民都经历了一段痛苦的历程，这在我们这一代七十多岁的老人来讲是完全可以理解的，我们也不必在这历史旧帐中纠缠不清，但事之今日，无偿地剥夺侵占中国公民合法房产将近五十年的不幸历史“经租房”事件还在继续，这就太不应该了！难道宪法规定的公民合法私有财产不受侵犯，国家依法保护公民的私有财产继承权要再过五十年才能实现，明明是“经租房”“私改政策”侵占了中国广大城市公民的合法私有房产，但是建设部及其全国各地的房管部门还强词夺理说这是社会主义改造！难道说社会主义改造就可以违宪违法的乱改，社会主义改造就可以不顾宪法的规定而任意侵犯，剥占中国公民的财产，这到底是什么社会主义改造？这又不得不使人疑问，“经租房”政策到底要不要按宪法规定来行事？经租房的政策是否独立于宪法法律之外，是否不受宪法限制而高居宪法之上？若是这样的话，老百姓倒要问，是谁给“经租房”这样大的权力？它竞然可以居宪法之上，在中国这片大地上任意剥占中国公民的房产。上世纪初帝国主义在中国这块土地上任意剥占中国的领土，为什么在二十一世纪的中国竞还有人在中国这块土地上任意以“社会主义改造”的名义，剥占中国老百姓的房子呢？宪法是中国共产党领导中国人民制定的，而经租房是中国以国家建设部发布的政策实施的，建设部敢这样明目张胆违抗宪法，置国家根本大法于不顾，敢这样大量侵吞中国广大城市公民的合法房产，是谁给他们这样大的权力？国家宪法的制定，不仅老百姓要遵守、掌管国家权力机关、掌握老百姓生杀大权的各级官员更要自觉遵守，他们若不遵守宪法，明明白白写着的国家依法保护公民的私有财产，老百姓也只能任其非法侵占，也只能受罪，中国广大城市的经租房的历史问题就是强加在中国人民头上的不公正，不光彩的帽子，本来这些房子世世代代是中国老百姓祖宗传给他们的子孙后代的，可是中国老百姓连做梦都没有想到，不明不白会在一夜之间变成“国有”了，变成不是自己的了，世界上怎么会有这样的事？
经租房问题是文革以前与文革期间，我国法制不健全，国家有宪法名存实亡的情况下，中国公民的合法财产受到公开侵犯的一次不幸历史事件，老百姓至今记忆犹新。这与当今我党提出依法行政、依法治国和构建和谐社会极其不相称。要构建和谐社会，首先要健全法制，首先要构建在宪法面前人人平等的法制社会，只有法制健全，老百姓在宪法面前与当官的一样受到平等对待，才会感到有真正的法律保障，社会才有和谐可言。宪法不仅只是规范公民遵纪守法的行为准则，更是规范国家各级政府部门行政为民，维护国家与公民利益的最高行为准则。经租房问题只有回到宪法的轨道上，只有用宪法来衡量才能得到公正的解决，老百姓可以有千条一万条理由说出“经租房”的违宪违法的不人道本质，而维护“经租房”的人却不敢谈宪法，不敢用宪法，他们也不可能从宪法中找出“经租房”的合法性，这就是“经租房”的实质。现在是坚持“经租房”政策的人要向全国老百姓公开表明他们对中国宪法，规定的公民合法私有财产不受侵犯，国家依法律规定保护公民私有财产的继承权的态度时候了，使宪法能够得到真正的实施，使“经租房”能够早日归还给合法私房业主的时候了。
温州市广大私房被侵户
2007年7月10日
城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知
(1985)城住字87号
山西、内蒙、辽宁、吉林、江苏、安徽、浙江、湖南、广西、贵州、云南、陕西、新疆、甘肃、宁夏等省市(自治区)城乡建设环境保护厅(建委)，北京、天津、上海市房地产管理局； 现将《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》印发给你们，请结合各地实际情况，认真研究试行。试行中发现问题，请及时告诉我部。
一九八五年二月十六日
关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见
我国城市的私有出租房屋社会主义改造(以下简称私房改造)，是根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(一九五六年一月十八日)，和一九六四年国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(国房字21号)规定，比照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策，先后开展起来的。从一九五六年起，全国设市的市和三分之一以上的县镇陆续进行了私房改造工作，纳入改造的私房共62.41万户，面积11648万平方米。
我国城市的私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的，正确的。但是，也有不少城市的私房改造工作，由于当时开展工作的时间比较仓促，调查研究不够，工作粗糙，加上“左”的错误思想的影响，遗留下一些目前急需解决的问题。主要是：有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房；部分改造较晚的县镇，发给房主定租的时间很短，甚至没发；对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确；还有一些没有进行过私房改造的县镇，今后是改还是不改也没有个说法。
为了认真落实党的政策，妥善处理遗留问题特提出以下意见：
一、过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。
二、凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋(包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的),应按政策实事求是地给予纠正。
三、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到一九六六年九月底。凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。
四、在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。房主当时在外地未留自住房的，在省、自治区、直辖市人民政府已经明确房屋产权属于国家所有以后迁回本地的，不再补留，其住房确有困难的，可由所在单位或房管部门安排解决。
五、“文革”前开始私房改造工作，“文革”后继续进行的城市，凡符合改造起点的，应按私房改造政策办理。
“文革”前已进行私房改造的城市，“文革”中被接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，原则上要补办改造手续。
六、代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按一九六四年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。
七、对私房社会主义改造中错改的华侨房屋的处理，按中共中央办公厅、国务院办公厅转发《关于加快落实华侨私房政策的意见》的通知(中办发〔1984〕44号)的有关规定办理。
八、鉴于过去没有进行过私房改造的县镇，私房情况发生了很大变化，超过改造起点的已不多，又考虑到党的工作重点的转移。所以，规定今后不再进行改造。
按照上述各项规定，需要退还的改造房产，应根据不同情况妥善处理：
(一)原属自住的房屋，一般应退回原房。按“谁占用谁腾退”的原则，由使用单位或住户所在单位负责腾退。如一时确实不能退还的，应确定退还期限并先退还产权。房主住房确有困难的，住户所在单位或地方政府应积极协助解决。
如确实不能退还原房的，经与房主协商，也可采取退给相应数量和质量的公房即对换房屋产权，或用公房安置房主，原房作价收购等办法解决。
(二)原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住户与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。
(三)因国家建设需要，原房已被拆除的，应由拆除单位根据当地的实际情况，按城市建设私房拆迁安置的有关规定给予补偿。
(四)因台风、洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒毁的不予补偿。
(五)应退回的改造房产，在国家经租期间发生的经济收支，原则上互不结算。如属于翻建、改建房屋增值较大的，一般不发还产权，可按其翻建、改建的原房价值作价收购；如房主坚持要求发还产权的，则需交纳翻建、改建的费用。
(六)处理私改遗留问题所需的房源和资金，应本着“谁占谁退”、“谁拆谁补”的原则解决。腾退所需房屋，一般应由城市从国家住宅补助投资和地方单位自筹资金建设的住宅中统筹安排解决。处理私改遗留问题所需资金，原则上由占用部门或单位从有关经费或自有资金中解决，确实有困难的，可按财务隶属关系申请酌予补助。
处理私改遗留问题，涉及面广，政策性强，加之年代较远，情况比较复杂。因此，各级人民政府要重视起来，加强领导，组织房管、财税、侨办、司法等部门参加，共同做好这一工作。各地应在认真搞好调查研究、摸清情况的基础上，从实际出发，制定处理私改遗留问题的具体规划和措施，积极主动，有计划、有步骤地妥善处理好这一历史遗留问题。对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们要顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。凡是因处理私改遗留问题，需要解决职工住房的单位及其上级主管部门，应积极主动地把职工的住房安排好。
在本文下达之前，如省、自治区、直辖市人民政府已作出规定进行处理，又基本符合上述原则规定的，不再变动。
一九八五年二月十五日
附件：《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明
《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的说明
对城市私有出租房屋社会主义改造工作中的遗留问题，近几年来，我们做了一些调查研究，起草了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》(以下简称《意见》)并于一九八三年四月和九月，分别征求了部分省、自治区、直辖市和财政部、统战部、司法部、国务院侨办、对台落办、国务院机关事务管理局及最高人民法院等有关部门的意见，现就其中几个主要问题，作如下说明：
(一)关于已纳入改造的私房产权属于国家所有的问题，《意见》中明确规定了，“凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”这是因为，多年来，由于国家没有明确私改房屋产权性质。因此，造成很多问题。一是许多私改房主以家庭人口增加或子女长大为理由，往回要已被纳入改造的房屋；二是有些私改房主想借目前住房紧缺之机，高价出租或出卖房屋，强迫房管部门退房；三是房管部门认为私改房屋已属国家所有，不同意退房，但又没有国家的明文规定，很难说服房主；四是由于要求退回私改房屋而造成的纠纷不断发生，告到法院，法院也因没有政策、法律依据，无法审理等等。为了巩固私房改造成果，进一步加强城镇房屋的管理，根据一九八一年党的十一届六中全会“决议”中提出的社会主义改造阶段“党确定的指导方针和基本政策是正确的”和一九六六年中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告(即中发［1966］507号文)中指出的“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”的精神，《意见》对私改房屋产权性质做了明确规定。被纳入私房改造的房屋产权“一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理”。原房主不得以任何理由往回要房。对强行夺占私改房屋的，应给予批评教育或提请司法部门处理。
(二)关于不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋，《意见》中明确规定“应按政策实事求是地给予纠正”。这是处理私改遗留问题应遵循的一条主要原则和精神。所谓不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋，主要是一些地方自行降低了改造起点，或搞了无起点改造，既不符合国家政策规定，也不符合省里的政策规定，这样就把一部分不够改造起点的出租房屋进行了改造，如有的县镇，省里规定改造起点是五十平方米，而实际上并没有按规定去办，有的私房主出租房屋只有三、四十平方米就给改造了。还有的县镇搞了无起点改造，不管出租多少，一律改造。另外，有些地方对自住房屋也都进行了改造。这样做不仅直接违背了国家对私房改造的政策，同时也违背了国家宪法关于保护公民私有房屋的规定，侵犯了私房主的合法权益。因此，《意见》中明确规定：“凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋应按政策实事求是地给予纠正”。这里需要进一步说明的是，对于改造起点，国家曾规定大城市一般是一百五十平方米，中等城市一般是一百平方米，小城市(包括镇)一般是五十到一百平方米之间。但同时又指出，需要进行改造的私房出租面积，各省、自治区、直辖市党委可以根据当地具体情况考虑决定。因此，各省、自治区、直辖市规定的改造起点，凡是在国家规定范围内的，都是有效的。
(三)关于发定租问题。根据中共中央中发［66］507号文“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”和一九七九年乌兰夫同志在落实党对民族资产阶级政策问题的座谈会上的讲话“按国家的政策，定息到一九六六年九月已经结束”的精神，私房改造的定租也发放到一九六六年九月底就结束了。但由于各城市的私房改造工作是陆续进行的，所以，给私改房主发放定租的时间也长短不一，全国各城市和三分之一的镇是在一九五六年到一九五九年进行私房改造的，私改房主领了七年到十年的定租；部分县镇是在一九六○年以后，特别是一九六四年国房字21号文件下发以后进行私房改造的，私改房主只领了一到二年的定租，有的甚至没有领到。因此，私改房主意见很大，说这是没收了他们的私房，违反宪法规定。我们认为，这样做体现不了党对私改房主的赎买政策，应当根据国家对私房改造的政策，给这些私改房主补发一定的定租。补发多长时间为宜，经征求部分省、自治区、直辖市和中央有关部门的意见，认为一般按五年计算予以补发或补足比较适宜。这主要是考虑到这部分私改房主，尽管领取定租的时间较短或没领到，但他们在接受改造之前仍继续收取房租，按五年补发或补足定租，从经济上说，他们并不比一九六一年以前接受改造的人吃亏。同时，补发五年，只涉及到六十年代进行私房改造的一些县镇，数量不大，较易解决。因此，《意见》中规定，“凡是在一九六一年九月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足”。
(四)关于补留自住房问题。《意见》中提出了补留自住房的原则和时间界限。这主要是考虑到，私房改造时，有的地方没有按照政策给房主留过或留够自住房，现在房主提出要求补留；有些房主因当时在外地，没有要求留给自住房，后来迁回本地，要求补留；也有些房主当时已按政策留过自住房，但因家庭人口增加或子女长大又要求增留自住房。因此《意见》中明确规定：“在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的，不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。”这里的“已留过自住房”包括房主原自住房较多并全部留下的和房主原自住房较少，但从被改造的出租房中已经调剂过的两种情况。《意见》中的“应留而未留”主要是指房主的私房全部是出租的，自己租借公房或他人私房，当时房主要求留房而没有给调剂过自住房的；房主当时在外地，没要求留自住房，在省、自治区、直辖市人民政府明确房屋产权属于国家所有之前迁回本地的。对于在房屋产权已明确属于国家所有以后迁回本地的，《意见》中规定“不再补留。其住房确有困难，可由所在单位或房管部门安排解决”。对于私房改造时已留够自住房的，不再因房主家庭人口增加或子女长大而增加留房。
(五)关于代管房产中属于改造起点以上的原出租房问题。在国务院批转城乡建设环境保护部关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知，即国发〔1983〕139号文中，对代管房产中属于原自住房和改造起点以下的出租房如何处理做了明确规定，“产权人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，可发还产权”。这里不包括代管房产中超过改造起点的原出租房。根据国家对私房改造的政策规定，凡出租房屋超过改造起点的，均应纳入改造。但对于这部分代管房产，因为当时已由房管部门代为管理，产权人又不在当地，所以没有办理私房改造手续。处理这部分代管房产，既要考虑国家政策的连续性，又要考虑当前的政策形势, 。因此，《意见》中规定：“代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按一九六四年国房字21号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。”
考虑到近几年来，有些省、自治区、直辖市根据过去国务院有关私房改造的政策规定，以及一九八二年城乡建设环境保护部关于进一步落实私房政策的通知，即城住字第445号文件精神，已经作出规定并陆续进行了处理。因此，《意见》中规定：“在本文下达之前，如省、自治区、直辖市人民政府已作规定进行处理，又基本符合上述原则规定的，不再变动。”
一九八五年二月十五日
■ 李国华
《党史文苑》2004年第12期
［摘要］城市私有出租房屋的社会主义改造，是我国整个社会主义改造事业的有机组成部分。这一改造对我国城市土地国家所有制的最后形成具有重要意义。本文对这一改造的必要性、改造的原则、方法、范围以及改造的成果和历史遗留问题的处理作了阐述。
［关键词］城市私有出租房屋社会主义改造国家经租历史遗留问题
城市私有出租房屋的社会主义改造①，是我国进行农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造，从而完成由新民主主义社会向社会主义社会的过渡，全面确立社会主义制度的重要组成部分。这一改造所取得的成就，为１９８２年宪法第十条宣布“城市的土地属于国家所有”提供了客观条件，打下了现实基础，对于我国以宪法的形式正式废除城市土地私人所有制和集体所有制，最终形成城市土地国家所有制具有十分重要的意义。
一、对城市私有出租房屋进行社会主义改造的必要性
１９４９年中华人民共和国成立前，中国是一个半殖民地半封建的国家，城市土地所有权呈现出多种多样的形态。其主要形态有：以蒋、宋、孔、陈四大家族为首的官僚资本所有的土地；外国资本家和大地主所有的土地；中国民族资本的城市房地产业主所有的土地；民族资本主义工商业占用的土地；城市个体劳动者所占用的土地；以及城市居民所占用的土地，等等。旧中国城市土地所有制具体形式尽管复杂多样，但就其经济性质来说，都属于土地的私人所有权形态。
马克思主义经典作家曾经多次指出，无产阶级夺取政权以后，要实现土地的国有化，以建立和形成社会主义公有制经济的基础。建国后，中国共产党根据马克思主义关于社会主义革命的理论和我国城市土地所有权的不同性质、状态等具体情况，有分别、有步骤地采取了一系列城市土地国有化的措施：
其一是“没收”。在解放初期，国家依照法律、法令和党的政策，对帝国主义、官僚资本以及战犯、汉奸、反革命分子的房地产按法定程序进行剥夺，无偿地收归公有。
其二是“征收”。国家依照法定的条件无偿地将土地收归国家所有，这一措施在解放初期是和“没收”措施同时进行的。
其三是“征用”。国家依照法定条件有偿地将原为私人所有的土地或农民集体所有的土地转为国家所有。我国农村实现社会主义合作化后，农民私人所有的土地一律转变为农民集体所有，土地征用的对象也就惟一的只有农民集体所有的土地。征用所表现的主要是城市国有土地数量上的扩展，而不是城市土地自身性质上的变化。
其四是“赎买”。以赎买的方式把资本主义工商业、私营房地产公司和私有房地产业主的城市土地变为国有土地。对民族资本占有的城市土地是通过赎买的方式实现国有化的。资本主义房地产存在两种不同的情况：一种是资本主义工商业占有的房地产，另一种是资本主义房地产业主占有的房地产。其赎买的具体作法也是不同的。城市资本主义工商业的房地产，是在改造资本主义工商业的过程中，随着工商业资本家的其他财产一起收归国有的，在１９５６年全行业公私合营的社会主义改造中，私营企业的厂房、仓库、商店、办公用房以及职工宿舍等占用范围内的土地，同企业的机器、设备、房屋等一起清产核资，由国家支付５％的定息。这时，虽然在法律上还没有取消资本家的土地所有权，但由于资本家的所得与企业盈利及企业土地都无关系，因此，工商业民族资本家已经丧失了对土地的支配权。１９６７年定息２０年期满，国家停止对资本家付息，工商业民族资本家对土地的所有权就已完全取消，这部分资本家所占有的城市土地从此变成了社会主义国家所有的土地。对这一历史过程已经有专家学者的著作和文章评述。第二种情况是对资本主义房地产业主占有的房地产的社会主义改造，即城市私有出租房屋的社会主义改造，这是本文所要讨论和研究的。
在经过了建国初期的“没收”、“征收”后，城市中私人拥有的房地产在整个城市房地产中仍然占有很大的比重，据对北京、天津、上海、济南、青岛、沈阳、哈尔滨、南京、无锡、苏州十个城市的统计，私人房地产分别占这些城市全部房地产的５３．８５％、５３．９９％、６６％、７８％、３７％、３６％、３１．４％、６１．３％、８０．２５％、８６％，这些私人房地产，“私人房屋用做住宅的，一般占私房的一半以上，其次是企业占用。如上海私人房屋作住宅的占５４．７６％，企业占用的占４１．５５％，作机关办公的占１．６８％”。即经过１９５６年对民族资本企业占用的房地产“赎买”后，各城市尚有１６％－４３％的房地产为私人所有，而且，“私人占有房产一般比较集中，即少数大房主占有大量房产，除少数自己居住外，主要用于出租来获取经济收益”②。这些尚未经过“赎买”而留下来的城市私人占有的房屋，多数是属于资本主义性质的出租房屋，这类私有出租房产构成整个资本主义经济的一部分。根据国家在过渡时期的总任务和宪法，在对资本主义工商业的社会主义改造已基本完成的情况下，为完成城市全面的社会主义改造任务，全面完成经济战线上的社会主义革命，同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应，对城市私人占有的出租房屋进行社会主义改造是十分必要的。
对城市私人出租房屋的社会主义改造，不仅具有重要的社会革命的意义，而且具有强烈的现实意义。建国初期，我国经济经过三年的恢复之后，走上了社会主义建设的道路。随着社会主义事业的进展，城市经济和人口都有很大的发展。在这种形势下，城市中私人占有大量出租房屋的状况，与社会主义建设的矛盾、与社会对住房需要的矛盾日益尖锐。主要表现为：一是房产主抱着“得过且过”的态度，只收租，不修房，使房屋得不到应有的保养和修缮，房屋破漏、倒塌情况日趋严重。例如，“据上海九家私人房产公司的调查，１９５４年修缮费仅占房屋租金总数的０．６％。因房屋失修，济南市１９５４年即倒塌近七百间房子，砸伤１５人，砸死５人。”③二是租赁关系复杂混乱，即有房主任意抬高租金、索取额外费用，预收租金、押租、“顶费”、出兑转兑等变相增租，加重了住户负担，欠租情况也普遍存在。另外，租赁关系中还存在着诸如“二房东”和“掮客”种种的中间剥削。三是房屋不能合理使用。由于房屋的私人占有分散经营，无法统一调配使用和充分发挥现有房屋的功能，有的房主空房不出租或自己用房过宽，但另一方面却有不少职工找不到房屋住。这些不合理现象的存在，使房屋等社会财富遭到不应有的破坏和损失，加重了城市住房的紧张，影响生产、工作和人民生活，直接或间接地阻碍着社会主义建设事业的发展。同时，我国是社会主义国家，也不允许少数大量出租房屋的房主继续过着不劳而获的生活，因此只有对城市私有出租房屋实行社会主义改造，在国家的统一经营管理下，这些问题才能得到解决。
这样，在１９５６年基本完成对资本主义工商业的社会主义改造后，国家便不失时机地将对城市私有出租房屋的社会主义改造的任务提上了国家的政治日程。
二、对城市私有出租房屋进行社会主义改造的原则、方法和改造的起点
城市私有出租房屋改造基本上是按照党和国家对资本主义工商业的社会主义改造的政策和原则进行的。用类似资本主义工商业赎买的办法，采用国家经租的方式，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变其所有制。同时，对过去依靠房租作为主要生活来源的房产主逐步改造成为自食其力的劳动者。
１９５６年１月中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，对怎样进行私房社会主义改造，阐明了五点意见：
１、由国家经租。即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮、维护，并根据不同对象，给房主以合理利润。在此基础上合理地调整租金，取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。
