【租赁企业补偿】租赁厂房经营遇到动拆迁企业有权获得哪些补偿？
钟涛律师按，上海城市发展迅速，动拆迁比较频繁，很多企业被招商引资来设立开工，租赁了当地村委会的厂房进行经营，甚至有些是从一手房东那里转租而来，但是一旦面临动迁，除了搬迁通知外，作为房屋承租人的企业通常对厂房拆迁事宜一概不知。拆迁合法不合法，有无许可证，拆迁补偿项目有哪些，拆迁补偿款是多少，动迁组根本不和你谈，无法获知。一般的是承租人的地位不清。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》未把承租人或实际使用人列入征收当事人的范围内，造成在征收补偿过程中对承租人或实际使用人的权利保护没有法律依据。虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系，可以通过违约责任来救济其权利，但是征收作为一种不可抗力，一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定，造成合同双方风险自负，使得承租人的权利得不到保障。对于非住宅的补偿中，很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容，实际上都是承租人的损失。但根据目前的规定，这些损失仍然是征收人与被征收人协商的内容，不包括承租人。这种情况立法现状造成实际工作中，征收人与被征收人达成了协议同意交房，但承租人不同意不予搬迁，使得房屋征收不能顺利进行。
作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。通常企业拆迁可以获得以下内容。
一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;
二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工停产费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
这其中，应该属于实际经营者的是设备搬迁费用和停工停产费用、拆迁奖励费。
上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见（2015）
民一庭调研与参考[2015]14号
一、房屋租赁合同纠纷
（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题
租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。
倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。
上海市城市房屋拆迁管理实施细则
第十九条 （订立拆迁补偿安置协议的当事人）
拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立
拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、
房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：
（一）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁
人选择货币补偿的；
（二）拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的；
（三）拆迁房管部门依法代管的房屋的；
（四）拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。
第四十四条 （非居住房屋的补偿安置）
拆迁未出租非居住房屋的，或者拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被拆迁人选择价值标准房屋调换的，由被拆迁人安置承租人，租赁关系继续保持；被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆除房屋的房地产市场价的20％补偿给被拆迁人，将被拆除房屋的房地产市场价的80％补偿给房屋承租人，租赁关系终止。
第四十五条 （拆迁非居住房屋的有关费用补偿）
拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令第71号）
第三十四条（征收非居住房屋的补偿）
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
（一） 被征收房屋的市场评估价格；
（二） 设备搬迁和安装费用；
（三） 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（四） 停产停业损失补偿。
被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。
第三十五条（停产停业损失补偿）
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
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