２、公私合营。根据各个城市的实际情况，对原有的私营房产公司和某些大的房屋占有者，可以组织统一的公私合营房产公司，进行公私合营。
３、工商业者占有的房屋，可以随本行业的公私合营进行社会主义改造。他们出租的与企业无关的房屋，可由国家经租。
４、对于除了自住外尚有小量房屋出租的小房主及暂时还不能纳入国家经租的其他房主，亦须加强管理，使私人房屋出租必须服从国家政策，服从政府关于租金、房屋修缮等方面的规定。
５、一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当的办法一律收归国有。
私房改造起点是划分要改变所有制的房屋和允许公民作为生活资料保留的私有房屋的政策界限，是改造或者不改造的一个主要政策依据。因此，改造起点应当定得适当，既不要过高，也不能过低。改造起点过高，留下私有出租房屋数量过大，不利于社会主义建设事业；改造起点过低，会侵犯占有几间房屋的劳动人民的利益。１９６４年１月国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，其中规定：“私有出租房屋社会主义改造的起点，大中城市一百至二百平方米；小城市一百平方米为宜。”当时，对省、自治区、直辖市已经进行社会主义改造的城镇，在改造起点方面的三个问题上作了变通处理：一是１９６４年１月国务院２１号文件下达前，有些省、自治区、直辖市规定所属小城镇私有出租房屋改造起点在五十平方米以上，一百平方米以下的，虽然低了一点，为避免大面积退房，不再变动。二是有些省、自治区、直辖市对私有出租的非住宅用房，实行了无起点改造的，除了少量连家铺退回外，一般不再变动。三是对地主、富农、资本家成分的房产主的出租房屋，实行无起点改造的，一般也不变动。
私房改造的地区界限，根据有关文件规定如下：
（１）大城市、中等城市、小城市的私有出租房屋，在规定的改造起点以上的，都要进行改造。
（２）工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照１９６３年１２月７日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，设置镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。
（３）以农业为主，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，现在不进行私房改造工作，过去（指１９６４年１月国房字２１号文件下达前）已经进行了私房改造的，也不要撤销。
（４）少数民族地区设置镇的建制的地方，是否进行私房改造，如何改造，由有关省、自治区决定。
对城市私有出租房屋的社会主义改造，虽然基本上是按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策原则进行的，但私房改造与资本主义工商业改造比较，既有相同之处，也有不同之点。他们的相同点：一是在改造前都是私营经济，属于私有制；二是都是对其私有经济的改造，都是用赎买政策，给定息或定租。他们的不同之处：第一，工商业资本家的资本可以通过剥削工人的剩余价值而不断增值，而房屋建成后，不会再增加价值；而且房屋要折旧，它的价值在使用过程中还要逐年减少，房主出租房屋给住户，是商品的零星买卖关系，房主的利润是从社会总平均利润中来的。第二，资本主义工商业（不包括小商小贩、小手工业者）的占有者就是资本家，而出租房屋的人，不是一个固定的阶级，除了大量出租房屋的房主多是剥削阶级成分之外，也有工人、农民、知识分子等出租一些房屋。第三，对资本主义工商业的改造，主要是为了解放生产力，而对私有出租房屋改造的目的，主要是为了保养房屋，合理使用房屋，调整租赁关系。第四，改造形式不同。对工商业全部是公私合营的形式，付定息，而对私人出租房屋，则采取国家经租形式。
三、巩固私人房屋社会主义改造成果，妥善处理私房改造遗留问题
对城市私有出租房屋进行社会主义改造的工作，在１９５６年中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》和１９５８年人民日报刊发《中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话》后，逐步在各城市开展起来。从实际执行的结果看，由于国家经租的形式（即把租金收入按修缮费、管理费、房地产税和给房主的固定租金作适当的分配，并根据房主的不同情况，给予２０％－４０％的定租）简便易行，除少数大城市对私营房地产公司和一些大房主实行公私合营以外，绝大多数是实行国家经租形式对私有出租房屋进行社会主义改造的。至１９６４年，全国各城市和三分之一的镇进行了私房改造工作，纳入改造的私房共约有１亿平方米。这对于充分利用城市已有的房屋为社会主义建设事业服务，起了积极作用，取得了很大成绩。
对于以国家经租的形式进行了社会主义改造的房屋和房屋占用范围内的土地，由私人所有转变为国家所有。根据《关于目前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见》的规定，国家经租房屋的性质是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。这就是说，国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。城乡建设环境保护部后来颁发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》明确指出：“过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”
私有出租房屋改造后，留给房主的自住房产权仍属原房主所有。１９８２年４月５日最高人民法院在给福建省高级人民法院《关于私房改造后留给房主自住房产权归谁所有问题》的批复中明确：“私有出租房屋改造后，留给房主的自住房产权仍属原房主。”
另外，对于老弱病残及其他无劳动力的房主，他们出租的房屋，虽然合于改造条件，但考虑到改造后他们的生活无法维持，又没有其他办法解决，可以暂缓改造，等以后情况变化后再处理。１９６４年１月国务院国房字２１号文件对缓改房屋作了处理规定：“对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋，应当区别房主现在的家庭经济状况，可以全部补改，也可以部分免改成全部免改。今后，不再保留暂缓改造的名义。”
我国城市的私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的。但是，在城市私有出租房屋改造工作中，由于当时开展工作的时间比较仓促，调查研究不够，工作粗糙，加上“左”的错误思想的影响，出现了一些问题。为此，国务院于１９６４年１月１３日批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》指出了存在的问题，并明确和适当调整了政策，提出了巩固私房改造成果，妥善处理私房改造遗留问题的措施。但是，由于“左”的思想的影响和十年动乱，这些措施并没有很好地得到全部贯彻落实。党的十一届三中全会以来，党中央、国务院对这一遗留问题极为重视，经国务院领导同志批准，城乡建设环境保护部作出了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，并在全国试行。此文件重申，我国城市私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的。但也遗留下一些急需解决的问题，主要是：
１、有些地方阵低了改造起点，错改了一部分房屋。
２、有的没有给房主留自住房。
３、部分改造较晚的县镇，发给房主定租的时间很短，甚至没有发。
４、对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确。
５、还有一些没有进行过私房改造的县镇，今后是否改造也没有拿出意见。
针对上述问题，文件作出如下规定：
１、过去凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。
２、凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了的房屋（包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的）应按政策实事求是地给予纠正。
３、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到１９６６年９月底。凡是在１９６１年９月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足５年的，一律按５年计算，予以补发或补足。
４、在私房改造时，按照当时人口和实际情况，已留过自住房的不再补留。房主原住本地应留而未留自住房的，可按当时人口和参照当地住房的一般水平，补留自住房。房主当时在外地未留自住房，在省、自治区、直辖市人民政府已经明确房屋产权属于国家所有以后迁回本地的，不再补留。其住房确有困难的，可由所在单位或房管部门安排解决。
５、“文革”前开始私房改造工作，“文革”中继续进行的城市，凡符合改造起点的，应按私房改造政策办理。“文革”前已进行私房改造的城市，“文革”中被接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，原则上要补办改造手续。
６、代管房产中属于改造起点以上的原出租房，原则上按１９６４年国房字２１号文件精神办理。对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审定。
７、对私房社会主义改造中错改的华侨房屋的处理，按中共中央办公厅、国务院办公厅转发《〈关于加快落实华侨私房政策的意见〉的通知》（中办发［１９８４］４４号）的有关规定办理。
８、鉴于过去没有进行过私房改造的县镇，私房情况发生了很大变化，超过改造起点的已不多，又考虑到党的工作重点的转移，所以规定今后不再进行改造。
总的来说，社会主义改造是一个大政策，整体上是必要的、正确的。１９８１年６月中国共产党十一届六中全会通过的《关于建国以来党的若干历史问题的决议》第十二部分讲到：“在过渡时期中，我们党创造性地开辟了一条适合中国特点的社会主义改造的道路，……到１９５６年，全国绝大部分地区基本上完成了对生产资料私有制的社会主义改造。这项工作中也有缺点和偏差，在１９５５年夏季以后，农业合作化及对手工业和个体商业的改造要求过急，工作过粗，改变过快，形式也过于简单划一，以致在长期间遗留了一些问题。１９５６年资本主义工商业改造基本完成以后，对于一部分原工商业者的使用和处理也不很适当。但整个来说，在一个几亿人口的大国中比较顺利地实现了如此复杂、困难和深刻的社会变革，促进了工农业和整个国民经济的发展，这的确是伟大的历史性胜利。”中央对社会主义改造的总评价和指出的缺点及遗留问题，完全适用于城市私有出租房屋社会主义改造工作。土地和房屋，是人类生存和发展最重要的生活资料和生产资料，其所有权制度构成了一个国家的基本的社会经济制度。我国于１９５６年至１９６４年（有些城市延续到“文革”开始后）开展的对城市私有出租房屋的社会主义改造，既是对资本主义工商业社会主义改造的一个组成部分，也可以说是整个社会主义改造运动的最后一个步骤，它使我国城市整体上基本实现了土地的社会主义国家所有制，因此，１９８２年１２月，第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市土地属于国家所有”。国家通过宪法的形式宣布城市土地属于国家所有，从而最终完成了城市土地国有化，使我国城市土地成为单一的国家所有制的土地，与农村集体土地所有制一道，构成了我国土地的社会主义公有制的基本形态。
注 释：
①华侨出租房屋的社会主义改造是我国城市私有房屋社会主义改造的组成部分，但限于篇幅，本文对此不作论述。
②③引用的资料和引文，参见１９５６年１月１８日《中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》。
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[摘 要] 近年来，法学界、经租房政策的执行者和经租房所有权人及其继承人均在积极探寻彻底解决经租房问题的道路。本文，笔者将就律师在经租房的解决过程中的相关事务进行探讨。
[关键词] 经租房 面临难题 律师事务
1956年5月18日，有关经租房的正式政策出现，经租房就此面世。经历过“三面红旗”、“文化大革命”、“拨乱返正”、“改革开放”时期演变，再到了“依法治国”、“以人为本”、“以民为本”、“和谐社会”的今天，应该如何看待这个问题，应该如何解决这个问题？很值得引起重视和关注。
一、经租房的历史渊源
经租房，最早作为政策的书面形式出现在一份叫《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下称《意见》）的文件。《意见》认为，私房比例过重带来“目前房屋租金比较混乱，欠租情况比较普遍，租赁关系中还存在种种的中间剥削”。《意见》最终得出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐”。鉴此，决定：“对私人房产改造的形式：由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理的利润”，是为经租房现象起始。经历史的演变，各地于不同时期均制订了大致相同的关于经租房的地方规范，诸如北京1958年6月4日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：15个自然间或总面积达250平米者一律纳入这次“社会主义改造”之列。
经租房政策的的执行是在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主之间建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的合同关系。
二、律师代理经租房案件面临的难题
（一）调查经租房档案困难
在落实经租房问题维权的过程中，律师与经租房主遇到同样的问题，即当地房管局和其它主管单位都以有不对外公开档案的“内部规定”为由，不肯公开经租房的相关档案。由于经租房问题已经经历了半个多世纪，中间有“文革”的混乱，后来又有1980年代中期到1990年代末大规模的城市拆迁，使得本来就复
杂的经租房真相难于还原，公开这些房屋的档案是解决经租房问题惟一、也是最有效的方式之一。
（二）地方政策不统一
1983年，广州市人民政府批转市房管局《关于处理私房改造遗留问题的意见》的通知中说，“处理私房改造遗留问题，是一件情况复杂、牵涉面广的工作。各单位必须加强领导，掌握政策原则，经常督促检查。对于只需发还房屋产权而不需要发还使用权的房子，可尽快将产权发还给业主。对需要发还使用权的，应按照现在‘谁使用，由谁腾退，以系统单位归口包干’的办法，由使用住户单位负责腾退。凡有条件腾退或已解决了‘四种人’住房的单位，在退还房屋产权的同时，也应退还房屋使用权。凡暂时退还房屋使用权有困难的单位，应作出具体计划，分期逐步退还。对少数无单位住户的腾退问题，由各区、县房管局认真加以调查，准确掌握情况，逐户登记列册报市房管局，以便研究处理。对华侨、港澳同胞的房屋退还问题，应予优先解决。”
广东、福建、浙江等沿海地区发还侨房的消息，引起了经租房主的不满和法学界的质疑，记者在调查中也发现，各地政府在执行经租房政策时和建设部的政策并不完全一致。对此，一位不愿意透露姓名的建设部官员表示，这主要是各地经济水平不一致造成的，广东沿海地区经济发达而且落实侨胞的经租房有利于当地的招商引资。
（三）房管局自身利益难剥离
在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，因为目前大部分经租房仍由房管局管理。据了解，这些房屋
的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做管理成本。
有关部门的借口还有：妥善解决住户问题则需要政府拿出巨额财政资金，没有财力解决，故此，房管部门就用不予退还私房产权和低价收购的方式强制处理了上万落私案件。
（四）经租房政策的存在法理矛盾
强调房管局和经租房主之间是民事关系。既然是民事关系为何不能用民事诉讼的方式来解决呢？调查中，记者了解到，大多数经租房主都曾经希望通过诉讼
的方式来维权，但各地各级法院均不受理，原因是最高人民法院曾对此做过“历史产权案件不予受理”的定论。
原来的城乡建设保护部和后来建设部在落实经租房政策的多个文件里提到落实政策应“尊重历史”。在2004年建设部所发的《建住房(2004)160号》文件里也提到“尊重历史”，然而其中“历史”的含义引起了房管部门和经租房主的争议，房管部门强调“历史”所指是社会主义改造后经租房归国有的事实，而
经租房主则认为应尊重历史的原貌，按照最初国家经租时的协议归还产权。
1964年1月13日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”。这是第一份涉及经租房所有权问题的文件，亦属目前有关部门拒不返还房屋的依据。
1964年9月18日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。” 1966年9月24日，“中发(1966)507号”文件言及“最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该文件本不涉及经租房问题，但此后国家即停止向经租房所有者支付租金收入并拒绝返还房产。其所依据的却正是这个文件。
三、解决经租房的律师事务及建议
©阳（（一）根据经租房屋的目前现状提供法律服务。经租房屋的目前现状为两种：标的房屋已经拆除或正在拆除的和标的房屋仍然存在的。
1、对于标的房屋已经拆除或正在拆除的案件，律师可代理经租房产权人或产权继承人与主管单位协商，根据原房屋所在区位给予合理的货币补偿，或是在同区位进行房屋置换。应当指出的是，从1958年北京市有24万间、380万平米的经租房，到今天已经拆除了近一半左右，这部分房屋的补偿款或安置房应本着“谁得利，谁承担”的原则解决，而非全部由市财政承担。
2、对于标的房屋仍然存在的案件，律师可代理经租房产权人或产权继承人与主管单位协商，将房屋退还产权人，无需货币补偿，承租人安置办法参照“标准租私房”。
需要指出的是，在目前未拆除的经租房中，多数承租人已享受了政府福利分房，另外还有相当一部分空置，只等拆迁拿钱（包括承租人转租他人）；这两种情况在清退时，政府无需再付安置费用，而只需安置那些确实生活困难又没有享受过福利分房的人。只要严格清退审查工作，决不重复安置，在解决经租房产问题上政府是可以做到合理开支的。
（二）律师代理经租房主及权利人申请经租房发还办理程序
1、向主管单位（一般为房管局，北京市的主管单位现为建设委员会）提交申请发还经租房的申请。I
2、根据经租房类别提供相应的材料。
2.1经租房为侨房的，应提供材料如下：
2.1.1 一九五八年十月私改前居外国的应提交国籍证件或市、区侨房办公室出具何时回国的归侨证明；
2.2.2 一九五八年十月私改前居港、澳的应提交居港、澳身份证或市、区侨房办公室出具何时居港、澳的证明；
2.2.3 建国后至私改前（即一九四九年十月至一九五八年十月）回内地定居的应提交市、区侨房办公室出具何时居港、澳的证明。_oY10I
2.2经租房为私房且所有权人及其继承人在国内的，应提供由单位人事部门出具个人成份证明。
3、房屋所有权证。解放后未办理房屋登记的，需提交解放前的房屋产权证或有关证件。
4、继承人前来办理的，需提交继承公证书；未办理继承公证的，需提交下列证明或文书：
4.1 产权人的死亡证明；
4.2 产权人和申请人的关系证明；
4.3 其它继承人对房屋继承或放弃继承的意见书；-
4.4 被继承人有遗嘱的，需提交遗嘱证明。
5、委托他人办理的，受托人需提交符合法律规定的授权委托书。
上述证明和文书，如是外文的，均须提交正文的中文翻译本（须经公证处翻译），提交外文的不予受理。}
四、《物权法》对经租房问题解决的影响
国家正在制定物权法，广泛地征集和研讨对物权法（草案）的修改意见。物权法（草案）第四十七条说,“禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产”。如果是某些并非依法的党政文件对私人的财产物权造成了侵害，是否应包括在此条的“禁止”行为之内呢？该条文内有两个“任何”，涵盖的范围应该是全面的。 然而从我国的实际情况来看，以前曾经发生过某些并非依法的“红头文件”对私人物权造成侵害的情况,而且长期不能纠正，甚至在某些新的文件中还引此为依据。经租房问题就是这样的实例，没有法律依据，更没有相应立法，没有经过必要的法律程序，凭“红头文件”就要单方面地改变如此大量私人财产的物权。为了纠正此类文件造成的侵害，为了杜绝今后再出现类似问题，为了取信于民，建议在物权法（草案）第47条内增写以下条文：“任何党政机关不得不依国家法律而以发布文件等方式改变私人财产的权属关系。凡有此类与物权法不符并侵害私人物权的党政文件，应依法纠正。
《物权法》对历史房产权问题的规定肯定具体不到经租房这样的问题，但和世界其他许多国家的物权法一样，一定会对物权的取得与丧失及其方式和原因等相关问题作出规定。我国的《物权法》如果出台，无疑将为经租房、“文革房”等历史产权问题的解决提供很好的法律方向，在将来涉及此类案件的司法过程中，都会援引该法的某些条款。但也肯定会有争议，因为国家征用到底如何定义，“文革”期间国家强行收房是否合法等等问题都存在争议。而且从不诉既往的诉效原则来看，经租房问题适不适用《物权法》值得探讨。因此，《物权法》即便出台，也很难对经租房问题解决产生直接的效果。
综上所述，经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。随着新法律法规的不断出现，笔者相信律师在经租房问题的解决的过程中能够发挥越来越重要的作用。
最高人民法院、城乡建设环境保护部《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》
（1987年10月22日 法（研）发〔1987〕30号）
各省、自治区高级人民法院、建设厅（建委），直辖市高级人民法院、房管局，计划单列市人民法院、房管局：
近几年来，在各级党委领导下，由于人民法院和落实私房政策部门的密切配合，使一些历史老案中涉及的落实私房政策工作取得了很大成绩。但是，有些地方的工作还存在一些问题。为了统一认识，更好地做好这项工作，现对复查历史案件中处理私人房产有关事项通知如下：
一、人民法院在复查纠正历史案件（包括刑事和民事）时，对需要作出撤销原判决，发还当时没收的私人房屋的，在判决前，先与房屋所在地的政府主管部门协商，根据不同情况，分别作出处理。原房还存在，按私房政策规定应发还原房的，要及时发还；对一时不能发还原房屋的，可先明确产权；对原房屋变动较大或退还原房屋确有困难的，交由政府主管部门根据房屋的现实情况和有关政策，组织有关方面具体办理房屋发还或作价补偿。有关政府部门应积极配合，妥善解决。
二、人民法院在审理房屋案件中，遇到有关落实私房政策的案件，如：私房因社会主义改造遗留问题，文革期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房问题等，应移送当地落实私房政策部门办理。落实私房政策部门必须从实际出发，严格按照中央的政策规定处理。中央已有规定的，应严格依照政策办理，不许扩大范围。中央没有规定的，不许再开新口子。
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2004年10月09日 市场报 王小霞
国家执行了近半个世纪的经租房政策近两年来受到越来越多的质疑，法学界、经租房政策的利害关系人(这里仅指经租房所有权人及其继承人)要求彻底解决经租房问题的呼声不断。在对一些经租房权属人进行调查后，法学界、房地产专家称，经租房是历史原因造成的，但严格从法律角度讲，经租房应该还给权属人。
据了解，同样是经租房，南方一些省、市已经开始发还给原房主，而北京却不见动静。
谁是真正的经租房产权所有人
经租房一词来源于1956年1月18日的一份中央文件，这份文件提出了对城市私房进行社会主义改造，“由国家经营租赁”，即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护”。
据有关信息介绍，国家当初之所以出台经租房政策有两个考虑，一是认为私产所占比例很大，感到很不安全。二是由于私产所占比例很大，使得许多人靠经营私产租赁(即二手中介)吃饭，上海一年就曾出现了6000户经营私产租赁的中介，这也被视为危险因素。
中国政法大学民商经济法学院副院长费安玲表示，经租房以及代管房的相关背景必须考虑。“过去私房比较少，但是最近几年私房主越来越多。”她表示，房屋的私权保护作为很重要的问题必须关注，这种关注不仅要解决未来的问题，也要解决现实的问题。
据她介绍，过去国家确实有规定，经租房可以给房主一定租金、一定时间后，房屋的所有权逐渐发生变化。但问题在于这种政策性的规定应该有个界定，就是给多少租金、给多长时间房屋所有权就能发生变化。如果没有这个界定或者界定还在商讨中，那么经租房的所有权就仍没有发生任何变化。“从这个角度来看，这个界定还没有出来，我个人认为应该把经租房和代管房性质定位更明确一些。老百姓原本是花钱购买房屋的所有权，不应因一个法律条款的解释不确，导致他们手里的权益蒸发。”费安玲坚持这样的观点。
她举例说，吴先生早年购买了一座有18间房的四合院，基于历史原因，当时房地产管理部门却安置别人住进去，吴先生被迫搬出来，没有人明确这个四合院的所有权到底是谁的，而吴先生的房子却就这样没有了。“这种悲哀今后不应该再出现。”费安玲表示，政府应该尽快解决经租房和代管房的问题。
“当时符合经租房政策的经租房户也就是现在的经租房权益人，这意味着当时政府与经租房权益人虽然形成了一种契约关系，但却是不平等的契约关系。即使是不平等的契约关系，也证明了当时政府只是要求经租房权益人把超过15间以上的房子租出去，并没有改变房屋所有权，因此经租房的产权不变。”高智晟律师事务所高智晟律师这样认为。
土地收归国有并非“一刀切”
据费安玲介绍，过去私房主在买房产时，房地产合同上写得很明白，购房者购买的这个院子有土地多少亩多少分、共有几间房、多少面积等等，这实际上说明这个私产包括土地的所有权。1982年《宪法》规定城镇的土地归国家所有，包括马上出台的《物权法草案》也是如此，但没有一个法律条款告诉人们城镇的土地一律归国家所有。
她认为，“城镇土地归国家所有”和“一律归国家所有”是两个不同的法律概念。也就是说，当一块土地没有所有权人、或者至少它既不是自然人也不是集体的时候，这块土地就是国家的；但是如果已经有所有权人，不管是通过遗产行为或者购买行为获得了土地所有权，只要没有经过变更的法律程序，这块土地的所有权仍然归属所有权人。
北京旧城保卫者华新民说，经租房目前在全国的待遇有所不同，南方的一些省市已经还给房主了，而北京非但不还，有的还被充公甚至出售。她认为之所以出现这种情况，主要是基于1964年9月18日《最高人民法院关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》：国家经租房的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他们的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。
“不是一直是国家替我们经租的吗，怎么一下子变成国有财产了？为什么从来没有人和我们说过？就算是赎买也得让当事人知道吧，也得办个手续吧，是谁通过什么方式从我们手里赎买走的，从‘国家经租’到‘国家财产’是怎样突变的？”北京西城区廊中下胡同10号院的马振环至今不解。马家想起诉，但最高人民法院在1992年的一份文件中明确规定，此类案件“不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。
至此，通过正常的法律渠道讨回经租房产权的道路被堵上。但经租房权属人在按照国家《宪法》等法律规定，仍希望要回自己的房产。
一女岂能嫁二夫
不少法学专家均多次表明，在不动产的制度中有一个基本原则即一物一权原则，它强调在同一块不动产上或者在一个物质上同时不能存在两个相互冲突、不相融的物权。但目前经租房的问题恰恰与此相反：本来处房产只有一个所有权人，但突然某日另一个人宣布他有使用权，让原来的所有权人离开。
据费安玲介绍，现实中往往出现这样的情况：一个城市的某一块土地被批准给某开发商或者用作其它商业用途，然后一纸通知告之这片土地已被国家收走，凡是在这片土地上拥有使用权的人必须离开这片土地。“就完整的法律程序而言，相关的一切必须公开、公示，必须告诉人们这片土地的使用权为何被收回。但是，当相关程序缺失的时候，人们能否选择抗辩？究竟可以通过什么程序来保护自己的权益？这在我国有关制度设计上是个空白。”她同时表示，即使出现法制空白，土地管理者也不能在不告知土地使用权人的情况下，把土地的使用权转给其他人，即造成“一女嫁二夫”现象。
“中国近年取得土地有两种，一种是划拨一种是有偿取得，这两种取得方式都是依法取得。但无论是划拨取得还是有偿取得，政府都认为土地是国家的，所以国家在任何时候或者基于任何意愿都可以收回土地使用权。而实际上这是不负责任的。”高智晟律师认为，国家在依法处分之前土地是自由的，但是当土地使用权被他人地上建筑物所占用时，政府对该土地的处分就不能随意，因为此时政府不享有这样的自由，“经租房也不能随意处分，这是同一个道理。”
经租房沧桑（上）http://woxihuan76.blogchina.com/woxihuan76/920649.html
宣传片
解说：这是一桩旧事，半个世纪前他们自己的房子被政府租给了别人
同期：（马吉昌）按照国家政策你们出租房超过15间，就应该国家来经租
解说：这是一桩难以忘却的旧事，半个世纪后他们成了住房困难户
同期：（麻丽杰）我们没有房住，得自己去外面租房，高价租别人的房子。
解说：这是一群沉默了半个世纪，终于发出自己声音的人
同期：（魏秀玲）有的人把我们的产权剥夺了，实际上强行剥夺了。
解说：他们连同他们家族的命运都因房子而改变。
《财富无限》本期讲述《经租房沧桑》
导语
对大部分收看财富无限的观众来说，"经租房"应该是一个非常陌生的名词。可是，确实是有这么一批人，对这个名词已经到了刻骨铭心的地步，他们，甚至他们家族的命运都和这三个字息息相关。在北京，就有这么一个群体，他们的房子被叫成经租房，他们的身份是经租户。半个世纪之前，他们响应国家的号召，把自己的房子拿出来交给政府，然后由政府出租给别人居住，他们只领取一部分租金。应当说，在那个特殊的年代，他们为国家做出了贡献，或者说为北京这个城市做出了贡献。但是在半个世纪之后，再也没有人这么评价他们，现实的情况是，这些曾经富有的经租户，反而成了住房困难户，他们的经租房已经不再属于自己。我们接下来就要讲述一个经租户的故事，他的名字叫邵新和。
解说
93岁的邵新和一生疯了三次，其中有两次是为了他的房子。老人现在已经瘫痪在床，几乎说不出话，有关他前两次发疯的情况，家人都不是不太清楚，只是第三次，二女儿邵香珠却再也难以忘却。
同期 经租户 邵香珠
因为他神经有毛病，所以我们在他面前，根本不敢提房子的事，不能提房子事，只要一涉及房子，那他就暴跳如雷，那就开始骂，这都是我的，只要别提房子，另外就像今天这房子，人家要是修房子，只要他一看见谁家动一瓦一块砖，一块木头，他都开始跑到那儿去，给人家提泥，给人家搬木头，给人家搬砖、搬瓦，为什么？他认为这房子是他的。
解说
这就是邵家所在的四合院，房檐的青瓦依稀还透着当年兴盛的痕迹。清醒的时候，邵新和老人曾经无数次和他的儿女们说起，70多年前，他还只有10来岁，他就已经是这个四合院的主人，这个四合院花掉了他们家所有的积蓄。在邵家人看来，四合院姓邵，那是天经地义的事，只可惜除了他们自己，谁也不承认那是邵家的房子。从50年代开始，这个私人的房产就已经成了所谓的"经租房"。
同期 经租户 邵香珠
找我们那时候我妈妈在世，找我妈就是说现在呀，就让你去开会，学习开会，你不同意就不让你回家，你们家房子够15间以上了，就得国家给你经租，什么叫国家给你经租，产权还归你，由你和国家共同经营管理由国家给你出租，每个月给你一部分租金，那一部分租金国家拿走，来维护房子的维修管理什么的。就是咱们共同经营管理，就是这么说的。
解说
经租房一词来源于1955年12月16日的一份中央文件，这份文件提出，要对城市私房进行社会主义改造，"由国家经营租赁"，也就是邵香珠所说的"由国家统一进行租赁，统一分配使用和修缮维户"，并且房主还可以领到一定的租金。
同期 记者
你去领租金吗？当时？
邵香珠
对，我每个月去领，五号去银行去取，49.15元。我听我妈妈说当时给我们家，照顾我们家，因为我们家生活比较困难，人指着这生活，所以给我们40％租金，全部租40％。
记者
这个租金领到什么时候？
邵香珠
66年8月份。
记者
等于就是停止了。
邵香珠
66年8月份北京开始武斗了。8月18号毛主席接见红卫兵，以后北京开始武斗了，打，砸，抢，我们家28号从这院，爸爸妈妈被哄走的。
解说
这就是当年的一份经租本，在邵香珠的记忆中依然清晰，甚至她也保留了当初的收据。她说，其实真正意义上的经租只维持了10年。66年文革爆发，邵家领房租的日子戛然而止，四合院被红卫兵收走，邵新和夫妇被遣返回河南老家。等邵家人陆陆续续回到北京的时候，他们才愕然发现，院子里已经住满了陌生人，他们已经有家难归了。
同期 经租户 邵香珠
我爸爸他们单位说，我们帮你出面找，我爸爸他们单位给我们安置了一小屋，这算我们有了个，算有了个家，然后我们就找找，最后把这两间找回来，然后又把这两间找回来，我爸爸妈妈81年才从河南回来。
解说
邵家人几经周折才住回自家的院子，但也只是其中的四间。一家人只能暂时挤一挤。到84年，北京房管局给邵家送来了产权证，他们认定，在邵新和名下的房产只有他们所住的四间。
同期 经租户 邵香珠
只有84年，我看一看，这怎么只有一粗实线，而且它写了，粗实线之内为私人产权，那么其它的难道不是你的了？对吧？完了我就上房管所去问去了。我说你只给我这四间，其它的房，那经租房呢？我知道其它都是经租房，经租房产权是我的原来，那怎么不是我的了。怎么不给我划出时限，他说什么？经租房没政策，现在落实的是自助房，也就是文革房，文革产，你那个经租房没政策。
解说
这就是经租户们84年领到的一份产权证，证书上用实线标明的就是经租户们的私产房，也就是他们的现住房，而其它用实线标注则没有定论，依然由当年的房客们居住。邵家人说，原本还抱着希望，以为只是暂时挤一挤，没想过这种日子竟然要一直持续下去。
同期 经租户 邵香珠
这间房子是我的，我们一家四口人住。
这间房子是我弟弟住，有一个22岁的女儿，这不就在床里面加个木板，侄女睡最里面，弟媳睡中间，弟弟睡外面。
解说
84年到现在，20多年过去了，邵新和依然在为自己的房子困惑着，虽然已经说不出话，但儿女们都知道，要回房子，是老人一生中最后的心愿。
同期 邵香珠
我就是想在他有生之年，帮他把房子要回来，了了他一个心愿。我们姐妹几个，就我照顾他。（哭）
记者
老人家受了许多苦。
邵香珠
就这房子是他的心病，是他的心病，爸爸别哭，爸爸别哭，好好活着，好好活着，咱们一定能把房子要回来，政府一定会给咱们解决的，咱们相信政策能给咱们解决。
导语
有道是物是人非事事休，欲语泪先流。邵家的故事看起来让人的确有些沉重，但是沉重的故事却远不止邵家一个。有一个不完全的统计据资料，仅北京一个城市，目前就有7千多的经租户，经租房有20多万间，380多万平方米。今天的北京，城市改造的步伐已经越来越快，经租户面临的危机也越来越残酷。已经破旧的经租房就要被推倒了，而经租户仍然无法界定产权，赔偿的问题更是无从说起。我们了解的情况是，北京的7千多经租户并没有放弃希望，他们始终相信国家会给他们一个说法，会给他们一个公正的结论。我们还会继续讲述经租房前世今生的故事，如果你愿意听，就请您明天继续收看我们的财富无限。
昨天财富无限讲述了北京市民邵新和的故事。70多年前邵新和买下一个四合院，50多年前这个四合院变成了经租房，20多年前落实产权，15间房只剩下四间，直到现在，邵家七八口人还拥挤在四间小房子里过活。邵家人奔波了20年，他们要不回原本属于自己的房子。经租房，原本应该是一个属于历史的名词，今天我们要再次提起。因为在7000多户北京居民眼里，这个历史名词依
然残酷的存在。他们说，不要提，一提就痛，已经痛了几十年，也许还会继续痛下去。
和邵新和的故事不同，虽然都是经租户，但马振环家面临的情况更加尴尬。北京这个大工地，每天都重复上演着旧城改造，老房拆迁的故事。而马振环说，他害怕听到推土机的轰隆声，每天都在担惊受怕，拆迁的通知早就下来了，他的住所不知道哪天就会被夷为平地。因为他的房子是经租房，产权现在不属于自己所有，房子被推倒，他得到赔偿的希望会更加渺茫。
记者
象这里不是已经拆过了吗，原来是你们家的老房客，他们还获得了一笔赔偿？
马振环
对，获得了一笔补偿金，都是这样的。
记者
好像他们受益？
马振环
补偿就是搬迁费。
记者
那你们呢？
马振环
我们什么都没有，一无所获，所以我现在就象要回这点权利吧，房子是我的，我不会访碍别人走的，住房权是他们的，所有权当然是我的，住房权他补偿，所有权也得补偿。
马振环的家位于北京市西城区廊中下胡同10号，和大多数经租户的经历相似，他们的房子也是祖上靠给人家打工攒钱买下的，后来被经租。眼下如果不是拆迁，也许他们还没有意识到问题的严重性。现在周围一万平方米的已经拆没了，院子里的7户人家也每家拿到每平方米1万多元的补偿另寻他路了，而他们还在废墟上坚持着，坚持要讨一个说法。马振环甚至专门去了北京市国土资源局，买回来一本《国家房地产政策文件选编》。一翻文件，他懵了。
经租户 马振环
我当时在车上，给家里人打电话，一边打电话，一边给他们念条文，当时我的感觉就是感到挺，坏了，没没有怎么会归公，本想说拆迁我能看看，找找看，当时就这么一个概念，当时觉得脑袋蒙得一下。
这就是马振环从北京市国土资源局买回的书，其中有一个文件叫做《最高人民法院关于国家经租房的业主实际上丧失所有权的批复》，是1964年9月18日发布的，文件规定："国家经租房的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他们的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。" 而类似的说法在1964年1月13日国务院批转的国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》中也可以发现。类似赎买？什么叫赎买？对此，马振环显然接受不了。
经租户 马振环
我对这个赎买我是这么想的，所谓赎，所以我被抵出去，我再赎回来，这么个赎，因为这个房本身是我的，怎么会赎买，给我租息，也是我房租一部分，是我私有财产所得这部分房租的一部分，是租息，也不是你国家出任何钱来给我的钱，怎么叫赎买呢？
只是给了自己一定的租金，怎么就成了赎买呢？为此，马振环兄妹首先想到的是通过法律途径讨回祖屋。但是直到找到律师后他们才知道，他们手里没有任何证据可以证明这些房子是他们的。房契、产权证都在"文革"的时候上交了，而且，他们的房子是"历史遗留问题"，最高人民法院在1992年的一份文件中明确规定，此类案件"不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉"。
经租户 马吉昌
打官司我们请到了北京市很有名的，叫高晟智，有名，全国十佳律师之一，他说了这种官司没法打。高晟智说，我作为一个律师，依据《宪法》打官司，这是合乎常理，但是我进入不了程序，人家不受理。
这就是一张当年的地契，发黄的纸张印证着岁月的痕迹，也印证着历史的变迁，房子的变迁。去年马振环也从北京市档案馆找到了这样一张房契，是她家房子的，现在，这张房契就是马振环的最后一根救命稻草。
经租户 马振环
这是我的证据，买房的证据，从这到这是9分5厘3，但是我奶奶买了，就这么个证据，我能拿出来，如果他承认也不好，不承认也好，我有我的东西，到哪去，你告我去，就不让你拆，我可以不让他拆，我有我的证据，作为房管局来讲，他们拿不出东西来，拿出来的可能也是但是经租房的那种，他不肯拿出来。
坚守经租房，决不拆迁，等着房管局告自己，从而打成自己不能打的官司。这就是马家所能想到最好的办法。
和邵新和、马振环一样，每一个经租户都是满腹委屈，他们甚至不知道要向谁索要本应属于自己的财产。没有政策，投诉无门，他们只有等待国家出台新的政策，可是，经租户们也坚信他们会等到新政策出台的一天。他们说，保护私人财产已经写进了《宪法》，经租房是他们的私人财产，他们的财产应当受到《宪法》的保护。
魏秀灵，一位普通的北京妇女，一个普通的经租户。三年来，她放弃了生意，一直在多方奔走，无论风霜雨雪，她每个月都要去相关部门讨说法。
经租户 魏秀灵
我们跑了三年来讲，等于是无论是刮风下雨，我没有间断过，因为我们这个日期，有几个日期是固定的。比如说六号上国土局，十号上国务院，十三号上建设部，二十号上全国人大，二十八号上市政府。我们这个日子是固定的，就是说这个日子来讲，那我肯定是去，别人去不去也好，我肯定是去，所以坚持到现在。
魏秀玲想要回的经租房是几十年前公公购置的，多达200多间。有人说她是因为看到房子多值钱，所以才不辞辛苦，但是她却不这么认为，她认为这是在捍卫自己的权利。
经租户 魏秀灵
我从2001年底开始找的，找了以后，刚开始找比较少，慢慢慢慢后来可是我们就是找了这么长时间以后，现在找房子的人越来越多了，尤其2004年《宪法》修改以后，我觉得好多人好像意识到应该，因为私人财产受《宪法》保护，觉得应该去找去。因为这是一个权利问题。
高智晟，全国10佳律师之一，一年多来一直关注经租房问题。在他的眼中，经租房问题不单单是受宪法保护，甚至当初的做法是违宪行为。
您知道经租房的政策实行于1956年，但是呢，我们在1954年的时候，有了第一部《宪法》，1954年《宪法》的第11条明确把私人的房产纳入国家《宪法》的保护范畴，也就是说在理论上讲，1954年以后，任何组织和个人实施的任何行为，都不得跟中国的《宪法》发生冲突，但是呢，经租房的政策，我现在只能称其为政策，经租房政策的制定，从来没有上升到部门规章的层面，更不用说是行政规范和国家基本法律层面，因此经租房政策的实施从始至今没有法律依据，构成了对中国即有《宪法》的法律基础违反。
因为有着共同的命运，北京的一些经租户逐渐形成了一个小圈子。在这个圈子里，魏秀灵和高智晟都很有名。他们提出的一些想法能得到大家的认同，他们的想法能给7000多户经租户带来希望。
第一去起诉，虽然法院出台了不允许诉的东西，还是继续向它提出诉求，如果法院不受理，对法院不受理的行为进行违宪制裁，因为你不受理就是一种违反《宪法》的行为，这是第一个步骤，第二个步骤，对法院愿意做出的不受理司法文件提起全国人大进行违宪制裁，这是越权。检阅《宪法》的权力，第二步，第三步，经租房户向政府比方说在北京直接向北京市政府提出要求履行中国《宪法》，履行中国法律，保护公民财产权益，具体权利的这种请求，它在法定60日内必须回复你。
经租户 魏秀灵
我们提出说就目前来讲，没有拆迁这些房子，你可以带户返还但是房客返还，这样当时我们只要求是产权，不要求任何其它补偿，这样无形当中可以减少国家很大一部分压力，那如果说你拆迁的，拆完了以后，肯定给人进行补偿，因为房屋已经不存在了。这产权肯定是返还不了了，那你可以进行经济上得不偿，而且补偿要合理，再一个就是说还可以用商用房来置换。因为现在很多房子盖，也可能有些人愿意住楼房，拿商品房置换，我觉得这也是一条办法。
这是一群沉默了半个世纪的人。半个世纪之后，他们才敢于发出自己的声音。新修改的《宪法》明确提出要保护私有财产，这成了经租户们打破沉默的动力。在他们的眼中，国家的法制环境正一步步的好转，他们曾经被改变的命运会再次发生改变。
经租房沧桑（下） http://business.sohu.com/20040720/n221105338.shtml
昨天财富无限讲述了北京市民邵新和的故事。70多年前邵新和买下一个四合院，50多年前这个四合院变成了经租房，20多年前落实产权，15间房只剩下四间，直到现在，邵家七八口人还拥挤在四间小房子里过活。邵家人奔波了20年，他们要不回原本属于自己的房子。经租房，原本应该是一个属于历史的名词，今天我们要再次提起。因为在7000多户北京居民眼里，这个历史名词依然残酷的存在。他们说，不要提，一提就痛，已经痛了几十年，也许还会继续痛下去。
和邵新和的故事不同，虽然都是经租户，但马振环家面临的情况更加尴尬。北京这个大工地，每天都重复上演着旧城改造，老房拆迁的故事。而马振环说，他害怕听到推土机的轰隆声，每天都在担惊受怕，拆迁的通知早就下来了，他的住所不知道哪天就会被夷为平地。因为他的房子是经租房，产权现在不属于自己所有，房子被推倒，他得到赔偿的希望会更加渺茫。
记者
象这里不是已经拆过了吗，原来是你们家的老房客，他们还获得了一笔赔偿？
马振环
对，获得了一笔补偿金，都是这样的。
记者
好像他们受益？
马振环
补偿就是搬迁费。
记者
那你们呢？
马振环
我们什么都没有，一无所获，所以我现在就象要回这点权利吧，房子是我的，我不会访碍别人走的，住房权是他们的，所有权当然是我的，住房权他补偿，所有权也得补偿。
马振环的家位于北京市西城区廊中下胡同10号，和大多数经租户的经历相似，他们的房子也是祖上靠给人家打工攒钱买下的，后来被经租。眼下如果不是拆迁，也许他们还没有意识到问题的严重性。现在周围一万平方米的已经拆没了，院子里的7户人家也每家拿到每平方米1万多元的补偿另寻他路了，而他们还在废墟上坚持着，坚持要讨一个说法。马振环甚至专门去了北京市国土资源局，买回来一本《国家房地产政策文件选编》。一翻文件，他懵了。
经租户 马振环
我当时在车上，给家里人打电话，一边打电话，一边给他们念条文，当时我的感觉就是感到挺，坏了，没没有怎么会归公，本想说拆迁我能看看，找找看，当时就这么一个概念，当时觉得脑袋蒙得一下。
这就是马振环从北京市国土资源局买回的书，其中有一个文件叫做《最高人民法院关于国家经租房的业主实际上丧失所有权的批复》，是1964年9月18日发布的，文件规定：“国家经租房的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他们的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。” 而类似的说法在1964年1月13日国务院批转的国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》中也可以发现。类似赎买？什么叫赎买？对此，马振环显然接受不了。
经租户 马振环
我对这个赎买我是这么想的，所谓赎，所以我被抵出去，我再赎回来，这么个赎，因为这个房本身是我的，怎么会赎买，给我租息，也是我房租一部分，是我私有财产所得这部分房租的一部分，是租息，也不是你国家出任何钱来给我的钱，怎么叫赎买呢？
只是给了自己一定的租金，怎么就成了赎买呢？为此，马振环兄妹首先想到的是通过法律途径讨回祖屋。但是直到找到律师后他们才知道，他们手里没有任何证据可以证明这些房子是他们的。房契、产权证都在“文革”的时候上交了，而且，他们的房子是“历史遗留问题”，最高人民法院在1992年的一份文件中明确规定，此类案件“不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。
经租户 马吉昌
打官司我们请到了北京市很有名的，叫高晟智，有名，全国十佳律师之一，他说了这种官司没法打。高晟智说，我作为一个律师，依据《宪法》打官司，这是合乎常理，但是我进入不了程序，人家不受理。
这就是一张当年的地契，发黄的纸张印证着岁月的痕迹，也印证着历史的变迁，房子的变迁。去年马振环也从北京市档案馆找到了这样一张房契，是她家房子的，现在，这张房契就是马振环的最后一根救命稻草。
经租户 马振环
这是我的证据，买房的证据，从这到这是9分5厘3，但是我奶奶买了，就这么个证据，我能拿出来，如果他承认也不好，不承认也好，我有我的东西，到哪去，你告我去，就不让你拆，我可以不让他拆，我有我的证据，作为房管局来讲，他们拿不出东西来，拿出来的可能也是但是经租房的那种，他不肯拿出来。
坚守经租房，决不拆迁，等着房管局告自己，从而打成自己不能打的官司。这就是马家所能想到最好的办法。
和邵新和、马振环一样，每一个经租户都是满腹委屈，他们甚至不知道要向谁索要本应属于自己的财产。没有政策，投诉无门，他们只有等待国家出台新的政策，可是，经租户们也坚信他们会等到新政策出台的一天。他们说，保护私人财产已经写进了《宪法》，经租房是他们的私人财产，他们的财产应当受到《宪法》的保护。
魏秀灵，一位普通的北京妇女，一个普通的经租户。三年来，她放弃了生意，一直在多方奔走，无论风霜雨雪，她每个月都要去相关部门讨说法。
经租户 魏秀灵
我们跑了三年来讲，等于是无论是刮风下雨，我没有间断过，因为我们这个日期，有几个日期是固定的。比如说六号上国土局，十号上国务院，十三号上建设部，二十号上全国人大，二十八号上市政府。我们这个日子是固定的，就是说这个日子来讲，那我肯定是去，别人去不去也好，我肯定是去，所以坚持到现在。
魏秀玲想要回的经租房是几十年前公公购置的，多达200多间。有人说她是因为看到房子多值钱，所以才不辞辛苦，但是她却不这么认为，她认为这是在捍卫自己的权利。
经租户 魏秀灵
我从2001年底开始找的，找了以后，刚开始找比较少，慢慢慢慢后来可是我们就是找了这么长时间以后，现在找房子的人越来越多了，尤其2004年《宪法》修改以后，我觉得好多人好像意识到应该，因为私人财产受《宪法》保护，觉得应该去找去。因为这是一个权利问题。
高智晟，全国10佳律师之一，一年多来一直关注经租房问题。在他的眼中，经租房问题不单单是受宪法保护，甚至当初的做法是违宪行为。
您知道经租房的政策实行于1956年，但是呢，我们在1954年的时候，有了第一部《宪法》，1954年《宪法》的第11条明确把私人的房产纳入国家《宪法》的保护范畴，也就是说在理论上讲，1954年以后，任何组织和个人实施的任何行为，都不得跟中国的《宪法》发生冲突，但是呢，经租房的政策，我现在只能称其为政策，经租房政策的制定，从来没有上升到部门规章的层面，更不用说是行政规范和国家基本法律层面，因此经租房政策的实施从始至今没有法律依据，构成了对中国即有《宪法》的法律基础违反。
因为有着共同的命运，北京的一些经租户逐渐形成了一个小圈子。在这个圈子里，魏秀灵和高智晟都很有名。他们提出的一些想法能得到大家的认同，他们的想法能给7000多户经租户带来希望。
第一去起诉，虽然法院出台了不允许诉的东西，还是继续向它提出诉求，如果法院不受理，对法院不受理的行为进行违宪制裁，因为你不受理就是一种违反《宪法》的行为，这是第一个步骤，第二个步骤，对法院愿意做出的不受理司法文件提起全国人大进行违宪制裁，这是越权。检阅《宪法》的权力，第二步，第三步，经租房户向政府比方说在北京直接向北京市政府提出要求履行中国《宪法》，履行中国法律，保护公民财产权益，具体权利的这种请求，它在法定60日内必须回复你。
经租户 魏秀灵
我们提出说就目前来讲，没有拆迁这些房子，你可以带户返还但是房客返还，这样当时我们只要求是产权，不要求任何其它补偿，这样无形当中可以减少国家很大一部分压力，那如果说你拆迁的，拆完了以后，肯定给人进行补偿，因为房屋已经不存在了。这产权肯定是返还不了了，那你可以进行经济上得不偿，而且补偿要合理，再一个就是说还可以用商用房来置换。因为现在很多房子盖，也可能有些人愿意住楼房，拿商品房置换，我觉得这也是一条办法。
这是一群沉默了半个世纪的人。半个世纪之后，他们才敢于发出自己的声音。新修改的《宪法》明确提出要保护私有财产，这成了经租户们打破沉默的动力。在他们的眼中，国家的法制环境正一步步的好转，他们曾经被改变的命运会再次发生改变。
2005年02月02日 来源：中国经济时报
房管局自身利益难剥离
在经租房政策落实的过程中，房管局既是中央和地方政策的执行者，又是经租房利益中的一方，因为目前大部分经租房仍由房管局管理。据了解，这些房屋的租金以及拆迁所得一部分上交地方财政，仍有相当一部分留做管理成本。
长期从事维权工作的武汉市经租房代表胡晓久来信说，“其实房管局内部一部分私人利益使得他们不愿发还经租房，而落实私房中的住户问题是房管部门抵制和拖延发还私房的主要借口。其理由是发还私房就会有上万住户腾退，错误认为这些住户都是发了正式的住房使用权证，是其福利住房，有理由要求政府安置。”
有关部门的借口还有：妥善解决住户问题则需要政府拿出上１０亿的巨额财政资金，武汉没有财力解决，故此，房管部门就用不予退还私房产权和低价收购的方式强制处理了上万落私案件。如果现在发还私房，就会引发成千上万的房主要求重新处理而“翻烧饼”，武汉这２０多年的落私工作就白干了。而且，住户腾退会造成社会强烈的动荡，谁能承担社会不稳定的后果责任等等。
胡晓久说，这些都是房管部门不愿放弃既得利益的借口。其称为“大多数的人民群众”的住户实质就是非法挤占户，他们与房管部门有着千丝万缕的联系，其中大量是其本部门的干部和职工，过去他们利用政治运动强行挤占了大量私房，而普通百姓住房再困难也根本无法挤占私房。在近半个世纪的漫长岁月里，这些非法挤占户和房地产管理部门的干部职工基本上是依赖私房权益生存。而且，目前没有发还的私房大多处在中心城区的黄金地段，这些黄金价值的营业铺面和住房正是这些人的黄金饭碗。
经租房政策的法理矛盾
在采访中，许多地方的房管部门负责人，曾向记者强调房管局和经租房主之间是民事关系。既然是民事关系为何不能用民事诉讼的方式来解决呢？调查中，记者了解到，大多数经租房主都曾经希望通过诉讼的方式来维权，但各地各级法院均不受理，原因是最高人民法院曾对此做过“历史产权案件不予受理”的定论。
记者在采访中还发现，原来的城乡建设保护部和后来建设部在落实经租房政策的多个文件里提到落实政策应“尊重历史”。在２００４年建设部所发的《建住房（２００４）１６０号》文件里也提到“尊重历史”，然而其中“历史”的含义引起了房管部门和经租房主的争议，房管部门强调“历史”所指是社会主义改造后经租房归国有的事实，而经租房主则认为应尊重历史的原貌，按照最初国家经租时的协议归还产权。
１９６４年１月１３日，国务院批转国家房产管理局《关于私有房屋社会主义改造问题的报告》认为：“有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制，仍然属个人所有，往往以人口增加、自住房不够为由，要求退还已由国家经租的房屋。”“这些情况反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。”故应将“对城市房屋占有者（实为所有者，这里则将之改为‘占有者’——记者注）用类似赎买的办法，……来逐步地改变他们的所有制。”。这是第一份涉及经租房所有权问题的文件，亦属目前有关部门拒不返还房屋的依据。
１９６４年９月１８日，最高人民法院《关于国家经租房屋的业主实际上已丧失所有权》的批复说：“国家经租房屋的业主实际上已丧失了所有权。”
１９６６年９月２４日，“中发（１９６６）５０７号”文件言及“最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”该文件本不涉及经租房问题，但此后国家即停止向经租房所有者支付租金收入并拒绝返还房产。其所依据的却正是这个文件。
长期关注经租房问题的高智晟律师指出，“１９５８年６月４日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：１５自然间或总面积达２５０平米者一律纳入这次社会主义改造之列，各地相关规定大同小异。从后来各地的执行情况看，这次名曰社会主义改造，实质上是国家依靠强制力，在全国各大城市与符合其规定改造条件的私房主之间建立的，一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的契约关系，按现在的民事法律精神界定，实际上是国家通过强制力来逼使私有房产主与国家之间订立的委托经营租赁私有房屋的关系。但有一个确定的事实是：当时并未涉及到经租房所有权的变化问题。从形式上看，这无疑是一种合同关系。这种合同关系执行不久，即由于合同的另一方即国家主体的单方行为使合同发生了改变。
“从契约建立的角度看，经租房关系法律地位的实质是国家基于当时的价值而建立一种合同关系，无论当时国家或双方是否以建立合同关系为目的，均不影响这种存在本身确定的合同关系性质。合同是双方当事人在平等、自愿基础上合意的成果。但在经租合同关系中，这一合同关系的确立与否、合同权利义务内容的确立、合同履行的形式等一系列本应由双方议定的事宜，却必须由国家绝对主导。因此，双方之间确立并履行的是一种无效的合同关系，这种关系的建立违反了平等、自愿、协商一致的原则，也因为其违反了当时的宪法精神而应当无效。”（记者 傅旭明）
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作者： 郭宇宽 | 2005年09月04日
【内容提要】尤其在北京大量经租房业主正在为了自己的权益而奔走，他们的努力在很多时候显得孤立，他们为此而憔悴和悲愤，他们无助的眼神让人心碎。
半个世纪的产权纠葛
“经租房”对于今天绝大多数中国人来说都是一个陌生的词语，甚至根本没有兴趣去搞清楚其含义。但是对于北京上海等大城市的一批市民来说“经租房”却是盘恒在心头挥之不去的阴影，房管部门告诉他们经租房产权早就是国家的了，这是国家政策所以没有商量的余地。但是这些业主们怎么也想不通，明明是租出去的房子，怎么转眼就成了别人的财产呢？尤其在北京大量经租房业主正在为了自己的权益而奔走，他们的努力在很多时候显得孤立，他们为此而憔悴和悲愤，他们无助的眼神让人心碎。
要想全面的理解事实从而作出客观的判断，我们首先要从梳理清楚这一段历史纠葛的来龙去脉开始。这个故事要从半个世纪以前说起，在被称作旧社会，没有养老保险的年代，购房制业是城市普通收入阶层尤其是鳏寡孤独维持晚年生计的方法，俗称“吃瓦片”。一些没落的王公贵族富商大贾不争气的子孙，如果不愿意卖祖产被称作败家子，最稳妥的方法就是靠出租祖产获利。不过当时包括北京在内的各大城市的房价都没有现在这么贵，所以甚至连老舍笔下的骆驼祥子也可以买一间宅子，那个年代恒产曾是社会稳定的重要保障。
新中国成立以后，一方面革命的意识形态将一切依赖生产资料和资本获利的行为视为剥削，于是城市私人拥有房产用于出租和乡村的地主阶级向佃农收地租一样，顺理成章的成为了可耻甚至罪恶的事情；另一方面解放后不断扩充的政府及各类国家事业单位和国有企业有大量干部职工需要住房安置。再加上学习苏联计划经济模式下政府包办一切的万丈豪情。于是在当时帮助私房所有者“从剥削者变成自食其力的劳动者”就顺利成章的摆到了人民政府的议事日程上。
没有经过人大讨论（当时就算经过人大也只有举手通过）就决定将城市私房主的房屋由国家集中管理，统一经营。见识了“三反五反”，又刚刚经过“反右”，一波波的政治运动中有产者们早已成为惶惶不可终日的惊弓之鸟，荣幸地被列为改造对象意味着人民政府在清算你在旧社会“剥削所得”的同时，赋予了你被人民接纳脱胎换骨获得新生的机会，主动迎上去还来不及，哪里还敢抗拒国家机器的力量。1958年7月10日的北京日报的一则报道可以体现当时人们的心态“这次经过各区对私有房主进行动员和组织讨论，他们对于社会主义发展的必然趋势和对私有出租房进行社会主义改造的意义有了较明确的认识，”…….“东城区冒儿胡同的王秀贞说：我们国家进入社会主义时期，全民都在搞社会主义大跃进，可是我们房主仍然站在门外，坐吃房租，太可耻了！我要求政府尽快接受我们的申请，也让我们早一天进入社会主义。”
在1958年前后，从北京开始人民委员会经过动员以后“接受房主的申请”，当然几乎没有人敢不申请的。私房主把房屋交给政府，政府相关部门取代了过去的房地产中介商，将收上来的住房以比较低廉的价格分配国家机关单位的干部职工，适当照顾房主的生活情况，以所收租金的百分之20到40分给房主。这样强买强卖，有剥夺私人合法财产的含义，明显违背了当时的《宪法》，所以也有一些房主鼓着勇气提出质疑，不过这种胆大包天的质疑被一纸文件定性为“两条道路的斗争”，换句话说谁敢于质疑这一政策的合法性，谁就是质疑社会主义道路。在这种气氛下经租房政策几乎没有遇到阻力，就得以在各大城市推广。
在有的文件中将这表述为“一定时期”内的措施，目的是为了过渡到全民所有制，但这个“一定时期”到底是多久？政府没有说，当时的环境下谁也不敢问。
直到“文革”结束了这一切，根据“红卫兵和革命群众的意见”，房租被被视为不劳而或的收入，和资本家公私合营时期给予的定息一样被取消。而且家中保留旧社会的房地契，被称作“变天帐”属于红卫兵小将们打击的对象，于是很多房主们战战兢兢的把房地契交到各地的革委会，以求自保。今天在北京潘家园旧货市场你可以看到不少房地契被作为文物出售给收藏爱好者，这些大多就是“文革”中流失的。
当中华民族终于挺过了“文革”的梦魇，在确信这场浩劫结束以后，一些业主想起了自己在文革中被剥夺的权益，按理说自己的合法私人住宅，政府从来没有依法完成产权变更手续，当时讲的是代租，也就是说政府扮演了相当于房地产中介公司的角色，房屋业主仍然是业主。于是提出发还房产，至少也得继续支付文革中被剥夺的部分租金。不过也许是因为在过去的年代我们的国家遭受苦难的公民何止千千万万，很多人家破人亡，命都丢了，失去几件房子在那时看来算的了什么？所以并没有落实政策部门从法律的角度认真对待。
1985年当时的城乡建设环境保护部发出《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》其中明确提到“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”尽管很多经租房主怎么也想不通，早已不是“文革”了，怎么政府的一纸“意见”就能够剥夺公民的合法财产，可政府机关毕竟代表国家，而且当年的业主如果不是死于文革，多半也是风烛残年，明白小胳膊拧不过大腿的道理，盼望过两年安生日子，只好委曲求全。家住上海黄浦区尚文路133弄50号的胡彭生先生就是一个典型的例子，他的父亲胡信义解放前是民族资本家，解放后被打成“经济特务”，含冤屈死，遭受了家破人亡的惨祸，一幢私房也曾两次被没收，十一届三中全会以后冤屈被平反，可房子却有两间怎么也收不回来，最让胡家咽不下气的是，占住这两间房的人恰是当年的造反派。找到房管局却得到答复：这样的家庭在黄浦区就有几万家，现在还没有新政策，解决不了。
公民权利意识的觉醒让经租房问题重新浮出水面
改革开放以后的经过一系列教训我们的政府终于认识到，试图包办一切的行为是不切实际而且危险的，延续了几十年的福利分房渐渐成为了历史，进入九十年代房地产热席卷全国，尤其在北京上海的这样经济发达地区，土地这样的希缺资源刺激着资本的神经。为了获得土地，一段时期内在一些政府部门的支持下，以危改或建设的名义，没有商量余地的强制性拆迁在各大城市的老城区愈演愈烈。通常情况下拆迁补偿会远低于所在地区的土地使用权市场价格以留下丰厚的利润空间，不过在拆迁中有一类居民却常常抱着欢天喜地的态度，所以有时候北京上海的媒体确实能够找到个别居民对这电视镜头说：拆迁政策好，我们早盼着拆迁呢。这类人肯定不是神经有问题，那是什么情况呢？家住北京鼓楼西大街的马吉昌先生就遇上了这样的不平事。
马吉昌家祖上传下明代的四合院，在58年17间房子成了房管局的经租房，一个月总共给二十块钱补偿，文革以后就再也没给过。后来马吉昌家里添丁房子不够住希望把老宅子要回来，被房管局干部斥为“反攻倒算”，从此再也没敢开口。住在这些房子里的主要是一些和房管局有关系的机关干部，后来陆续分了或者买了新房，但是由于经租房延续计划经济年代的低房租所以大都没有退给房管局，而是转租给其他人或者干脆空着堆堆旧东西。有的房子空着7、8年都没人住。前不久老马家的四合院也遭遇了强制拆迁，对于那些经租房，房管局和拆迁公司联合办公，两张桌子摆在一起一边房管局把房子卖给住户每平米250元，另一张桌子拆迁公司支付每平米6、7千元左右的拆迁补偿，这对于那些住户，尤其是七八年都不住的那些住户简直是一笔飞来横财，所以高高兴兴的赶来，拿上钱就走了，拆迁工作异常顺利。可真正的房主马吉昌一家傻眼了，明明是自己家的房子，房管局怎么能替业主卖了呢？而且当年占了自己家房子的人得了大笔拆迁补偿，真正的房主却一个字儿得不到，天底下有着样的道理么？
更有甚者，房管局一些人利用手中职权瞄上了经租房这块肥肉，名目张胆的从中牟利。在北京，已经硕果仅存的四合院，市场价值动辄上千万，可是通过房管局的内部关系，可以不经过拍卖，以比市场价格低廉得多的价格买到经租房代管房性质的四合院，当然你可以想象出其中的猫腻。在寸土寸金的南池子地区，本世纪初大量精美的四合院遭遇拆迁改造，原房主被强制性安置到其他地方以后，在原址重新修建了新式四合院，然后以数千万的价格卖给一些身份不一般的人物。家住南池子普渡寺西巷的丁艾女士，祖传的四合院，侥幸逃过了商业开发，不过接下来发生的事情更加让她愤怒。她家四合院一半的房子58年也成了经租房，这次拆迁改造，把住户给迁走了，丁艾燃起了希望，这次也许能把被房管局征走的房子要回来，谁曾想到，房管局在她家院子里砌起了一道围墙，把她家的经租房围在了墙外，接下来传来消息，她家的三百多平米面积经租房要以三百多万元的价格卖给一位她不认识的韩先生（该位置这样一个四合院的市场价值超过千万），这位韩先生自我介绍是东城区房管局局长介绍来的，看过房子以后很满意。可是丁艾不干了，她直接找到那个想买房子的韩先生，告诉他：这是我的房子，你从房管局买是非法的！一开始韩先生很自信，我是通过房管局买的房子，怎么可能违法呢？丁艾介绍了实际情况以后，那位韩先生也有些歉疚，提出要不给丁家补偿一些，丁艾表示，这不是钱的问题，你就是把金山搬来我也不卖。还撂下狠话：你和房管局的人暗箱操作，我拦不住，不过你买房子的钱要是干干净净挣来的，就自己掂量掂量。好在这位韩先生良知未泯，所以那些房子现在还空着。
但是很多经租房已经被房管局卖了，或是正在面临被出售的命运。丁艾等人行动了起来，他们目前已经收集了上百家经租房和代管房的资料，并把这些资料发布到网上，“目前北京旧城的四合院中有相当一部分私人房产，大约9万间，被国家经租或代管至今，房管局从未合法取得经租房或者代管房的产权，所有出售均为非法。”丁艾认为虽然房管部门受利益驱动蛮不讲理，但是大多数人还是能明辨是非的，当前所能作的最主要是向全社会呼吁，让人们意识到要购买房产必须必须搞清楚谁是真正的业主，如果从房管局手中购买别人家的经租房，日后讲法制的时候，一定会带来严重的产权纠纷。而如果有人明知是他人的产业，受利益诱惑，通过房管局内部渠道，非法购买，则如同购买赃物一样是一种不仅违法而且可耻的行为。
执行原定政策还是维护宪法尊严的艰难选择
在研究这段历史时，非常值得深思的是，当年一方面剥夺有产者的社会主义改造进行的轰轰烈烈，另一方面1954年《宪法》中其实有明确表述：第十条 国家依照法律保护资本家的生产资料所有权和其他资产所有权；第十一条 国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权；第十二条 国家依照法律保护公民的私有财产及继承权。你把当时出台的那些政策和宪法放在一起比对，会发现其中明显的违宪倾向，可是制定政策部门似乎没有太把法律放在眼里，群众也没有勇气从维护《宪法》尊严的角度提出质疑。
如果说这还是受“反右”及“文革”左的思想干扰。那么十一届三中全会以后出台的1982年《宪法》也明确表述，第十三条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定，保护公民的私有财产继承权；第五条：。。。。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。可是无论是执法机关或是政府部门在制定政策作出决定的时候，似乎还是没有考虑《宪法》的存在，继续沿用“文革”逻辑，进而继续执行文革时期的“中央文件精神”。比如，1985年城乡建设环境保护部的文件中，对于合法权益收到侵害的公民，强调：“对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。”丝毫没有法律面前政府和公民的平等意识，充满了居高临下家长般教训人的口吻。而人民法院受到行政干预，又为了回避矛盾竟然剥夺了公民的诉讼权利，以最高法院的身份，明确表示此类的案件概不受理。
所以眼下，经租房业主们在维护自己合法权益方面，几乎处在无助的境地。找到房管局，房管局说：我们是执行上面的政策，你不服可以告；告到法院,法院说：我们上面有文件（见下文），这样的案子我们不受理，你们得去找落实政策办公室；找到落实政策办公室，落实政策办公室说：目前没有新政策解决这方面问题，我们不能否定过去的社会主义改造成果，你们还得和房管局协商解决。经租房的业主象皮球一样被踢来踢去，前面提到的马吉昌就对记者说：自己是喊天天不应，喊地地不灵，眼泪都流干了。
明明是人民要求保护合法权益的合理吁求，无论从《宪法》还是《民法》的角度都非常简单的案件。作为社会公正最后一道防线的人民法院却以不是其主管工作范围的理由掉过脸去，让其找侵害其利益的部门申请解决。一直关注北京四合院保护的华新民女士有一个形象的比喻：这就好像一个人被歹徒强奸找到人民法院要讨公道，人民法院说，这事我们管不了，你还是自己去找强奸你的人协商解决。
当然也有一些地区主要是沿海开放省份做得比较好，比如广州市的做法就体现了顺应民意和法制，从善如流的勇气，从以落实侨胞待遇的名义，落实房屋政策领导小组非常低调的宣布无论是解放后没有向人民政府登记而被接受代管的房屋，还是社会主义私房改造时的经租房屋只要提供房屋契证和房屋业主或继承人的有效证件就发还房屋产权。包括土改期间由各地农会拍卖，拍卖款归农会所有的土改拍卖房，也参考其价值给予货币补偿。此政策一出，经租房主们如旱日逢甘霖，无不奔走相告。因为既然当年恐惧新政权逃往海外的业主，甚至被新政权视为阶级敌人者，今天都要尊重其合法产权，那么对于留在大陆普通百姓来说，就更没有道理对其合法财产蛮横剥夺了。有趣的是这样被人民拥护的政策之所以采取低调态度，据说是因为“经租房问题带有全局性，如果总是一个地方开口子，口子还越开越大，恐怕很难向上面交待。” 但即使这样也反映了当地政府勇于维护《宪法》精神，勇于排除各种干扰，解决历史遗留问题的魄力。这样的做法正在逐步影响到其他地方。而且全国人大已经将《行政诉讼法》的修改纳入新的五年立法规划，未来在更广阔的范围内人们将可以更加理直气壮地针对代表抽象行政行为的“红头文件”提起诉讼，通向法律的大门决不会永远向收到伤害的公民关闭。
同时那些业主们的不懈努力正在加快这一天的到来，他们表示是今天的党中央依法治国、依宪治国的明确表态，让他们深受教育和鼓舞，他们坚信在不久的将来一定会讨到一个公正的说法。那个《宪法》形同虚设，那个老百姓明明受到政策伤害，也要作出笑脸举手拥护的年代永远过去了。
附：
从已公开的文件档案审视经租房政策的历史脉络
郭宇宽 搜集整理
1956年1月18日，中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》
批评“租赁关系中存在种种中间剥削，如二房东和“掮客”，有些城市经过政府取缔已经减少但仍然普遍存在。”“解放以后大房主对政策采用观望态度，得过且过不修缮房屋，并且低价出卖房屋。”
得出结论：“城市房屋私人占有与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐；第一、房屋不能较好的保养；第二影响城市人民首先是职工的生活，影响工资制度；第三、不能更有效合理的使用现有房屋，因此，必须在对私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。”
指出“对私有房产的社会主义改造，总的要求是加强国家控制，首先使私有房出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。”
1958年6月4日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》
量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件扩大至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。
1964年1月13日国家房产管理局致国务院《关于私有出租房社会主义改造问题的报告》
“一些房主认为房屋由国家经租房还没有过渡到全民所有制，仍然归个人所有，往往以人口增加，自住房不够的理由，要求退还已由国家经租的房屋；或者以生活困难为理由要求增加定租；有的甚至强收房租，逼迫住户搬家强占房屋，破坏房屋。这些情况反映了私房改造工作中存在尖锐的两条道路的斗争。”
提出的意见认为：
房主只能领取固定的租金，不能收回已由国家经租的房屋……对于有反攻倒算行为的房主应当按照不同情况区别对待：情节轻的进行批评教育；有严重违法行为的，造成损失民愤很大的，应当给以制裁。
1964年9月18日最高人民法院对广东高院《关于经租房的业主实际上丧失所有权》的批复：
根据国家经租房的性质是“对城市房屋占有者采用类似赎买的方法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变他们的所有制”。这就是说：国家经租房的业主已经实际丧失了所有权。
但后面又说：业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。（这是非常自相矛盾的，如果经租房不能继承，那他的家属已什么身份继续领取租金呢？）
1966年9月24日国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》
俗称“中发（1966）507号”文件言及“最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”（该“文革”文件中没有涉及经租房问题，但此后即停止向经租房所有者支付租金收入及拒绝返还房产所持的却就是这个“文革”文件，时至今日仍然作为经租房充公的法律依据）。
文革后我国重新走上了依法治国的轨道，但在经租房领域仍然成为法制的死角，延续着“文革逻辑”。
1985年2月16日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》
“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”
“凡是1961年九月以后纳入改造的私有出租房，未发放定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。”
“对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。”
1987年10月22日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》
强调“要继续执行中央原定文件”。
1988年1月5日湖南省高级人民法院关于执行《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》对最高法院的请示报告
有如下内容：“房管部门与法院处理意见不一致，现房管部门按照《通知》第二条规定，要求法院撤销判决移送落实私房政策部门处理。法院应怎么办？”“房管部门在执行政策或管理方面明显侵犯了房主的合法权益，经房主申诉又不改正，现房主坚持向法院起诉，是法院受理还是仍然移送落实私房政策部门处理？”
最高人民法院研究室的电话答复是：
“对此，我们的意见，人民法院不予受理。但应当向当事人讲明道理，告其向原处理部门或其上级政府主管部门申请解决。”
1989年9月16日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》
再次强调要执行其“以前已制定的文件精神”。
在1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》最高法院法发（1992）38号发布：
“凡属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告其找有关部门申请解决。”
http://www.tecn.cn/data/detail.php?id=5568
● 郭宇宽
前言
必须承认尽管我是一个受过高等教育并有一定辨别能力的成年公民，但在对于城市拆迁的实际情况，很长一段时间以来我的认识和大多数没有亲身经历拆迁的人一样都是完全错误的。因为我看到的各种喉舌媒体大量报道都是类似这样的标题，比如“为了城市形象200余个‘钉子户’被拔”；“海淀法院力拔‘钉子户’”；“城管中队狠拔‘钉子户’”，“抱车轮撒泼不灵了，城管巡警联合拔除‘钉子户’”。在我的印象中拆迁是政府为了美化城市形象造福百姓而办的大好事，一些刁民为了达到勒索政府的目地，置公共利益于不顾，无论政府怎样晓之以理动之以情都冥顽不化，并提出非份要求，所以“钉子户”是“泼皮户”的同义词。
后来一些报道逐渐让我产生了疑惑，一些“钉子户”千里迢迢到北京来上访，而北京的“钉子户”在寒冷的季节跳金水桥，南京的“钉子户”甚至自焚。他们为了“无理取闹”要付出如此沉重的代价，他们到底心中有怎样的冤屈？各种媒体的报道中就算他们都当作是坏人，也应该给他们一个讲话的机会，媒体上都是官方的消息，我很想听听这些“钉子户”是怎么想的，他们到底有什么“无理要求”？但当时我仍然比较天真，毕竟报道也比较少，只是把这样的事例当作个别情况。甚至我以为这些公民是由于缺乏法律意识才采取这样的极端行为的，因为我天真地觉得他们如果懂法的话完全可以利用法律武器来保护自己的合法权益，我们中华人民共和国，人民总是有讲道理的地方的吧，何必用这种伤害自己的极端方式呢？
后来一次偶然的机会我通过杨东平先生认识了一直不懈为钉子户说话的高智晟律师，还有为保护京城四合院而奔走的华新民女士。再后来见到了骆淇椿、赵志诚、苏海波等被拆迁户，陆续走访了几十户被拆迁安置到郊外的居民，请教了张思之、贺卫方等法学专家，见到了成摞的足以说服任何有基本判断力的人的证据材料，各种证据相互印证起来。一个肆无忌惮的伤害公民合法权益的骇人听闻的腐败全景图才在我面前逐步清晰的浮现出来，对于全国普遍的拆迁热潮我不敢妄加评论，但至少对于发生在首善之都北京的拆迁行为，我是有发言权的。
前不久在报纸上才看到一篇这样的报道：“十月二十九日电：深夜时分，当睡梦中的王先生一家被堵住嘴巴、蒙上眼睛、捆住手脚时还以为遇到了“劫匪”，不料睁开眼睛时却发现自己的家已成了废墟。今天，北京警方宣布逮捕两起被海外媒体称为‘黑帮’拆迁事件的嫌疑人，这也是警方近年来第一次严惩此类违法者。”其实这样的案件在这些年来在北京非常普遍，笔者的调查前几年大多数拒绝搬迁的“钉子户”都有类似的经历，半夜遭到威胁甚至入室殴打，他们把这些人称作“棒子队”，打完还留下话“不搬，过几天还来。”不过以前这种非常容易破的案件，从来没有破过。而强制拆迁非常通行的做法，也是在半夜突击进行，让被拆迁户措手不及，那篇报道中义正词严指向个别黑恶势力，其实他们只是被雇用的狗腿子，真正危害社会的力量，是指使他们的无良房地产开发公司，特别是这些房地产开发商的背后的“背景”。
记者下面文章所涉及的主要内容，就是调查中得来，有确凿证据的“背景”。还有大量更为骇人听闻的事件，由于各种原因，只是当事人的见证，没有留下有力的物证，也没有条件像审计部门一样进行更为深入的调查，所以没有在这篇文章中涉及。
被偷换的土地使用权概念
由于片面的宣传，当前对于土地权益问题，很多人都有一个含糊的错误概念。既然我国城市土地所有权统统归国有，那么在国家的土地上，说白了你是个房客，你占的位置好是国家对你的照顾，有一天国家需要让你搬走你有什么好讨价还价的。这听上去似乎很有道理。
这里有一个很多人没有搞清楚的问题，就是什么是土地使用权的概念？以往在宣传上它们被巧妙地和土地所有权混为一谈，好像在社会主义国家什么都是国家的，我的是我的，你的也是我的，其实两者有很大区别。比如在过去买房子，交了钱会得到两张纸，一张是房契，一张是地契，也就是说自古一个人买房子付出的是两笔钱，一笔是买房子的钱，一笔是买你盖房子连院子的这块地的钱。今天这块地名义上所有权是国家的，可使用权仍然归你所有，而且这个使用权是有价值的。比如在北京同样品质的房子三环以内价格可能是一平米一万二，而五环以外可能是两千五，那么对与买一万二一平米的房子的消费者付出这么多钱，就应该明白比起五环外同样的房子我多花九千多获得的是什么？这就是你在二环以内获得一块土地分摊到你头上的土地使用权的价值。在82年《宪法》中其实说明了城市国家所有的土地使用权可以转让，体现了我国土地使用权和土地所有权分离的现实，也就是说在城市土地所有权国有的前提下，土地使用权可以作为一种特殊的民事权利……财产权而存在，所有者可以享有占有、处分、收益的权力，这项权力可以进入市场，否则就难于解释为什么可以举行“土地使用权拍卖”，这说明土地所有权虽然是国有的，但土地使用权却可以由法人和自然人所有，而且同样是一种财产权，拥有土地使用权的公民也就是拥有一种受《宪法》保护的合法财产权。
在北京市拆迁涉及的房屋有两种，一种是一批刚解放被政府没收的房屋，一些最好的富豪宅子、王府往往被用作高层领导的住宅、政府部门办公用房，这些房子一般情况下是不会被拆迁的。一些相对比较普通的四合院，主人已经被赶走了，就被收归房地局管理，安排各单位一些干部职工居住，每月向房地局交纳房租。第二种一些普通居民的房屋，他们和国民党没有太多关系，所以不在被镇压之列，他们的房屋往往是祖传的，不是特别大，但有些很精致，这些房产包括宅基地产权解放后仍然归私人所有，并可被他的后人继承。1990年国家土地局在《关于城市宅基地所有权使用权等问题的复函》中再次明确指出“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有以后，公民对原属自己所有的城市土地应当自然享有使用权。”而且在房地产热以前这一使用权事实上也受到法律机关的保护。所以在拆迁时按照法律，对于第一种居民需要支付拆迁安置费，而对于第二种居民，也就是“私房户”还另外需要支付房屋拆迁补偿和土地使用权补偿，这一类居民在拆迁中涉及的大约在三分之一以上。
可是在1995年7月21日北京市房地局局长签发的第434号文件中写道：“82年宪法第十条‘城市土地属于国家所有’……当城市建设需要时国家有权对上述土地使用权无偿收回……结论是：我局认为，在城市建设拆迁私有房屋时，只能对正式房屋及附属物予以补偿，对于私有房屋所占有的国有土地使用权不能予以补偿。”甚至在答复北京市人大代表吴青提出的质询时，露骨地写道“私房主只拥有房屋所有权。”（再把房屋定义为“危房”居民的财产就几乎是一钱不值了），根本不承认公民享有土地使用权。难道这样的局级干部是胡涂么？非也！从各地政府举办的“国有土地使用权拍卖会”上，就可以看出各级政府并非不懂这个道理（如果土地使用权全是国家的，他们拍卖给谁呢？）可长时间以来一些在其中有利益的政府官员却装作不懂这个道理，肆意将国有土地所有权和使用权的偷换概念，用“土地国有”的概念来掩盖“土地的使用权可以归私人所有”的事实，以“国有土地使用权”这一概念来偷换“国有土地上的私人拥有的土地使用权”，并在舆论上混淆视听，以几十年前的“革命逻辑”来对待今天公民的合法财产权。甚至公然在市委机关报《北京日报》、《北京晚报》上宣传“土地公有化是无偿的，强制性的，无论原土地私有人，解放前是花多少钱购得的私有土地，土地公有化后全部收归公有，当时人民政府将城市私有土地收归国有的何止千万！任何人当时无权，也不可能要求人民政府在收归公有时给予补偿。”而被拆迁人获得的少得可怜的补偿，却被冠以“外迁奖励费”之名，似乎是行政机关的恩赐。一个干部对手持《宪法》的群众说“《宪法》是说了要保护公民合法财产，《宪法》还说公民要拥护中国共产党的领导，现在党有困难，要你们做出点儿牺牲，你们能不理解支持？”
这样赤裸裸的抢劫行为甚至在北京晚报的“市长学法”的通栏标题下一篇文章中被称作“这种没收公民土地财产的做法是由国家性质所决定的。”不过与我党执政初期劫富济贫的行为相反，这次是劫贫济富。连小孩子都懂得的等价、公平、诚信的道理，在首都一些行政干部、法官眼里竟如同无物。另一个有趣的现象是，在拆迁领域有这样一种政策，“副部长级以上的公民，特殊公民（指民主党派中的高层人士、外籍公民、在台湾原国民党高层人士）的房地产，在拆迁过程中土地使用权需依法评估、补偿。”换而言之无权无势的普通中国公民不能享受法律的保护，只有“特殊公民”的合法权益才受到保护。
北京法制状况——《细则》大于《条例》，《条例》大于宪法
在各种报道中北京市都是“依法拆迁”，“依法强制执行”，按理说这是无懈可击的，那么他们依的是什么法呢？
笔者专门请教了一些专家，并查阅了一些资料，确信他们依的肯定不是《宪法》，《宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”
说“违宪”似乎抽象了一些，那么在强制拆迁中，动用政府强制力迫使房屋所有权人将自己的财产以不能接受的时间、价格卖给开发商，这种赤裸裸的强迫交易，更有甚者，强行闯入私宅，将私宅所有权人的财产弃于市后强行拆毁，到底是什么性质的行为呢？
比如在《民法通则》第75条规定：“公民个人的合法财产包括公民的合法收入、房屋……禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏……”《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。” 而《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”《中华人民共和国刑法》第226条对强迫交易属犯罪之举的法律界定是非常清楚的，构成此罪的客观行为表现为买卖与否、买卖时间、价款、买受及卖予对象这些买卖关系的基本确立因素都是被强迫接受的。也就是说那些强制拆迁的行为不仅违法而且触犯了刑法。
这些法律文本，书店里都有卖。于是被拆迁的公民为了维护合法权益，手举《宪法》等手册到有关单位去上访，下面是公民骆淇椿和西城区强制拆迁指挥部负责人西城区建委主任许燕生之间，在有众多旁证的情况下一段精彩的对话：
“骆：作出强制拆迁决定这种行政处罚的法定程序是什么？被强制公民有什么权利？
许：就是强制拆房，政府集体讨论决定的，你们不服可以告。
骆：强制拆迁为什么不告诉公民有申请行政复议和行政诉讼的权利？
许：不服可以告。
骆：强制拆迁决定的法律依据是什么？公民违反了中华人民共和国那些法律？
许：你们没违法，但我们只执行《条例》和《细则》。
骆：《城市房地产管理法》已经实施一年零九个月了，决定为什么不依据该法和《宪法》、《民法》、《土地管理法》、《城市规划法》、还有江主席95年1月1日签署的《城市房地产管理法》？
许：我们只执行《条例》和《细则》。
骆：人民政府应该依法行政，首先是宪法及上位法，保护公民的财产权和居住权不受侵害。既然公民没有违法，房屋所有权和土地使用权没有依法变更，就受《宪法》和有关法律保护。。。。。西城区人民政府为什么可以凌驾法律之上，作出违法决定，不保护公民合法财产和居住权，反而支持房地产开发商的违法行为和房地局的违法裁定？
许：我们只执行《条例》和《细则》。
骆：人民政府要依法行政首先是依照《宪法》和有关法律，西城区政府凭什么只依据行政法规《条例》和地方性规章《实施细则》行政，是谁决定的？
许：决定是政府集体讨论的。
骆：……你们的决定为什么不说明公民是以什么“不正当理由”拒绝拆迁？作决定之前为什么不找公民调察，听公民陈述申辩？为什么不看公民的诉状，依法判定开发商、房地局、公民谁在违法后依法作出决定？
许：这是政府集体讨论的，不服可以告。
骆：既然没有按照法定程序，缺乏法律依据，又承认公民没有违法，而且你们的公告连《条例》也违背了，区长没有签字，这种决定应该撤销，不能执行！
许：这是政府集体讨论决定的，不服可以告。（以上录自《北京市万人诉讼材料》）
这就是多年以来在北京遍地开花的“依法强制拆迁”。
关于拆迁的第二十二条军规
前面提到的《条例》和《细则》恐怕会让很多人，摸不着头脑，到底是什么，威力能如此之大？有一本美国作家约瑟夫•海勒的小说叫做《第二十二条军规》，讲的是一个设计了逻辑圈套让你钻的规则陷阱。《条例》和《细则》便把这种思想发挥到了极至，特别是《细则》和由此衍生出的《办法》，以此来“依法”对付被拆迁居民，可以让老百姓哑巴吃黄莲，有苦说不出，在北京的拆迁行为房地产开发商只要依照这几个法，便可无往不利。
《条例》是指《城市房屋拆迁条例》，其中有两条对房地产开发商非常有利，《条例》第14条规定：“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人的房屋是拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。”
第15条规定：“在房屋拆迁公告规定的或者本条例第14条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁”
《细则》实际是指1991年26号文《北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》，陈希同被捕以后，他的很多地方政策都被废除了，唯独这个《细则》以“维护政策连贯性”的名义保留了下来，而且变本加厉地执行。还有在此之后还出台了和《细则》高度统一的98年16号文《北京市城市房屋拆迁管理办法》。
仔细解读和比对北京地方法规与国家法律会发现一些微妙的不引人注目但却至关重要的差别：1991年26号文《北京市实施（城市房屋拆迁管理条例）细则》和98年16号文《北京市城市房屋拆迁管理办法》不约而同的删去了《城市房屋拆迁管理条例》中第八条至为重要的内容“必须依法取得土地使用权”的规定。
在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇土地使用权出让转让暂行条例》中在划拨用地条目中关于划拨范围有明确的表述，在第四款“法律法规规定的其他用地”，而在北京市的《细则》和《办法》中篡改为“北京市人民政府批准的其他用地”，换句话说只要北京市政府批准了，法律法规不允许划拨的土地他们也可以划拨，几个字的改动，整个法规都走了样，为非法划拨土地大开方便之门，可谓一字千金。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》作为北京市城市房屋拆迁行为的指导性文件，中有以下内容，第六条规定：“建设单位取得房屋拆迁许可证后，方可作为拆迁人实施拆迁……”第九条规定：“建设单位申请核发房屋拆迁许可证时应当提交下列文件：
（一）建设项目批准文件。
（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
（三）国有土地使用批准文件。
（四）城市房屋拆迁资格证书。
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。
（八）法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料。
区、县国土房管局应当在收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查，经审查符合条件的，核发房屋拆迁许可证。其中，属于市人民政府确定的重大市政基础设施建设工程和跨区、县建设工程的，区、县国土房管局应当报经市国土房管局复审同意后，方可核发房屋拆迁许可证。”
透过这些看似周密的法律表述，我们可以发现这样一个令人震惊的事实：唯独与拆迁行为息息相关的被拆迁人的诉求被掩盖了！这里有一个看似顺理成章的拆迁许可证取得逻辑：开发商申请，政府批准，于是取得。但是这部所谓征求了市政府内部行政机关及相关专家、学者、教授等意见的法规，恰恰把一个最关键的问题“忘记了”：处置的是谁的财产？或者再直白一点：拆的是谁的房子？应该跟谁商量？这种逻辑就如同我看上了别人家里一件宝贝，我不是和主人商量，而是找政府，让政府把这块宝贝抢来送给我，或者让政府出面把这件宝贝以低廉的价格强制性卖给我，天底下有这样的道理么？
《办法》还在第十五条规定：“在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，经当事人申请，由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决。被拆迁人是核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院提起诉讼，拆迁人已向被拆迁人或者被拆迁人已向房屋承租人提供房屋的，依法不停止拆迁的执行。”还有第十六条：“裁决规定的搬迁期限届满，被拆迁人或者房屋承租人拒绝搬迁的，由区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁。”
这里我们看到的，不仅仅是对被拆迁人权利的漠视，简直已经升级为排斥、褫夺，职能部门已经公然将其立场转换到强势的开发商一方。任何一个现代民主政府的任何一种行政立法行为，都应该秉持公开、公平、公正的原则。而北京市出台的地方法规，在一番似乎很严谨的表述后面，留给广大被拆迁人的，只是接受的权利！被拆迁人的话语权、知情权以及举行听证的权力，统统被专政机关剥夺了！
这些关于由政府裁决及强制执行的规定除了严重违反《宪法》及《立法法》外，以行政裁决的形式强制干预民事主体之间合同订立的规定，明显的构成了与《合同法》及《民法通则》这些上位法、基本法律的冲突，本属无效的行政法规，但在北京却畅通无阻，并有至高无上的法律效用。
“危改”黑幕
在北京房地产开发界最时髦的词语就是“危改”，听起来这似乎是一件想人民之所想，急人民之所急的好事，是一项“公益事业”。对于居民来说政府把你的危房给改了，再把你“合理安置”到新房，你应该感恩戴德才对，如果你还不领情那不是太不识抬举了么？
真实的“危改”是怎样的呢？看一个例子吧，有这样一处四合院，如果你像我一样见过照片（在华新民女士手里有很多被拆掉的四合院的照片），一定会感叹，多漂亮的房子呀！干净漂亮的灰瓦房，透着古朴的气息，宽敞的院落，种植着树木花草，养着金鱼，住在这样的环境里多么惬意呀！就是这样一个四合院接到通知书，该四, 合院已纳入“危改”项目，必须限期拆除。这是一份非常典型的拆迁判决书，95年《北京市西城区城市房屋拆迁裁决书》上记者看到这样的内容：“牛八宝胡同16号内，一家三户，北房四间，西房五间，东方六间，私宅建筑面积199.3平米（连同院子占地约四百平米），该房屋已经西城区房地产管理局房屋估价所作价，补偿金额共计31218元（这个价格在当时算是比较高的了）。”（里面的居民当然不服，于是接下来，在一份北京市西城区人民政府的《限期拆迁决定》中指示“建设单位依据《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市实施细则》的有关规定，已对三户居民进行合理安置。但三户居民仍未自动履行裁决。——为保证建设工期的按期完成，北京市西城区人民政府决定——责令三户居民与本决定送达之日二日内，从西城区牛八宝胡同16号院内全部搬出。——如逾期仍不搬迁责成有关部门予以强制搬迁”。最后这里的居民在光天化日下被公安和防暴警察拖出屋外，这座漂亮的四合院被用铲车移为平地。而该四合院所在区位，土地使用权拍卖的市场价值，每平米至少两万元，也就是说该处一家三户居民连同院落共约400平米，获得了三万元补偿，而失去的却是价值约900万的财产权。对开发商和政府部门而言，“危改”这样的公益事业利润比贩毒还要高。
根据《国家建设用地征用办法》和《中华人民共和国土地管理法》只有市区无收益的空地和国家建设使用的荒山、荒地才可以无偿划拨，可在北京、上海发生的情况是，众多居民安家居住的地区，被以“危改”的名义无偿划拨给开发商。有人甚至说，开发商在北京只要不拆故宫哪里都可以立项危改，他们和政府唱了一出有声有色的双簧，一面举着“安危解困”，“美化首都”的招牌，获得大量区位优良的土地，一面还享受政府给予的各项优惠措施。被圈入危改的房屋，一概赶走屋主，不管多么漂亮的四合院，说你是危房，再好的房子也是危房，北京市房地局拆迁处处长黄顺清，曾对上访公民作如下解释：“在市区搞建设就要拆旧房子，统称危旧房改造，至于拆了旧房以后盖什么房子是政府的事，与你们无关。”所以记者亲见很多有悠久历史和文物价值的四合院被强行推倒，在其上建设高档小区、写字楼，然后高价上市销售。在销售价格中最主要的部分就是所在区位的土地使用权价格，这部分巨额利润，由政府以“美化首都”的名义对地产商请客，由所在地居民来买单。
对此高智晟律师认为：“任何非为有涉国防、外交等重大国家利益目的，任何组织及个人都无权以任何理由及任何程序强拆公民合法私有房屋。危改及房地产开发之需均未在任何基本法律中可作为强制拆迁的例外加以规定，亦即遍查中国既有基本法律，均无危改及房地产开发之需即可强制拆毁公民合法所有的私有房屋，任何认识能力低下的立法当局也不会惘顾文明社会公认的既有逻辑基础制定此类法律。”
而据不完全统计，90年代，北京市出于对人民的关心，在市区黄金位置就这样“危改”了共146大片居民区，拆迁数万居民，据说体现了政府对人民的关心。可是有一些非常奇怪的现象，比如在平安大道边寸土寸金地段著名的南池子，里面集中有很多非常漂亮的四合院，《南方周末》曾经关注过，也被列入危改，很多居民提出如果你硬要说我的房子是“危房”那也没有办法，但是能不能由我们自己来“危改”，政府有什么要求我们都按着作还不行么？答复：不行，这是统一规划，必须由政府统一安排。也就是说你必须接受政府对你的关心，你自己关心自己，那是不行的。现在的南池子，老居民大都被赶到郊外了，由区政府在这片黄金地段办起了高档会所。
更有趣的是对于郊区和城乡接合部一些土地价值不高的非黄金地段，比城内的四合院破败得多的房屋，甚至确实摇摇欲坠的危房，却从来没有人去关心“危改”，这样的司马昭之心实在昭然若揭。
“合理安置”的故事
目前在喉舌媒体上有很多报道，讴歌热爱拆迁的区政府，不仅美化了首都市容，而且让危房居民得到合理安置，人均住房面积和生活水平大大提高。所以你很容易得出这样的结论，开发商和政府都把你们“合理安置”了，你们还上访这不是无理取闹么？
在中共西城区委的内部刊物《西城信息》上记者看到这样的内容“区委书记办公会就私房拆迁引起的集体上访问题听取了有关部门汇报，……李炳华同志强调……对少数借机煽动群众闹事的人，要晓之以法、晓之以理，要给予批评教育，并由政法、公安、街道及有关单位配合掌握情况。有关部门要找他们谈话，提出警告……”看上去政府对你们这样仁至义尽了，这些人还上访，分明是别有用心嘛。
让我们来看一看北京的“合理安置”到底指得是什么？前面提到那个漂亮的四合院，主人被强制安置到丰台区一处住宅，笔者采访时从市区前往该处乘车需两个多小时，自己的房子没了，所谓的安置房是一个在集体土地上建的无销售许可证的房屋，每月还需自己交纳房租。你千万不要把这样的“合理安置”当作特殊情况。
《房地产管理法》第60条规定房地产开发单位必须与原房地产权利人办理房地产转让或者变更才能获得《土地使用证》，然后才能办理《拆迁许可证》，而在北京市为代表的地区，市房地局在被拆迁人并不知情的情况下，代替被拆迁人进行产权变更，开发商只要获得政府颁发的《建设用地批准书》，就可以接着获得政府颁发的《拆迁许可证》，就可以发出“告被拆迁居民一封信”、“私房拆迁通知书”、“裁决书”、“强制执行书”、“拘留决定书”，命令尚被蒙在鼓里的居民于15日内搬迁否则强制执行，被拆迁人被要求必须执行开发商单方面制定的补偿、安置办法，没有商量的余地，被拆迁人接到的裁决书所谓“合理安置”就是一律被从市区黄金地段的住宅被强制拉到大兴、韩庄子、和顺义农场、五孔桥一类至少五环以外的地区，大人工作、孩子上学的困难不说，住农家房，还要交房租，这就是北京市各区房屋土地管理局所谓的“合理安置”，而居民的土地使用权和房屋所有权被一文不值地送给了开发商，这就是所谓的“依法裁决”，居民必须接受这样的城下之盟，否则就是“无正当理由，拒绝拆迁”，可以以妨碍公务的名义逮捕。一份北京市西城区房屋土地管理局九八年发出的裁决书是这样的：“本裁决送达三日内，被申请人一家搬至申请人北京市西城区住宅建设开发公司为其安置的石景山杨庄中区居住，同时将西城区钥匙胡同所住房屋腾空交给申请人，并将院内所盖自建房自行拆除。”
资金流向哪里
在解放之初毛泽东曾和梁漱溟先生之间围绕“大仁政”和“小仁政”有过一场争论，最后压倒性的意见是，为了国家的长远发展可以牺牲一部分公民的眼前利益。因此有一种比较流行的观点，当前一些地区的拆迁政策虽然没有保护被拆迁者的利益，但却是国家经济发展大局的需要，国家也有难处，如果不这样作，怎么美化城市，迎接奥运呀？
这里有三个层次的问题：第一并非把一些居民有悠久历史的老房子给拆了，建一些恶俗的豪华建筑就是美化城市。第二，姑且就算这样真的能美化城市，也没有权力把一些人欣赏的美丽城市建立在另一部分人失去家园的痛苦之上，否则我们会难于理解，在纽约这样世界最繁华的都市也仍然保留有贫民区。第三，其实按照北京的拆迁政策，国家并没有节省建设支出成本，除了培育腐败与资金外逃，无助于经济发展的大局。
拿拆迁安置费来说，笔者手中有一份商品房购销合同的复印件，这份合同原先是秘密的，后来由于甲方为了向拆迁户征收房租，才落入被拆迁居民手中。仔细解读分外蹊跷，合同中甲方是北京燕龙联合企业集团总公司，乙方是北京市西城区平安里大街拓宽道路工程建设办公室。乙方购买昌平县回龙观镇在集体土地上开发的综合住宅小区9号楼和13号楼的部分房屋，作为拆迁安置房。每建筑平方米价格分别为2600元和2820元两种，共72套，总共金额一千五百八十多万元。非常不可思议的是在合同第二款中规定“甲方享有产权”，为什么乙方明明花钱购买了甲方的房屋，而房屋的产权却仍然归甲方呢？天底下有这么傻的事情么？说穿了，这只能解释为一个双方合谋的洗钱合同！就这样变了一个魔术，类似这样数十万失去私房的居民目前住在郊外集体所有土地上的违章建筑中，而且每月还有人上门催讨房租，此时喊天天不应，喊地地不灵。而列入国家预算的巨额拆迁补偿费不知去向，对外宣称被拆迁居民早已被“合理安置”。
比如1999年8月28日的《北京晚报》在宣传危改政绩、百姓得到实惠时说漏了嘴，讲菜市口大街工程拆迁安置费13亿元，是国家按投资计划支付的。一时群众大哗，菜市口的居民分明拿到的是少得可怜得“外迁奖励费”，至今不清楚这笔钱很大一部分到哪里去了？
北京市金融街建设开发公司是一家在“危改”方面比较有名的公司。这样的公司往往拿到划拨土地以后自己并不急于投资建设，而是转手招商，在一份房展会散发的招商引资手册中，记者看到金融街建设开发公司对于综合商住办公项目，有这样有趣的招商基本要求：“1外商投资必须是合资或合作形式，不能独资。2，外商投资必须占25％以上。3，土地开发工作必须委托金融街建设开发公司进行（换句话说拆迁安置费必须交给金融街建设开发公司）。”
根据《人民日报》99年8月24日的报道，在北京市各种拆迁中目前至少有三项巨额资金流失，落入了开发公司和贪官的口袋：第一，应当交给国家的“国有土地出让金”，因立项“危改”被无偿“划拨”给开发商了；第二，应当给被拆迁人的城镇拆迁费，被开发商侵吞。（典型的情况就是象前面提到的例子A开发商被“划拨”土地以后自己并不出钱，而是对外招商从B投资商手中获得每户约40万的城镇拆迁费，当然这笔钱不会给被拆迁居民，只需将这些居民统一“合理安置”到郊外的房子里，其中大多数是在农村集体土地上开发的非法建筑或单位的合建楼，一次性替被拆迁人交三年的房租，大约2万元，三年以后就不管了。手法与《焦点访谈》揭露的“四川省丰都国土局侵吞三峡工程移民款”的方法如出一辙，但这笔费用却被列入商品房成本之中，牟取暴利，并通过作假帐逃税）；第三，私人土地使用权补偿。（这部分费用法律有明确规定，却借口执行北京市的《细则》，根本不承认，好像有些胡涂，但是到了销售商品房时却一点不糊涂，如在西城区、东城区这样的地段，每平米建筑面积价格动辄上万，甚至数万，再算上容积率，其中建筑成本只是很小一部分，最值钱的部分恰恰是在强制拆迁时，对居民硬装糊涂不承认而在销售广告中却毫无顾忌的大肆宣传的“黄金区位”、“升值无限”的土地使用权的价值。）10年来由此涉及被侵吞流入黑洞的国家和人民财产，2003年9月28日，《中国经济时报》曾报道过，经过不完全统计后专家估算约为1380亿，对此北京市各区政府方面既没有否认，也没有回应。
这些资金如果在真的进入国库可以带动国家建设，如果进入居民手中，可以促进消费。而作为灰色收入被某些人占据，他们也知道这样的钱烫手，会急于把资金转移到国外。
现在很多政府官员非常喜欢到发达国家“考察”，特别是对“人家外国”的市政建设赞不绝口，但这些干部似乎不大关心人家的建设成果是在怎样的法制环境下取得的。
在资本主义国家德国有这样一个故事，号称“军人国王”的普鲁士国王弗里德里希，后来在法国巴黎的凡尔赛宫镜厅被德意志各邦君主拥立为德国皇帝,深受广大人民群众爱戴，他的助手就是大名鼎鼎的铁血宰相俾斯麦。现在德国街头还有他骑着青铜战马的塑像。 当年他在距离柏林不远的波茨坦修建了一座行宫，相当于我们今天的北带河。有一次这位皇帝用伟人们惯有的动作，登高远眺波茨坦市的全景，欲掐腰感慨江山如此多姣，他的视线却被紧挨着宫殿的一座磨坊挡住了。如此不合时宜的“违章建筑”，让这位领袖非常扫兴。但他毕竟还是爱自己的子民的，他想以一种公道的方式来解决，于是他派人前去与磨坊的主人协商，希望能够买下这座磨房。 不料这个磨坊主觉悟非常低，丝毫不顾全大局，心里只有小家，没有大家，一点不把“市政规划”和“国家形象”放在眼里。就认一个死理，这座磨坊是从祖上传下来的，不能败在我手里。几次协商，许以高价，晓之以理，动之以情，表示组织的关怀，警告威胁领袖安全，影响伟大祖国形象这个问题的严重性。要知道这里可是一个国家的门面，来这儿的国际友人多了去了，一百多年以后波茨坦公告都是在这里签的。可这个老汉始终软硬不吃。面对这样不识抬举、不可理喻的钉子户，终于威廉龙颜震怒，派警卫员把磨坊给拆了。 有趣的是这个钉子户拆迁时倒很配合，展现了良好的绅士风度，好像一点都不担心，既没有哭天喊地，满地打滚，也没有把汽油倒在身上威胁要自焚。他袖手站在一边，嘴里叽叽咕咕：别看你是一国首脑，我德国尚有法院在，待我到法院与你理论。
第二天这个老汉，居然就在当地一纸讼狀把国家元首告上了法庭，地方法院居然受理了，判决结果居然是威廉一世败诉。判决皇帝必须“恢复原状”，赔偿由于拆毁房子造成的损失。威廉贵为一国之君，拿到判决书也只好遵照执行，本来是想办件好事，现在比窦娥还要冤。而那个刁民此时躺在他的小磨坊里，一边数钞票，一边偷着乐，压根就用不着冒着被遣送拘留的危险，背着乡干部三番五次跑到柏林去上访。也不担心什么打击报复，秋后算帐，从此以后不管什么国际友人来访，他天天心安理得地磨他的面粉。
后来威廉一世和那个磨房主都驾崩了，轮到小磨房主想进城，希望把磨房给卖了，不由想起了那个老买主，也不知第二代领导人对这个磨房感不感兴趣，就给威廉二世写了封信。威廉二世给他回了信：“我亲爱的邻居，来信已阅。得知你现在手头紧张，作为邻居我深表同情。你说你要把磨坊卖掉，朕以为期期不可。毕竟这间磨坊已经成为我德国司法独立之象征。理当世世代代保留在你家的名下。至于你的经济困难，我派人送去三千马克，请务必收下。如果你不好意思收的话，就算是我借给你的，解决你一时之急。你的邻居威廉二世”。
历经了多少个统治者，到现在，那个磨坊，德国司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念，象纪念碑一样屹立在德国的土地上。
这个“德国钉子户”故事给今天的中国人读来，也许像是一个遥远的童话，不要说一国元首，就连一个区长都可以把法律不放在眼里。一个社会主义人民共和国不用谈太多保障人民权益的大道理，至少也不能低于威廉.皮特的水准，从一个“资产阶级政治家”嘴里，都能讲出这样掷地有声的语言：“哪怕一个农民破败的茅屋，也是属于他的城堡，风能进，雨能进，国王的军队不能进。”这是多么深厚的无产阶级情感呀！
漫漫维权路
面对北京发生的无法无天的拆迁，公民该如何维护自己的合法权益？中国老百姓不敢说象德国磨坊主至少象秋菊一样能有地方讨个说法。
你会发现冠冕堂皇的仲裁机制其实形同虚设，房地局、人民法院、开发商早已抱成一团。按照北京市的细则规定，房地局是划拨土地的行政机关，如果你对房地局的指令不服，怎么办？你可以要求政府仲裁，政府仲裁机关是谁？还是房地局，老百姓所面对的即是运动员又是裁判员。如果起诉，法院最常见的情况是不受理、不立案，偶尔受理也是规律性的判被拆迁人败诉，甚至受理案件的法官就是指挥拆迁的法官，如果上诉，结论无一例外全部是“驳回上诉，维持原判。”仅九五年至九九年间据不完全统计，依照违反《行政诉讼法》的《京高法106号文件》中“不受理原则”和“支持行政”的审判原则，有三千多户居民的诉讼权被剥夺，甚至即不立案也不给裁定书，比如2000年被评为“北京市政法工作先进单位”的北京市第二中级法院，在99年对于骆淇椿、凤晓年等10357名公民的联名行政诉讼案件，在法定的七天限期内拒绝答复，也不给裁定书，至今还拖着。而数百起破例被受理的诉讼一律败诉。诉至检察院，一律“申请理由本院不予支持”，驳回通知书连文号都没有，章都盖得模糊不清难于辨认。更有胜者，前面提到的北京市高级法院1995年制定的《京高法106号文件》中令人瞠目结舌地明确规定：““因以下拆迁事由引起的诉讼，人民法院不予受理：1）对人民政府发布的有关区域性建设决定（土地批租的行政许可）不服，提出诉讼的；2）对人民政府因被拆迁人无正当理由拒绝在裁决确定的拆限内拆迁作出的责令被拆迁人限期拆迁和责成有关部门实施强制决定不服提出诉讼的；3）对房屋拆迁主管部门就拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等内容作出的拆迁公告不服，提出诉讼的；4）拆迁人与被拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生的纠纷，提出诉讼的，因通知当事人按民事程序解决，当事人坚持起诉的，不予受理。”是一些有正义感的法官后来把这个保密的106号文件透露给当事人，“这就是我们的内部硬性规定，我们是没有办法。”
被拆迁户无助的发现，开发商其实和政府是一家，比如北京市金融街建设开发公司主管单位就是是西城区计金委。类似的开发公司还有很多，比如新兴房地产开发公司主管单位是市政府房改办公室；朝阳区房地产经营开发公司主管单位是朝阳区房屋土地管理局（这样的名单可以开列上百家）。。。。。。。。几乎无一例外每一家生意红火房地产开发公司都有政府背景，往往总经理就是政府派出的，这样就不难理解为什么政府对于居民房屋的估价，裁决，强拆指令，几乎毫不掩饰地偏袒开发商。在2000年以前开发商甚至敢于公开对被拆迁户说：“我们和政府是一家的，你们告也没用。”
至于北京各级人民法院也明目张胆的为违法行为保驾护航。提到西城区法院副院长李立千的名字，很多拆迁户都会咬牙切齿，就是他指挥范京明、肖萍、胡平安等人民法官，代表开发商和被拆迁户谈判，并亲自指挥多起拆迁。后来人们才得知这位人民法院的院长，居然兼任金融街建设开发公司拆迁公司经理。这一信息被披露的过程颇有几分戏剧性，一个和李立千打过交道的被拆迁户，本想了解金融街开发公司把自己房子拆了以后盖的商品楼的售价，于是扮作购房者去开发公司的销售部打听，无意间瞥见墙上贴着一张金融街开发公司内部的联系电话表，其中拆迁公司经理名字赫然写着李立千。这个人一开始担心是不是同名同姓呀，就把经理办公室号码记了下来，回家以后打了过去，问：“喂，是法院的李法官么？”对面回答：“对，你是谁呀？”。。。。。。后来群众向法院提出质询，该法院行政庭庭长徐莉对被拆迁的老百姓解释：“李法官是组织派去的，工资还由法院发，在金融街公司只拿奖金。” 这就是在缺乏制约和监督的情况下公权被异化的现实，人民法院和房地产开发商之间饱含深厚的鱼水之情。
也并非每一个政府机关的干部都是铁石心肠，95年北京市高级人民法院行政审判厅一位有同情心的负责人对诉讼代表说：“有行政干预，我们也没有办法，不予立案，你们还是找中央申诉吧。”98年北京市第一中级法院也有一位行政审判庭负责人私下安慰上诉群众：“我们没有办法，只能判你们败诉，这就和文化大革命一样，将来会一起平反。”公民顾瑞诉西城区房地产管理局，向与96年向北京市人民检察院递交材料，三年没有音讯，到了99年，原告多次去查询申诉结果，并又递交了一份材料，最后西城区检察院，约他去谈话，民事行政监察科一位检察官坦白告诉他：“此案只有两条路，一是息诉，二是驳回，我劝你还是息诉吧！——这两年这种案子数不胜数，没有一件我们抗诉了，也不可能抗诉——你说公检法都偏袒行政，这也没有办法，拿我们检察院来说吧，我们的开支谁给？还不是政府，吃人家的，不向着人家能成么？这个道理你得想开。”而上诉人贾则戍则有这样的经历，99年北京市第二中级法院一位审判长一脸歉疚地对他说：“你们在一审法院的材料我都看过了，法律都对，但没有办法，还是现实一些吧。——老贾，我这么判，你也别怪我，上级就这么定的，我如果按法律来判，我这一把年纪就得下岗，老哥，没办法，对不住了。”这些多少还有一些人情味的语言就是诉讼者们在北京的人民法院、人民检察院，所能感受到的最大的温暖了。
在公民房屋所有权和土地使用权属未依法变更、土地使用权不给补偿、拆迁费被侵吞的情况下，以西城区人民政府为代表的政府部门，不履行保护公民的义务，反而份份成立强制拆迁指挥部，动用防暴警察、公安、法警，强制性剥夺公民财产权，如果你目睹那些居民男女老少，手持《宪法》、挥舞国旗的身影；听见他们喊着“人民警察不打人民”，“坚决维护三个代表”的口号被押上警车；看见他们流泪的、通红的双眼，无助的、喷火的目光。任何有良知的人都难于无动于衷。所以每个强制拆迁现场，总是全面封锁，驱散围观群众，特别不许拍照，如果有人照相，警察就会冲上去，扯出胶卷，也许这样的行为也说明他们至少羞耻之心尚未完全泯灭。
相互推委、官官相护使得矛盾激化，与公民含着眼泪的克制相比，很多政府、法院干部、公安言行是非常“过激”的，这些在骆琪椿、凤晓年等人的万人诉讼集团申诉材料中都有列举。
人民政府的生死抉择
据被拆迁居民回忆，早在九十年代初拆迁热刚刚开始的时候，那时拆迁几乎没有什么阻力，那时的法官公安大摇大摆的代表房地产开发商上门给居民下通牒，在身份上毫无顾忌。根本用不着“棒子队”，很多老居民吃过反右和文革的苦头，知道人民民主专政的威力，见到戴大盖帽顶着国徽的人来谈判，自然是代表国家代表法律，除了“顾全大局”没有别的选择，哪里还敢提什么条件，一看到公告乖乖地就搬走了，很多干部都感慨“多好的人民啊！”
但是随着被拆迁居民越来越多，其中有一些人比较敢于怀疑，觉得这样的做法好像不对劲呀。从切切私语、小声嘀咕，到相互交流，最后组织起来研究法律，突然恍然大悟地发现一个事实，原来那些国家干部、法官、公安，光天化日下以国家和法律的名义所作所为居然是违法的！一个人的觉醒就可以带动一批人，居民们再也不愿意作案板上认人宰割的羔羊了。找政府没用就找法院，找法院没用就找市人大，找市人大还没用就找全国人大和中纪委，以高度的克制，采用非暴力不和作的态度，日复一日地反映问题。
这造成了一方面巨额利润吸引更多的政府部门参与“危改”和“强制拆迁”，另一方面他们遇到的阻力也越来越大，他们所面对的已经不是过去弱小无依的一家一户，而是在道义情感上相互支援的自发群体。西城区法院一位未参加拆迁的法官介绍，早在九四年到金融街建设开发公司参与拆迁的法官，除了奖金住房等好处以外，年底分红可得到“一辆夏利轿车的钱”（当时大约8－9万），到九五年只能分到“一辆面包车的钱”了（大约5万）。
更重要的是，这一问题也逐步引起了中央的重视，我们高兴的看到自从中纪委第四次会议公报中把房地产开发、土地批租两个领域列入反腐败斗争的重要任务。2003年国务院作出《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》指出各级地方政府“必须严格按照房地产市场评估价格确定拆迁补偿金额,并实行相应的监督管理制度”；并作出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》；国土资源部发布“封杀令”：“政绩工程”和“形象工程”一律不报批用地；建设部发出《贯彻城市房屋拆迁管理条例》的通知，加强对拆迁安置补偿资金的监管，建设部领导做出指示：“房地产和拆迁腐败必须严格查处”；北京市政府似乎也认识到问题的严重性，九月二日终于颁布了王岐山亲笔签署的北京市人民政府第一百三十五号令，依法纠正了回避公民国有土地使用权的原《北京市实施【城市房屋拆迁管理条例】细则》，明确在第八条规定“传让房屋时，该房屋占用范围的国有土地使用权需同时转让。”
尽管这些决议是否落到实处还有待观察，但至少从中央的明确表态而言，在城市拆迁领域的寻租之门正在一点点被堵住。在这种舆论氛围下，北京市的强制拆迁至少不能象过去那样无所顾忌了。而在拆迁的问题上公民的权力每进一步，政府的权力就得退一步。
北京终于在拆迁补偿问题上不情愿的做了一些让步，关于私房土地使用权的补偿问题从原先彻底睁眼说瞎话不承认，到终于承认私房居民拥有土地使用权。不过仍然玩了一个花招，首先是低估土地使用权价值，比如一块土地使用权市场拍卖每平方米是两万五，对居民采用所谓北京市的“基准地价”，从原先一分不给到现在一平米给六七千。其次是在实际操作中把土地使用权偷换为“房屋土地使用权”，也就是把居民拥有的院落和附属设施土地面积统统不考虑，这是明显的和国务院305号令第二十四条“在房产评估时，不但要考虑房屋本身占用土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及拥有的附属设施，如一个四合院的价值与没有院落但拥有同样建筑面积的房屋的补偿肯定是不一样的，”的内容唱对台戏。
即使这样吹着口哨给自己壮胆，曾经猖狂指挥拆迁的政府干部仍然处在进退两难的境地。在闹市口大街就可以看见这样一块很典型的土地，原先这里有一千三百户居民多数被分批强制拆迁了，现在这里几乎被移为平地，在一片瓦砾狼藉中还有孤零零的几间四合院，这里面住着最后十家顽强的“钉子户”。他们经历过政府干部上门恐吓、威胁、半夜不明身份的人入室殴打都挺了下来。而西城区政府早已在他们毫不知情的情况下，还没有办土地使用权转移的手续，就将他们的土地使用权非法拍卖给了一家开发公司，每平方米两万三千多元。他们之所以现在还没有被强制拆迁，还有一个原因是因为其中最大的一间宅子民国24年中山舰舰长赵梯琨（上有山字头）建的私宅，很有文物价值，现在房主老爷子在台湾是老国民党，而后人赵志诚也是民革党员属于统战对象，考虑到对外影响，不能做的太过分，区政府原来的打算大约是，先把周围的房子都拆光，等生米做成熟饭，再让他们接受即成事实，就这样几户人家坚持了下来。谁料非典以后，舆论环境渐渐开放，特别是在中央三令五申的情况下，眼前还需要观望风头，如果再象过去一样采用公安、防暴警察去镇压，恐怕要冒很大的舆论风险。
所以出现了一种骑虎难下的尴尬局面，一方面要强拆，难度很大。不拆就得谈判，如果对这十户依法补偿的话，其他一千多户居民已经被强制拆迁了，现在还住在被“合理安置”的郊外住宅里，当时他们在威逼下签署的屈辱的拆迁安置合同，在法律上属于无效合同，他们不会答应。也就是说只要给一户人依法补偿，就会产生滚雪球一样的连锁反映。而拍卖所得的资金眼下可能已经不知在哪里了，这个窟窿如何补上？更让区政府一些人半夜都要作恶梦的是，一旦任何一个案例上经过司法独立审判当年的政府的违法行为被翻案，不仅在这一片土地而是整个区乃至整个北京市的不仅是滚雪球而是雪崩般的反应。所以当前的拆迁，开发商、政府和公民之间进入某种意义上的“战略相持”阶段。
特别值得关注的是最近几年，这些早已赚得满钵的开发公司纷纷与政府名义上脱钩或者“转制”，当年的国家干部摇身一遍成了股东、董事。资金被以成立合资公司投资高科技产业的名义转移，这些借助行政权力完成的原始积累，如今已经漂白，权力的租金唐而皇之地装入了腐败分子的口袋，另外尚未漂白的一部分早已流向不明，据说不少人现在口袋里，都揣着长期签证，随时可以外逃。这些腐败行为都是以“集体决定”的名义产生的，抽象的“集体”是无法承担责任的，若干年后那些当年贪婪腐败分子，会成为在公园里打太极拳，养花遛鸟和蔼可亲的退休老干部，他们的子女早已移居海外，他们身上嗅不出一丝腐败的气息，而那些腐败的恶果，最终由谁来买单？
１９９４年５月１２日第八届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过《中华人民共和国国家赔偿法》，这一法律规定，“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”围绕京城拆迁，对公民合法权益的伤害，在强拆过程中血案甚至命案数不胜数。这些欠帐拖得越久，利息就越是高昂。如果有一天真正依法办事，这笔赔偿将是一个天文数字，到时候是用执政党的党产来支付还是用人民交纳的税收来支付，当无力支付的时候是否会伤害国家信用，人民共和国的人民政府会不会破产？
所以最初我开始对拆迁进行采访的时候，主要是感到一种愤怒，痛恨那些掌握公共权力的人贪赃枉法，欺虐无辜百姓，垄断了话语和制定规则的权力，让他们无力反抗也无处伸冤，遭受极大的痛苦。随着进一步深入的接触事实，我感到的是一种忧虑，不仅是为那些老百姓的境遇更是为这个政府的前途，我不敢再往下想类似北京的拆迁在我国其他地区是怎样的情况。但是我国经济发展的起飞阶段，大规模侵害公民权益的事实肯定已经不可挽回的酿成。面对大范围损害公民权益的即成事实，通常来说一个中央政府有三种选择。
政府可以采取的第一种做法，继续剥夺这部分公民的合法权益，并以专政机器的力量，不允许他们采取上访、游行、去天安门请愿等可能扩大政治影响的行为，同时强化对舆论的控制，大力宣传城市建设的成就，象曾经发生在上海的做法那样把敢于替拆迁户说话的人以危害国家安全、泄露国家机密的罪名抓起来，以起到杀一噤百的效果，随着时间流逝，让人们强制性的遗忘，但这种做法明显逆现代政治文明而动。第二种做法，先维持稳定，以装糊涂的方式尽可能拖延时间，在这部分公民已经近乎绝望的时候，给予少量安慰性的补偿，同时推出个别类似“四人帮”的团伙，让他们来承担罪责，杀之以泄民愤，中国老百姓是最宽宏大量的，文革吃了这么多苦，还不是一样热爱政府热爱党，给他们平反就感恩戴德了。但这种不彻底的做法在一定时期内会鼓励更多的腐败行为。第三种做法，笔者以为是我们英明的大公无私的党中央人民政府最可能采取的做法：当机立断采取措施在制度源头上制止类似行为风头过后死灰复燃，并成立“特定问题调察委员会”，防止腐败分子进一步携款外逃，并进行清查，向被拆迁群众公示帐目，借助群众的眼睛纠除腐败分子及其在上层的代理人，对于无法追回的损失，政府挺身担当，尽可能弥补公民在财产和情感上的创伤，并以真诚的态度下“罪己诏”赢得人民的谅解。当然这需要刮骨疗毒、壮士断腕的勇气和执政党兑现它“立党为公，执政为民”承诺的决心。
在一定时期内将会付出不小的成本，也许这就是我国真正走向一个法制、民主的国家所要背负的代价。
http://blog.sina.com.cn/u/417f104b010006fy
2006-11-22
致全国人大的上访信：
全国人大常委会：
建设部于 2005年12月14日颁布建住房［2005］226号文件，即《建设部关于“经租房”有关问题的处理意见》，（见附件一）我们认为该文件违反我国宪法及有关法律。
根据中华人民共和国宪法第四十一条的精神，我们认为建设部在没有经过全国人大批准的前提下，擅自出此文件宣布将公民的私有财产“经租私房” 宣布其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有，不得变动。这一做法明显属于违法行为：它公然违反了
《宪法》第五条、第十三条、第三十三条、第八十九条，
《立法法》第四条、第八条，
《城市房地产管理法》第五条、第五十九条，
《土地管理法》第十二条、第十三条，
《行政许可法》的第八条、第七十六条，
《合同法》第四十四条等等有关法律精神。
建设部文件中提到：尊重历史、实事求是的精神。什么是历史？经租房没有任何法律法规宣布收归国有，这就是历史。
1、1949年中华人民共和国成立以后，对合法的私有房屋产权进行登记。这表明我们私房主人不是中国政府专政的对象；我们私有房屋产权的合法性得到确认；是国家从法律的层面对我们的私有房产进行保护的法律确认。
2、根据中共中央二办文件精神，58年为了支援国家建设，私房业主将私房按国家要求出租，缓解社会住房紧张的矛盾。为了便于管理，与国家签订经租合同，私房产权并没有转移为国家所有，只是由国家经营、租赁。
3、66年文革无政府状态的非常时期，全部私有房产业主被迫将房地产权证书上缴，由房地产管理部门保管。文革后国家纠正文革错误，发还了部分私有房屋产权，而还有一部分直至现在仍然没有发还，并非法宣布这部分私有房产的“经租房”收归国有。
以上都是历史事实。
建设部文件中说国家比照工商业社会主义改造对私有出租房屋（简称“经租房”）进行改造。“比照”不等于“等同”。“经租房”与工商业社会主义改造有着本质的区别。工商业社会主义改造时进行了清产核资，而“经租房”没有；工商业社会主义改造时发放的是定息且有时间规定，而“经租房”发放的是定租且没有时间的规定；工商业社会主义改造其所有制被改变，变成公有制；而“经租房”的所有制没变，产权没有变更，仍为私有财产。因此，建设部不能采用“比照”的方式将“经租房”问题与工商业社会主义改造同等对待，混为一谈。
中共中央在中发（1966）507号（见附件二）文件批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告一文中还明确“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消。......关于取消定息，将由国务院提请全国人民代表大会或人大常委会讨论通过后实行。在未通过前，暂停支付.”连取消定息都要经过全国人民代表大会或人大常委会讨论通过后才能实行，而经租房作为受宪法及其它法律保护的私有房地产权的权利人的财产所有权的转移，为什么不经过全国人大开会讨论通过？
建设部在85年第87号（见附件三）文件中曾明确指明“对于已经纳入私房改造的房屋所有权问题，国家尚未明确；”但随即同文中又非法宣布：“已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。”但作为在全国宣布经租房为国有房产以后，同为经租房的广东、福建等地，在随后的落实私房政策的工作中涉及经租房的私有房产也已逐步发还。而我们为什么就要收归国有？难道在经租房问题上还要一国两制吗？中国政府现在对台湾国民党人员已没收的原私有房产都可以发还，而我们因为是中国国内公民就要没收，为什么不能平等对待？在中华人民共和国的领土上，都是同一个中国共产党的领导，为什么执行的政策如此不同？为什么不执行法律？都是中华人民共和国的公民，为什么享受的权利如此不同？
同样是私有房产，北京市为什么15间（225平方米）以下的私有出租房屋就可以不由国家经租，自我经营。而15间（225平方米）以上的私有出租房屋却要一间不剩的全部没收？这种无起点改造的政策合理合法吗？
综上所述，全国人大应审核建设部发布该文件的合法性，并督促建设部立即废除建住房［2005］226号文件，制止违法行为的继续。党中央说的好，要依法治国，不要依政策治国。要尊重历史事实，将文革收走的私有房产发还给房产所有人，还历史的本来面貌。真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋！为构建和谐社会我们人民和领导要齐心协力共同努力！
此致全国人大常委会
希望全国人大督促有关部门
撤销建设部226号非法文件，
并给予我们书面答复。
经租私有房屋产权人
二00六年十一月十四日
中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》
中发（１９６６）５０７号
中央原则同意国务院财贸办公室和国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告，现在作为试行草案发给你们。请你们一面执行，一面进行仔细调查研究，执行中的问题提出意见，以便补充修改。
这个文件发到县、团级党委和工交、基建、财贸、文教各系统的基层单位，并且向红卫兵和广大群众进行传达，同时，和他们进行商讨，欢迎他们提出新的倡议。目前这些问题不要登报。在传达时，要由负责干部亲自讲解说明，组织群众讨论。
１９６６年９月２４日
国务院财贸办公室、国家经济委员会关于
财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告（节录）
最近在无产阶级文化大革命中，各地红卫兵和革命群众，在有关财政贸易和手工业方面，提了许多倡议。这些倡议许多是可行的，应该采纳办理。也有些目前还不能实行的，需要对他们进行耐心的解释和说服。现在把有关财政贸易和手工业方面若干政策问题的意见，报告如下：
（一）关于改换旧商店的招牌、扫除服务行业中陈规陋习的倡议，各地已经在实行，应当继续积极地有领导地执行。
（二）公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消。资方代表一律撤销，资方人员的工作另行安排。关于取消定息，将由国务院提请全国人民代表大会或人大常委会讨论通过后实行。在未通过前，暂停支付。
（三）大型合作商店有条件有步骤地转为国营商店。有的也可以不转，照旧营业。转为国营的，人员要经过甄别清理，没有改造好的地、富、反、坏、右分子另作安排。小型的合作商店，不转为国营商店，不要停业。小商小贩，现在还起着社会商品流通的作用，为群众所需要，应当让他们存在。但必须接受国家的管理和群众的监督，不许搞投机倒把。大量的小商小贩应当为国营商店代购代销。商业网、点的设置要便利群众。
（四）集体所有制的手工业合作组织，是社会主义所有制的一种形式，生产比较灵活，品种多样，又便利群众需要，目前一般不要改变。
（五）独立劳动者，包括个体手工业者，个体服务业和修理业人员，个体三轮车工人，以及家庭服务人员（例如保姆等），应当允许继续存在，以利于安排社会就业和满足社会某些方面的需要。同时，对于这些人，应当积极加强管理，加强教育和改造。凡是有条件组织起来的，应当组织合作小组或吸收他们参加合作社。
（六）银行和信用合作社的储蓄存款，继续执行存款自愿、取款自由的原则，利息照付。侨汇存款的优待利率应适当降低，拟于明年一月作出规定。反革命分子的储蓄存款应当没收的，依法办理。
（七）公债已经归还了大部分，剩下的很小一部分，应当按原定办法还本付息。
以上意见如属可行，请批转各地执行。
一九六六年九月二十三日
秦璐
去年10月初，国家统计局发布的一份《中国城市居民家庭财产调查报告》显示：“我国城市居民家庭财产户均总值为22.83万元”。虽然这一数字曾遭遇不少质疑，但是它却反映了一个客观事实——城市居民财产主要由房产组成。
但是，城市居民拥有自己的房产也是近十年来的事情，在国家不断的推行房改政策和大量的经济适用房、商品房涌现市场的情况下，城市居民才真正的拥有了自己住房的“房产证”。这些事情在建国初期是老百姓想都不敢想的，那时候城市居民不是租住单位的房子就是租住房地局的房子，很少有人拥有子的房产。
但就是在房改政策不断落实、房管局每天发放大量“房产证”的今天，还有一大批历史遗留下来的房屋的产权在争议之中，他们就是社会主义改造期间遗留下来的“经租房”(一种对私人房产改造的形式，即国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同现象，给房主以合理利润)，现在这些房屋的原产权人或其后代在向国家争取这些房屋的产权。据不完全统计，仅北京这样的房屋就有24万间、380万平方米。
终于有了答复
9月11日，以魏秀玲女士为代表的近80人终于在经过多年信访之后，得到了北京市土地资源和房屋管理局的《关于魏秀玲等同志反映经租房产返还问题的信访答复》。
遗憾的是他们并没有得到他们想要的东西。
房管局本着“从巩固私改成果出发，贯彻实事求是原则，实行改对的不动，错改的撤销，妥善处理遗留问题”的原则，对魏秀玲等同志做了如下答复：根据1964年1月13日国务院批转国家房屋管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（国房字21号）的规定，最高法院（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》中明确指出：“国家经租房屋的性质是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。’这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但是可以继续领取国家给予的固定租金。”为此，凡是由国家经租的房屋，房主只能领取国家租金，不能收回由国家经租的房屋……
这一答复令魏秀玲女士等人很失望，他们决定继续向上级反映此事，并寻求媒体的帮助。记者就是在他们自行组织的一个媒体见面会上得知此事的。
“经租房”的来龙去脉
记者在采访中感受到，真正了解“经租房”是怎么一回事的人并不多，包括五、六十岁的老北京人都不太清楚。问及他们租住的房屋产权归谁时，他们的回答不是房管局的就是单位的。
说起“经租房”的来头，就要从建国时谈起，1949年刚刚建国时我们国家并没有多少房屋，北京城里的房屋大部分是以前的皇亲贵族、官僚、资本家的私产。1955年12月16日，中央书记处第二办公室的一份《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中显示，北京房屋私产率为53.85%，上海、无锡、江苏私产率更高，最高的达到86%。
《意见》中还对房屋私有与社会主义建设之间的矛盾进行了分析，并提出对私房改造的意见。值得一提的是，意见中明确指出：对私人房产改造的形式是由国家经租，即国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同现象，给房主以合理利润。在此基础上，合理地调整租金，取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。
1958年国家宣布对私有出租房屋进行社会主义改造，凡出租房屋达到15间或面积超过225平方米的都须交由国家经租。租金所得20%～40%归私房主，其余的归国家。除了少量敌伪产外，这些房从文革后也默默地成了房管所的“主要房产”。
1964年1月13日国务院批转国家房屋管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（国房字21号）又进一步明确了“经租房”的性质：国家经租房屋是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。”这也是9月份魏秀玲等人接到的北京市土地资源和房屋管理局《信访答复》所依据的文件之一。
1966年文革开始后，中央转批了国务院财贸办公室、国家经济委员会的一个报告即中发（1966）507号文件称：“各地红卫兵和革命群众，在有关财贸和手工业方面，提了许多倡议”，“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”。从那时起“经租房”的产权被归到房管局名下，大多数“经租房”房主的产权证也在这个时候被收缴。
1982年城乡建设环境保护部又下通知，根据上述文件结合1966年的中发（1966）507号文件的精神，“国家经租房可明确宣布属于国家所有”。这一通知在1985年以（85）城住字87号文件的形式下发到全国各地开始执行。
质疑“经租房”产权归国家
如此众多的文件，在当时信息传递不是很便捷、人们还没有冲破旧思想的桎梏的情况下，很多人都不知道自己的房子哪里去了。
今年80岁的戎权秀老人给记者讲述了发生在她家的这段历史：“我有私房33间，分别在崇文区的两个地方。一处是北京崇文区花市中三条63号（旧门牌）院内的13间，其中4间自住，其余9间出租；另一处是北京崇文区前门大宏庙胡同20间，全部出租。1958年，政府决定凡是私有房产出租在15间以上的都一律归政府统一管理，我听说叫做‘政府经租’。所以除了我自己住的4间以外，其余29间全部由政府经租。经租后，我每月到银行领取房租的40%的经租费。到文革的时候国家房管局来人就把我的自住房产本和经租费本全部收走了，到现在也没还给我，从那以后我再也没有领过房租。1978年，国家落实政策归还了我自住的4间房的产权，但那29间房的产权问题一个字也没提……”
如今，这些“经租房”原产权人的后代找来了当年的有关文件，也知道自己的祖产怎么一步步的变成国家的了，但是他们觉得这很不公平。
魏秀玲女士对记者说：“从1955年的文件中，‘由国家经租，即国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同现象，给房主以合理利润’可以看出，在建国时对我们这批人的房屋产权是承认的。可是在64年的文件中却提出‘国家经租房屋是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制’，我们很想问问，在承认我们的产权的情况下用我们本应该得到的租金来买我们的房子这合理吗？另外，最高法院（64）法研字第80号批复是根据（国房字21号）文件的内容进行批复的，法院的批复根据应该根据国家有关法律才对，根据某个部门颁发的文件就进行批复，这合理吗？”
另一个有同样情况的梁景禄先生，觉得用《宪法》是最能说明问题的了：“从新中国有第一部《宪法》开始，就明确规定了私有财产受到保护，54年《宪法》还明确规定‘国家依法保护资本家的生产资料所有权和其他资本所有权’。按照《宪法》，任何组织和个人都不能非法没收公民的合法财产，更不能任意剥夺公民的财产继承权。所以，我个人认为（85）城住字87号、国房字21号、最高法院（64）法研字第80号这三个文件是违反宪法的，应予以撤销。”
在当时的历史背景，自己的房子不知不觉的变为“国家所有”，魏女士他们很无奈：“即使所有的文件都合理合法，但也要有完善的法律意义上的财产转移手续，我们没有在任何有关的法律手续上前字，那么，到目前为止‘经租产’至少产权不明的财产，所以我们就会继续争取我们的权利。”
南方部分省市已归还“侨房”
令魏女士等愤愤不平的还有一个很重要的原因就是，南方部分省市已经将当年国家“经租”华侨的房子归还其本人或其后代了。
“华侨的‘经租房’可以还，我们的为什么不能还？中华人民共和国公民和华侨待遇不为什么不平等？”
据记者了解，华侨的“经租房”归还也是有其原因的。
中共十一届三中全会以来，为推动祖国的统一大业，吸引更多的侨资和侨汇，广东省申请中央批准，广东省制定政策将“国家经租”的华侨房屋退还给华侨本人。
虽“国家经租”行为是在全国范围内实施，而落实华侨房屋政策，将华侨房屋退还给华侨的政策并非在全国范围进行，只在广东、福建少数省份实施，由省政策规定、落实，在1986年4月17日，粤发（1986）22号《中共广东省委、广东省人民政府关于退还私改侨房的通知》中亦对租金是否退还作了规定，其中第四条：“退还华侨‘经租房’，在‘国家经租’期间，与业主不作经济结算。”
记者登陆海珠区国土资源和房屋管理局的网站，找到了一份《申请经租房发还办理程序》，其中第二条“需提供的材料”中对房屋类别进行了划分——即侨房和私房，对私房主提供的材料进行了如下规定：“私房（国内业主）：国内业主的须提供个人成份证明（由其单位人事部门出具）。” 可见，珠海已经承认国内“经租房”主的产权了，并在开始逐步返还。
建设部答复“没有政策”
由于关于“经租房”的多数文件都是基于“国房字21号”文件颁布的，而这一文件的颁发单位正是现建设部的前身，于是11月14日建设部信访接待日，记者随魏女士等人来到建设部房地产业司产权处。
产权处的杨家燕副处长接待了我们。信访接待日前来放映问题的人很多，在一片嘈杂声中大家七嘴八舌的对“经租房”的相关文件的不合理、不合法性一一进行批驳，争论长达一个多小时，最后杨处长给了一个比较明确的答复：“目前没有新的政策，我们只能按照以前的政策办，还是要巩固社会主义成果。”
杨处长一再解释，当时的文件都是在一定的历史背景下颁布的，有其深远的历史渊源，这些都是没办法改变的，现在也没有接到中央的新政策要求全部返还，所以只能按照原来的政策和文件办事。
当问及为什么广州等南方省市已经开始返还“经租房”时，杨处长的回答是，“那是地方上的事，广州比较有钱，是特例。”接着对于大家提出的，“有钱就还，没钱就不还？”、“广州有政策，中央就没有政策，广州不归中央管吗？”等问题杨处长没有明确的回答。
不过杨处长表示，问题已经反映上去了，至于反映到哪一级了，杨处长没有回答。
一个多小时的争论并没有使问题得到进一步的解决，魏女士感觉他们还是在原地踏步走，但是他们会继续努力。
原载：《中华时报》2003年11月19日第634期B1版
作者:秦苏 原创 2006-02-28
关键字： 经租房 房主 国有化 赎买 出租房屋
关于经租房的所有权的归属问题，存在一定争议。
有学者认为应当仍归于原房主。中国政法大学的费安玲同志指出：“过去国家确实有规定，经租房可以给房主一定租金、一定时间后，房屋的所有权逐渐发生变化。但问题在于这种政策性的规定应该有个界定，就是给多少租金、给多长时间房屋所有权就能发生变化。如果没有这个界定或者界定还在商讨中，那么经租房的所有权就仍没有发生任何变化。”最高人民法院以中共中央和国务院的规定为依据来确定公民财产所有权的归属，这本来就是特殊时期的特殊产物。
但是，认为经租房已经属于国家的观点也不是没有依据。当年的社会主义改造，就是国家在给予一定过渡性的利润分享政策的前提下，对私营工商业者及房主的资产强制性的国有化。这种国有化，采取“类似赎买的办法”，但因国家不提供被国有化的资产利润之外的代价，实际上并非赎买而近于无偿。对于经租房来说，社会主义改造导致的所有权转移发生的时点是一个问题——在国家经租之后的某一个未经确定的时间吗？如果这样，那么所有权归经租房原房主的观点就可以找到依据；在国家开始经租之时起吗？也有一定道理。在经租过程中，国家获得大部分租金而仅给房主小部分，如果国家认为房屋所有权人仍系原房主的话下，这样的行为是难以想象的。也就是说，在国家的逻辑中，开始经租时即已从原房主手中取得所有权，付给原房主的固定租金是国家给予其的补偿。最高人民法院(64)法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权的批复》规定，“一九五六年一月十八日中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见》和一九六四年一月十三日国务院批转国家房屋管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》的规定，国家经租房屋的性质是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制’。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。”所有制不等于所有权。1956年1月18日中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》规定，“对私有房产的社会主义改造，总的要求是加强国家控制，首先使私有房产出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制”。所谓的“逐步改变他们的所有制”，并不一定意味着经租房所有权也应于经租开始后逐步（而非即时）发生转移。按照这种思路，则经租实际是委婉或曰刻意模糊化的说法，指附有一定期限的利润分享政策的国有化。
经租房的原房主当然更愿意接受前一种观点。他们也有他们的理由。原经租房主有不少仍然健在，以社会主义改造的名义，他们的财产被国有化；二、三十年之后，改革开放，日新月异，新的有产者以土地发家，可以积累起以亿万计的财富，而经租房主中有的人却陷入了贫困之中。这样的沧海桑田，经租房主情何以堪。
真正的焦点在别处。
还是《国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》的规定，“对于有反攻倒算行为的房主，应当按照不同情况区别对待：情节轻微的进行批评、教育；有严重违法行为、造成损失、民愤很大的，应当经过法院给予必要的制裁。”这不是说教，也不是游戏，这是阶级斗争，一个即使今天被置入冰箱也还在呼吸的生灵。当年的城市私人房产的社会主义改造，本来就是作为私营工商业社会主义改造的姊妹工程而推动的。牵一发而动全身，热心的法理推演不能代替冰冷的政治算计。在共和国的大事记中，一化三改几乎是最重要的社会主义基因。政权合法性的依据，会被维权者维无可维的泪水所软化吗？
不过，一些问题仍然值得人们思考。《国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》有这样的内容，“经租的办法是，凡房主出租房屋的数量达到改造起点的，即将其出租房屋全部由国家统一经营，在一定时期内付给房主原房租２０％至４０％的固定租金。”所谓的一定时期的合理期间是什么？经租房主有没有权利依据变化了的经济形势就房屋要求其他形式的补偿呢？同为经租房主，各地居民、华侨的权利为何不能得到一体保护？稳定压倒一切，但稳定不一定需要否定一切。
经历了几十年的风风雨雨，走过了崎岖坎坷的道路；有过辉煌的史页，也犯过一些错误；给予过人民？爱，也伤害过他们。国家的执政、行政者，请听听一个普通草民从内心深处掏出的逆耳忠言。
一、依法治国，建设法制政府，依法行政，构建和谐社会，请执政、行政者言行一致，用好已有的法律，纠正曾经和正在进行的违法、非法行政。
“经租”、“私改”“政策”、“文件”的制定实施中，当时正在生效的国家宪法（1954年颁布），对公民的私有财产有明确的规定。它们是：第十一条、国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。第十二条、国家依照法律保护公民的私有财产及继承权。这以后的国家各部宪法、法律都没有某个政党、政府、社会组织或个人可以任意非法剥夺、侵占公民合法私有财产的规定。相反，都是规定保护公民的合法私有财产。十六届三中全会以来，当政者更是表示要加快国家的法制化建设进程。修宪，实施依法治国、依法行政方略，明确规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。”
共产党执政政权下的人民政府，是中国现有的唯一合法政府。由合法政府颁布实施的国家法律，应该具有绝对的权威性法律效力，其对在此覆盖范围内的一切应该具有绝对至高无上的约束力。但就“经租”、“私改”政策的出台、实施来说，却无不彰显国家法律其尊严的虚无和约束力的软弱！“经租”、“私改”政策一实施就是近半个世纪，且从目前我们所能接触、了解的官方层面还看不到其废止、纠正的迹象——虽然它早已成为历史所抛弃的垃圾。它不仅未被继续执行、实施——继续对公民合法私有财产进行“经租”、“改造”，还被现今的政策在事实上所否定、纠正。但它所造成的恶果，却仍被某些既得利益者等顽固地维护着。它还被某些人作为法宝用来坚持违法行政，继续非法强占公民合法私有财产，继续制造社会不安定，不和谐因素的依据。
“经租”、“私改”的“政策”“文件”和“私改”的具体作法，事实证明是非法的，法律和相关学界有识之士也有论述、阐释。既是非法的，为什么在今天执政、行政者“依法治国”、“依法行政”的现实中国却迟迟得不到法律的约束、规范和纠正？为什么国家法律、国家执政、行政者的行政要求，一到地方就面目全非，完全不是那么回事？
在我们的维权信访中，得到的答复均是，政府对“经租房”的解决，清退发还给房主，还要等国家全面的政策出台和法律上的确认。不知发此话者所代表者为谁？他还要“等”什么“政策”，还要谁来“确认”？
先说法律上的“确认”。“经租户”们的房产从建国初起，到被非法剥夺、侵占，乃至后来的“落实政策发还产权”，就已被政府承认其合法的私有性质。
1、通过政府地籍管理部门的审验核查、认可。
2、政府税务部门经查验核实，并据此收取房主的房地产税。
3、被“经租”期间，政府支付房主租金。
4、在“经租”的整个过程中，乃至后来非法剥夺房主产权至今，政府未与房主签订任何协议、合同，或履行正式、合法的产权转移手续。所有的房产产权转移、变更，均是政府背着房主单方面非法的“黑箱操作”。况且，自始至终，政府在各种相关法律条文中都承认被“经租”房屋房主的房主地位。
有此诸条，“经租房”的产权不是“经租房”房主的，能是谁的？只要政府真正依法行政，谁能改变原房主主人的地位？！还要何种“确认”？还要谁的“确认”？还要怎样“确认”？
如果某些人出于某种目的，硬要“确认”的话，那么试问，还需要不需要“确认”祸国殃民的极左路线该不该肃清？“文化大革命”该不该否定？还需要不需要“确认”该不该制定、遵从《宪法》——不论是国家的第一部宪法还是后来的新宪法？还需要不需要“确认”，要不要“保持共产党的先进性”——完全、彻底为人民谋利益或是完全、彻底为谋人民利益？还需要不需要“确认”，要不要“依法治国”？要不要“执政为民”？要不要“依法行政”？要不要构建和谐社会？要不要人民安居乐业？要不要国家的长治久安？还要不要老百姓活下去？……
再说等待发还产权的政策出台。
1、既然国家各部《宪法》都保护公民的合法的私有财产，进而规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”，而我们被“经租”的房产又属自己合法的私有财产，理应受到宪法、法律的保护。当年的“私改”、“经租”本身就是非法地剥夺、侵占公民的合法的私有财产。于理于法都应及时纠正，归还产权。还有什么理由推诿，还需要什么政策？这仅仅是一个简单地改正错误，“完璧归赵”，把被强抢的财产归还原主的事啊！
2、国家的政策、法规都必须依据《宪法》制定、实施，不得与《宪法》相抵触。事实明摆在这里，历史也已证明，当初的“政策”、行政做法应拨乱反正。《宪法》明确规定该怎样作，难道还要“政策”来佐证《宪法》的正确？如果《宪法》不抵“政策”，那制定《宪法》还有什么作用？难道说它只是茶馆、酒肆招揽生意或标示此馆此店可能卖什么货色的幌子？
3、当年以及现在强行剥夺、继续强占公民合法私有房产的“私改”、“经租”的依据，均为国家部门的行政文件，它们既不是国家法律、法规，也无任何国家法律、法规作依据。而房屋产权的变更或转让，应该根据有关法律的规定。“私改”、“经租”转换产权其做法本身就是非法的，既是非法的，为什么不及时纠正改过，还等什么？难道还要规制政党、社会组织等的国家法律来迁就“政策”，或是国家法律受制于“政策”不成？
4、“内乱”结束后，国家就有私房“政策”，规定“落实私改政策发还产权”。只是在此“政策”落实过程中的具体操作上，存在一些违法的成份，只针对“侨产房”，或是社会“名流”、某些权贵等，而没有做到一视同仁，对所有“经租户”“落实政策发还产权”。这种把一个国家的国民如封建统治者，人为地分为若干个等级的做法，难道该是口口声声“为人民谋利益”的共产党所应为？难道这种践踏国家宪法、法律的行政作为应该用于主导构建和谐社会？？
5、“一个国家政府的行政是有延续性的”。上届政府未完全解决的，因政府自身错误造成的历史遗留问题，理应由继任行政的政府解决，按已有的政策，维持原有合理、合法的部分，纠正其不合理和非法的部分，及时依法行政予补救、纠正改过。
综上诸点，政府在纠正自己曾经的错误，处理历史遗留的问题上，还有什么“理由”推诿拖延？还要挨到何时？难道真要把维权者拖死，要他们知难而退，“识相”地自己放弃？或是逼使公民为求生存，为维护自己的合法权益采取其它方式？
近来，某国家行政主管部门、某地方政府还公然出台文件，肯定早已被执政者否定的那段历史时期中，极左思潮泛滥的产物——所谓的“社会主义改造成果”。
如果说“社会主义改造”是对的，应该肯定，那么当年及现在正实施的宪法，它们保护公民合法私有财产的规定就是错的，现行的政策也是错的，应该否定，而当年的“社会主义改造”则应该坚持下来，继续“改造”下去。但现实情况恰好相反，保护私产的法律精神已深入人心，在一切社会生活中正日益得到增强和巩固。现行政策在否定、纠正“社会主义改造”的做法和“成果”方面，也得到世人的肯定。更重要的是，执政者日益下定决心要“依法治国，依法行政”。党的总书记就指出：“中华人民共和国宪法……具有最大的权威性和最高的法律效力。全国各族人民、一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织，都必须以宪法为根本的活动准则，并负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。”国家总理也说：依法治国，最根本的是依宪治国；依法行政，最根本的是依宪行政。各级政府都要把宪法作为根本的行为准则，严格按照法定的权限和程序行使权力，履行职责。
一方面，执政、行政者要“依法治国，依法行政”，而另一方面，我们普通公民所直接面对的现实却与此完全相反。这究竟是怎么回事？孰是孰非？我们该听信谁的？是不是国家的法律可以根据某些人的需要而可扁可圆？可白可黑？是不是关系国计民生的政策、文件可以因为某些人的需要而践踏、超越国家宪法、法律？是不是改革一段时间后，公民个人私有财产达到一定“起点”的时候，又会遭遇一次“社会主义改造”？
新宪法与以前的各部宪法，包括1954年的第一部国家宪法，它们之间存在着不可否认的上延下续的关系。比如保护公民合法的私有财产以及法律规制国家权力机关、政党、社会组织和公民等的行为等方面的法律精神。自1954年的第一部宪法到今天的新宪法，同是一个政权下，一个政权下国家最高权力机关发布，其法律延续性和法律溯及效力都是不容置疑的，后来的宪法对前面的宪法应该具有向前“兼容”的法律效力。
从上世纪四十年代未建国始至现在，几十年来，中国大陆均是共产党执政，政权未发生任何变化。行使国家权力的机关，也是人民代表大会。国家权力的执行机关，也都是人民政府。而决定、影响国家、民族前途、命运，关系国计民生的重要因素，就只有国家的宪法、法律，以及法规、政策等的变化。
就涉及公民合法私有财产的保护问题来说，国家宪法、法律，以及法规、政策等的变化，也是一个纠错、改进，不断完善，不断健全的过程。对比前后的国家宪法和法律，政府的法规、政策，保护公民合法私有财产的精神，不但未被丝毫削弱、删减，反而在不断地肯定、强化和巩固。
如果一个国家的法律失去了它应有的尊严和约束力，必须以国法作依据，不得与国法相悖的“政策”、“文件”可以不顾国法的铁定条文，任意炮制出台，可以任由其制定和执行者，根据自己的意愿随心所欲，玩弄于股掌，可以各行其是，甚至是使这些“政策”、“文件”凌驾于国法之上，藐视、践踏国法，那么——
谁能阻止人民对这个国家的前途、命运的担忧？ ！
谁又能*什么维持和保证这个国家社会生活的安定有序？这个国家社会的和谐、安宁？！
国法被藐视，被践踏，被蹂躏，这不是这个国家执政者的耻辱？！无能？！
这个国家的悲哀？！
这个国家人民的不幸？！
这个国家社会不和谐、不安定的最大诱因？
二、构建和谐社会，请执政、行政者下决心根除一切践踏国家宪法、法律，破坏社会安定、有序发展的不和谐因素。
一个国家的政府对人民怎样，最最重要的不仅仅是制定多少为人民谋利益或保护人民利益的法律，更包括让什么样的人，以什么样的方式贯彻执行这些法律，以及行政执法的过程和结果怎样。在老百姓的心中，世界上最大的，最重要、最起作用、得人心的法不仅是宪法，或这法、那法，更是作法。行政者、执法者做什么和怎样做才是最贴近百姓意愿，最直接体现执政、行政者对人民大众感情和态度的要素。
“经租”、“私改”政策的制定、实施，对照国家各部宪法，各部有涉公民私有财产保护的法律，其非法性都是无庸质疑的。而如此涉及全国千百万民众利益，历时近半个世纪，交替多届政府，承续多代当政者，事关执政者诚信，社会安定有序的特大违法行政事件，却迟迟不能得到合法地解决、纠正。其受害人——“所有的经租房权属人都心急如焚，但所有的人都无能为力。桎梏于含最高人民法院在内的各地法院对有涉经租房问题的讼争法院一律不得受理荒唐释解的现实存在，经租房权属人的合法权益的任何违法甚至是犯罪之举都不能去作任何法律上的判断，对其不法行为的保护处于绝对安全境地……”
在我们的现实生活中，执政、行政者一方面制定法律，要民众以国家法律自律自己的言行，维护社会的正常秩序，有了问题通过正当的法律途径，使用正当的法律手段，维护自己的合法权益，解决各种矛盾争端。国家禁止和制裁那些通过过激行为维权或解决矛盾的人和事。可一方面，执政、行政者操控的司法机关，又拒绝受理公民维护和解决矛盾争端的案件。在此情形下，“经租户”们要维护自己的合法权益，应该怎样作为？能够怎样作为？而作为国家司法机关，肩负裁决社会生活中的是非曲直，保护养活自己的公民的合法权益，维护社会正常秩序重任的人民法院，在一个宪法规制，依法治国的现实中国，是谁赋予其断绝公民通过法律途径求得生存，维护权益的渠道，剥夺公民享有国法保护自身合法权益的权利？法律依据何在？
哀莫大于心死。如果被侵害的百姓，在自己遭遇侵害，又无处申张正义，走投无路，其心已死，那么，其可能做出的事，有谁能预料？有谁能阻止？民不畏死，有何惧哉？民心已死，还惧谁哉？有此，这社会如何能和谐？如何能安定？近年来中国所发生的多起以极端方式为生存而抗争的维权事件应该引以为戒啊！
当政者要构建和谐社会，那么，当政者的言行一致，对人民的诚信，维护和保证一切社会生活的规范、有序，在所有关系国计民生的重大举措中有法必依，违法必纠，言必行，行必果，应该是最基本的保证。
三、执政者提高执政能力迫在眉睫。
当今全国民众都在关注着执政者增强和提高自己执政能力的作为。因为，执政者果真能提高和增强自己的执政能力，则社稷大幸！人民大幸！执政者自身大幸！
对此，愚不想扯远了，只想由感而发说几句。执政者执政的能力，是否应该包括她维护这个国家法律的绝对尊严，保证其绝对的约束力和不折不扣地实施，正常地发挥作用的能力；包括其坦荡地正视、认识并改正自己的错误，处理、解决好一切因自己错误造成的不良后果，为之勇敢地负起责任来，补救因自己错误造成的，对在此政权下求生存的民众的过失的勇气与能力？愚以为，对执政者来说，如果连这都做不到，则增强其执政的能力只能是一个美好的愿望，其执政的能力恐怕难以在实质上得到增强和提高。因为，民众在此政权下，谁能不终日忧心忡忡，人心惶惶？谁能不担心这个政权再犯同样的错误？如何能安居乐业？如何能忘怀那被伤害、遭凌辱，那刻骨铭心的创痛？如何构建和谐社会？如何保证社会的安定有序？沐浴父母之爱的孩子，对父母无意的伤害、委屈自己尚且难以释怀，难以消除对恩重胜山的父母的不良情感，何况其它？！
执政者的执政意愿，执政宗旨，无不通过其领导下的行政者的具体行政行为体现出来，并由此主宰自己与普通民众的前途、命运。政府的行政行为，就如同父母对孩子的关爱、教育、抚养行为。你希望孩子怎样，孩子会怎样，全孕育于你对孩子的关爱、教育和抚养的整个过程的各个细节之中！对此点，深谙此道的名、特、优教育工作者是最清楚的。孩子或感恩孝道，或忤逆不孝，或是因长期受父母变态虐待而反抗等，全是他们父母培养、教育的结果！
执政者的执政能力，体现执政者意志的政府行政行为，不就像父母培育孩子，实施教育的能力、艺术和手段？希望民众怎样，民众会怎样，全取决于执政、行政者如何执政，如何行政。
童心不可伤，民意岂可违？！
执政者是否能令行禁止，应该是其执政能力高低的最好体现。可现实生活中，我们普通的民众所能感知的事实是，执政者执政能力还很不足。如基层政府的得令不行，受禁不止，普通百姓的疾苦，不能顺利得到上级党政的关注、清晰了解实情，民众的真实意愿不能或难以顺利上达，基层政府违法行政的我行我素……
四、保持共产党的先进性，请继续为人民谋利益。
共产党的先进性，民众最为动心的可能应该是她的“完全、彻底为人民谋利益”的口号。而当年的“社会主义改造”，其做法却是“谋取人民的利益”。这是受此伤害的民众最为伤心、痛苦的。如果一个母亲对自己的孩子施虐伤害，伤透了孩子的心，这样的母亲，孩子会怎样面对她呢？她还能让孩子认可其母爱吗？孩子还可能爱这样的“母亲”吗？
共产党常被比作人民的母亲……
党啊，人民的母亲、妈妈，你还会继续给予子民们母爱吗？
五、……
任何一个饱受母亲慈爱的孩子都会热爱自己的母亲。
孩子为母亲的病患痛心；
孩子因母亲对自己的伤害也会伤心和愤懑，甚至……。
孩子希望母亲疗治疾病，早日康复；
孩子恳请母亲善待自己……
六、言难尽……
今天的中国已是依法治国、依法行政的，宪法和法律规制的中国。“经租”“私改”这种非法的行政行为早就应该被当政者依法纠正。
国家的主宰者们，你们应该对此给予严重的关注并尽快依法解决。在今天民众法制、权利意识日益觉醒的现实情况下，执政、行政者的任何疏忽、轻视，都可能造成不良的后果。因为，有法不遵，违法不纠，有错不改，将给民众在心灵上造成极不好的印象，给予所有国人予不良暗示，也将导致某些违法者产生某种错觉，认为当政者放任、默许甚至或是纵容他们的行为。这必将给国家的整个社会生活造成混乱，给当政者的构建和谐社会造成难以估计的阻力和损失。
一个普通公民——一个“经租户”的朋友
——谨将上文呈交国家当政者。
http://www.siquan.net/bbs/dispbbs.asp?boardID=2&ID=2313&page=52005年03月23日 中国经济时报
本报曾发表《解决经租房问题的四大难题》一文，其中难题之一就是档案问题，“由于经租房问题已经历半个多世纪，中间有文革的混乱，后来又有８０年代中期到９０年代末大规模的城市拆迁，使得本来就复杂的经租房的真相难于还原，公开这些房屋的档案是解决经租房问题唯一也是最有效的方式之一。”但许多地方的房管部门都有“内部规定”，不公开这些历史档案，使得经租房问题解决难以向前推进。
房管档案公开政策的矛盾和难处
前不久，北京西城区近３０万卷房屋档案正式实现对外开放。根据有关规定，房屋档案对外开放要区分不同情况。公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部档案。产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息包括房屋坐落、间数、面积、产权来源等。一般公众在房屋买卖、打官司等正当理由下凭有效证明只能查询房屋的简单信息。
据北京市西城区房管局局长林毅介绍群众遇到房产纠纷想查查购买房屋的底担心信息虚假或房产是否被查封、被抵菏雹熞恢蔽薹ù釉嫉蛋钢锌淳烤埂？诺蛋涪熤饕俏朔奖闳褐凇Ｍ保炙担ㄈ艘皆诘蛋缚胖械玫奖；ぁ?
按照规定产权人只能查询自己在此次产权交易过程中的信息与己无关的前几次交易信息、前产权人相关情况无权查看。一般公众在正当理由下提供房屋的坐落位置或产权人姓名后只能由工作人员代为查询口头告知房屋的简单信息其它情况概不透露。这就使得经租房主被排除在查阅档案人之外。
该局档案室的工作人员告诉记者，经租房房产档案目前还不能对外开放查阅。她说，档案对外开放查阅需要两个条件，一是需要经过北京市建委的审批，二是要使档案资料达到可以用计算机调阅的水平。目前公众只能查阅现房产权的档案资料，而经租房等经过变更的房产档案无法查，因为历史房产资料档案在电子信息化处理工作上还有一定的困难，还需建委另外审批。
不过，在采访中，大多数地方房管部门都表示，不对外开放经租房档案并非主观上不愿公开而是客观条件不允许，由于这些房屋档案资料陈旧易碎。一位地方房管局落实政策办公室的工作人员与记者攀谈道，“对外开放就谁都可以来查，一方面这些资料经不起折腾，另一方面我们日常正常工作就会受到影响。”
档案里到底有什么？
在采访中，记者听到最多的关键词就是“档案”，足见档案对处理经租房问题的重要，那么，经租房的档案里到底有什么呢？由于各地的房管部门没有肯透露档案样本的，一度使得记者的调查陷入困境。
３月１５日，浙江杭州萧山区一位读者、经租房主王忠茂高兴地对记者说：“你报道的查档案难，我们这里解决了。”
３月１７日下午，记者随王忠茂来到萧山档案馆。王忠茂要查的是他岳父留给他的经租房档案。工作人员告诉记者，任何公民持身份证都可查阅档案。王忠茂出示身份证，填写一份查阅资料的申请表后，工作人员拿来了王忠茂所要的档案：“县０２－７１－１６卷”。
该档案里有以下内容：（１）“萧山县人民政府萧政（８４）２４号关于处理西兴私房改造遗留问题的报告的批复”（２）西兴镇经租房屋补发固定租金分户名单。（３）私房改造退还产权户名单。（４）非住宅房折价处理名单。在“西兴镇经租房屋补发固定租金分户名单”里，王忠茂看到，其岳父来庆和被纳入经租改造的面积是１８３．３２平米，符合现行的经租房政策。他对记者表示按照现行的经租房政策对房管部门的处理无异议。
然而记者注意到这份档案文件里存在矛盾之处：在“关于处理西兴私房改造遗留问题的报告的批复”中写道：“曹毅承等三十五户，出租房屋建筑面积在一百平方米以上，符合私房改造政策，原改造有效。”然而在“西兴镇经租房屋补发固定租金分户名单”里虽然确有３５户，但其中蔡阿毛等１３户“纳入改造面积”都在１００平方米以下；并且，这１３户也不在“私房改造退还产权户名单”之列。
另外，在“私房改造退还产权户名单”中，刘淑英等２户退还面积超过了１００平方米。
记者问档案馆的工作人员可否复印，他说可以但要付费，随后他为记者复印了一份并加盖了公章。他还告诉记者经租房屋其他有关房屋结构、方位地址等更具体的资料档案都在房管部门的档案室。
王忠茂告诉记者，他前不久已经到房管局查阅并复印了档案和资料。而且通过查阅原始档案，萧山区房管局给他补发了他的自住房因丈量错误而少算面积的房屋登记手续。
根据王忠茂提供的在房管部门的经租房档案有以下内容：
（１）纳入改造房主情况表，其中分别有出租过的房屋和自主房的坐落位置、间数、建筑面积、每月租金、定租比例、定租金额。（２）私有房屋参加国家经租申请书。其中“经济情况”一栏介绍“房屋情况、家庭成员工作及工资收入”情况。（３）私房改造批准书。
哪里还有经租房相关信息？
记者采访了解到，一些地方的房管部门不仅不肯公开自己档案室的经租房档案，还和当地档案馆打招呼不让经租房主查档案馆的档案，那么，哪里还有经租房有关信息呢？
温州市原住府前街１５６号的经租房主张兴国为记者提供了两个除房管部门和档案馆以外获得经租房信息资料的途径：
一是，涉及拆迁的经租房在房屋拆迁时，房管部门的落实私房改造遗留问题领导小组办公室都会给拆迁办一份比较详细的房屋资料，其中有自住留房面积和经租改造面积以及房屋结构面积平面图。
张兴国告诉记者，他就是在当时房管所给拆迁办的房屋资料上发现了房管局是如何把他本在１００平米以下的经租房算成了１００平米以上的。
二是，由于经租房和其他房屋一样要交地产税，因此，在税务局的综合档案室也可以查到有关经租房的原始信息。记者在一份“１９５２年１０月６日”的“人民政府税务局房地产税编查表”中看到，有占地面积、建筑面积、间数、房屋总值、房屋几成新、房屋现值、折售减除率、房屋总现值等详细信息，并备有建筑略图。
根据《档案法》的有关规定，国家档案馆保管的档案，一般应当自形成之日起满３０年向社会开放。近日，记者从浙江省政府办公厅获悉，为保障人民群众知情权，省人民政府发出１８７号政府令：浙江境内发生的所有重大活动其过程中直接形成的文字、声像、电子文件、标志性实物等历史记录，４月１日起将一律向社会开放。与此同时，省政府出台了《浙江省重大活动档案管理办法》，在保障人民群众知情权方面迈出了一大步，政府信息公开是大势所趋，允许查阅房产的历史档案完全符合这一潮流。
旧房产证的“身份”应该认定
在经租房档案中还有一个重要资料就是旧的房产证和房契，由于文革的原因，有许多地方的经租房主的房契和房产证都被收到房管局，成为经租房主希望查阅的重要档案资料，但查阅请求遭到房管部门的拒绝；也有的地方房管部门并没有收走，对于这些房产证是否仍然有效也成为当下经租房主和房管部门争议的重要问题之一。
房管部门认为，国家有关部门对已经下过多部文件宣布过“经租房国家所有”，那么经租房手里的房契和房产证就自动失效。经租房主们则认为他们手里绝大多数房产证都是新中国成立之后的人民政府颁发的，政权并未变更，而且半个世纪以来也没有通知办理过房屋所有权的变更，因此这些房契和房产证具有延续有效性，一位经租房主拿着发黄的房产证激动地对记者说，“这上面明明盖了人民政府的大印，还写了‘各种居住典当转让赠与等完全自由，任何人不得侵犯’，现在居然无效！”
运用集体谈判维权
记者在调查采访中发现，目前要求发还产权的经租房主大多数都处于低收入水平，有的经租房主生活在贫困线以下，尤其是一些当时没有按照国家政策而被错改的残疾人目前生活特别艰难。据了解，目前全国大中小城市平均每个城市有２００户经租房户，涉及人口还难以估算。
有关专家指出，经租房主发还产权的要求是合理合法的，现在也具备了成熟的条件。当初国家经租的背景和条件已经发生了改变，这些经租房主们中的许多人由原来的住房富余变成了住房困难，他们从未放弃过争取落实政策的呼吁和努力，妥善处理好经租房问题符合中央提出的“建设和谐社会”精神。解决经租房问题，首先是政府工作人员要改变以往对经租房主的强硬态度，同时也需要经租房主一方消除对抗情绪，通过正常的渠道理智表达自己的要求。采访中，记者发现，近年来经租房主的维权行为正自觉地趋于理智和团体化。
中共大连市委党校宫希魁教授在本报３月２２日撰文提出“运用集体谈判构建和谐社会”的观点，认为集体谈判是促进社会稳定的减震器。他指出，“在现实社会经济生活中，有些成员由于缺乏自我保护手段和能力，其理应得到的经济利益和其他合法权益常常蒙受损失和遭到侵害，如果建立起有效的集体谈判制度，就有可能以一种集团性的有组织的力量来维护自己的利益，从而免受侵害或减轻受害的程度。”
“经租房”背景介绍：
由于解放初中国城镇居民的住房紧张，从５０年代初期开始到６０年代初的１０多年间，中国政府对城镇居民所拥有的房产一定量以上的部分进行社会主义改造并实行由国家经租，当时政府的有关部门强调，这些房产只是由国家经租，产权并不会发生变化。
不久，有关部门几次发文，称“以逐步赎买的方式改变其所有权”。随后，“文革”开始，各地的房管部门强行没收这些经租房主的房产证或房契。
２０多年以来，这些经租房主们不断向当地房管部门要求归还自己的产权，他们认为他们的产权并没有进行过任何变更。但９０年代初开始中国房地产业迅猛发展，房管部门紧守自己部门利益，依据以往的政策文件，不肯发还经租房。然而随着中国法制建设进程的加快，私产入宪给这些经租房主以极大的鼓舞，他们坚持要求政府发还私房产权。
【颁布日期】1984.12.12
【实施日期】1984.12.12
【颁布单位】城乡建设环境保护部
城乡建设环境保护部关于印发《经租房屋清产估价原则》的通知
为了加强财产管理，准确反映房产的价值及其增减变动情况，给全面实行经济核算创造条件，现将我们制定的《经租房屋清产估价原则》印发你们。请各地在完成房屋普查工作的前提下，认真作好经租房屋清产估价工作。经租房屋清产估价工作牵涉到房管的经营、计划、生产、财务、修缮等部门，必须通力协作共同完成。
根据财政部有关规定并结合房管部门情况，在《经租房屋清产估价原则》中对房屋的耐用年限重新作了规定。为此，《城市房产会计制度》中关于房屋耐用年限的规定亦应作相应地调整。
经租房屋清产估价原则
为了加强财产管理，准确反映城市房管部门经营管理的房产的价值及其增减变动情况，为全面实行经济核算创造条件，现提出如下估价原则。
一、对房管部门管理和经营的房屋进行清产。在清产的基础上，经营管理部门要测绘、建立健全房产平面图、房产档案和房产卡片等资料。管理、经营房产的产权、产业资料要完整准确。以重置完全价值进行估价。经营管理部门和财务部门要分别建卡建帐。
二、清产估价的范围，包括房产部门负责管理和经营的各种房产及依法代管的房屋。
三、经营房屋的分类，按部颁《城市房产会计制度》的规定，分为四类七等。在清产估价时，如建筑情况复杂，在每等内可再分级。在建帐时，仍按四类七等核算。房屋的分类情况如下：
１．钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括杠架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。
２．砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖，水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，并有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
３．砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其它房屋。
４．砖木结构一等：材料上等，标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
５．砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
６．砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
７．简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。
四、房屋估价办法，以重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋估价的基本原则。重置完全价值是指按照当前房屋生产条件和市场情况重新建造所需的全部金额。
在房屋估价中，１９８０年以后新建的房屋，有原值的，以原值计价入帐；没有原值的或变化较大的可以重置完全价值估价。１９８４年１月１日起新建的房屋，一律以原价值计价（新建的原值：系指交付使用财产的价值）。
重置完全价值＝类同的工程平均造价＋室外工程费（室外工程费是指建筑物以外，房管部门管修的上下水道、电照、甬路、自来水表井和化粪井等）。各地区可结合当地的实际情况自行确定各类房屋的建筑平米造价，作为估价入帐的依据。
房屋价值的估价方法，按房屋的新旧程度估价，根据评定的房屋新旧程度，计算房屋的现价值：
房屋现值（净值）＝房屋重置完全价值×新旧程度
房屋重置完全价值－房屋现值（净值）＝房屋折旧
五、新旧程度的评定标准：
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质 量 等 级 ｜ 新 旧 程 度 ｜ 备 注
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完好房 ｜十、九、八成 ｜
基本完好房 ｜七、六成 ｜各成具体评定标准见部颁《房屋完损等
一般损坏房 ｜五、四成 ｜级评定标准》
严重损坏房及危险房 ｜三成以下 ｜
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六、房屋的耐用年限如下表：
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房 屋 结 构 ｜ 耐 用 年 限
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钢筋混凝土结构 ｜ ６０～８０年
砖混结构一、二等 ｜ ４０～６０年
砖木结构一、二、三等 ｜ ３０～５０年
简易结构 ｜ １０～１５年
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七、残值率如下表：
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房 屋 结 构 ｜ 残 值 率（％）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－
钢筋混凝土结构 ｜ ０
砖混结构一等 ｜ ２
砖混结构二等 ｜ ２
砖木结构一等 ｜ ６
砖木结构二等 ｜ ４
砖木结构三等 ｜ ３
简易结构 ｜ ３
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八、清产估价的管理。房管经营部门统一登记帐、卡，负责财产明细核算和管理。及时办理房产增减变动移转手续。财务部门负责总帐和二级明细分类综合核算，如实反映经租房产及其基金增减变化。管理和财务部门，要按期相互核对，保证帐实、帐卡、帐帐相符。
九、各地区可根据上述原则，按照各自的分工情况，制定清产估价及财产管理和核算的具体办法。
【颁布日期】1964.09.18
【实施日期】1964.09.18
【颁布单位】最高人民法院
最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复
广东省高级人民法院：
你院１９６４年６月１９日〔６４〕粤法行字第８２号请示收悉。现在答复如下：
根据１９５６年１月１８日中共中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房屋基本情况及进行社会主义改造的意见”和１９６４年１月１３日国务院批转国家房屋管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的规定，国家经租房屋的性质是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权，因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。是否需要办理领取固定租金的证明书公证，目前国家还没有统一的规定。如果广州市人委和房屋管理部门规定必须办理这种公证手续，则可以办理继承固定租金的证明书公证。对于公证费征收标准，请你院或广州市公证处与有关部门研究商定。此复。
[87]财税地字第030号
颁布日期：19871201
实施日期：19871201
颁布单位：财政部税务总局
为了有利于房租改革和照顾房管部门经租的居民住房目前收取租金偏低的实际情况，经研究确定：从１９８８年１月１日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；对房管部门经租的其它非营业用房，是否给予照顾，可由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。
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